Kredili gayrimenkul alım satımı: Alıcılar pişman! (Son makale)

Gayrimenkul piyasası "en hareketli" dönemini geride bıraktı. Ancak, kredi sözleşmeleri kullanılarak yapılan gayrimenkul işlemleri hâlâ devam ediyor ve sonuçları henüz bir gecede çözülmedi. Bu nedenle, Devlet Yönetim Kurumu yasal düzenlemeleri daha da sıkılaştırmadan önce, gayrimenkul işlemlerini imzalamak için "kalem kullanırken" kredi sözleşmesinin şartlarını dikkatlice incelemeli ve bir "ikileme" düşmemeye özen göstermelidir.

Kredi sözleşmeleriyle gayrimenkul işlemleri: Alıcılar pişmanlık duyuyor! (Bölüm 1) - Kat Planı 584'ün "sıcak noktasından"

Kredi sözleşmeleriyle gayrimenkul alım satımı: Alıcılar pişman! (Bölüm 2) - İşbirliği mi, sermaye seferberliği mi "tuzağı"

Müşteriler, yasal statüsü net ve saygın yatırımcılara sahip gayrimenkul ürünlerini araştırmalı ve seçmelidir (Fotoğraf: Xuan Hung Kentsel Alanı, Quang Thang Mahallesi, Thanh Hoa Şehri). Fotoğraf: PV

"Kalem düşer, tavuk ölür"

MBQH 2125 2. etapta arsa satın alan bir müşteri olan Bayan LD'nin hikayesine geri dönelim. Bayan LD şunları söyledi: "Arsa sahibiyle "alım satım konusunda anlaştıktan" sonra, kredi sözleşmesinin adını şirkete devretme işlemlerini yapmaya gittim. Sözleşmeyi imzalamadan önce, projenin hukuki yönlerini, özellikle de satın alacağım ürün (ham bir ev) hakkındaki bilgileri dikkatlice araştırmadım, sadece bir arsa satın aldığımı düşündüm. Kredi sözleşmesi prosedürünün ürünü satın alma hakkı için ne kadar değerli olduğunu bilmiyordum. Yatırımcı acilen bir ev inşa etmem gerektiğini söylediğinde, sözleşmeyi tekrar okumak için çıkardım; aynı zamanda kanun hükümlerini öğrendim ve kredi sözleşmeleri aracılığıyla yapılan işlemlerin çok riskli olduğunu gördüm. Artık "pasif" bir konumda olan ailem, yatırımcının isteklerini yerine getirmek zorundaydı."

“Gelecekteki konut alım satım koşulları, kredi sözleşmesinin yasallığı ve karmaşık prosedürler hakkındaki bilgileri dikkatlice incelediğimizde, sadece ben değil, birçok kişi bu şekilde arazi satın almayacak, bunun yerine işlem yapmak için yasal statüsü net olan arsalar arayacaktır” - Bayan LD daha fazlasını paylaştı.

MB 584 adresindeki arsayı satın alan Müşteri LT C, "... kredi sözleşmesini imzalamadan önce, emlakçı beni "alt defteri" "tanıtmam" için BNB LLC yönetim ofisine götürdü ve proje onaylandığında arazi kullanım hakkı sertifikasının derhal devredileceğine söz verdi. Hem yatırımcıya hem de emlakçıya güvendiğim için, bitişik iki arsayı "satın almak" için bir kredi sözleşmesi imzaladım. Şimdi, bir ev inşa edersem hem "ineği hem de ahırı" kaybetmekten endişe ediyorum; ama inşa etmezsem, yatırdığım parayı ne zaman geri alabileceğimi bilmiyorum..." dedi.

Thanh Hoa Şehri, Dong Huong Mahallesi'ndeki Ticari ve Konut Alanı Projesi A-TM3 Parselinin (kısaca A-TM3 Sahası) yatırımcısı olan BNB Company Limited, Nisan 2023'ten bu yana müşterilerinin projeye güçlü tepki vermesiyle "harekete geçti". A-TM3 Sahası'nın birçok müşterisine göre, yatırımcı ürün bilgileri konusunda belirsizlik belirtileri gösterdi; özellikle satılık arsaları "ilan edip" bunları tamamlanmamış evlere "dönüştürdü"; aynı zamanda müşterileri kendi evlerini inşa etmek için yatırım yapmak istediklerinde makul olmayan miktarlarda para ödemeye zorladı.

Ancak, işletmenin kredi sözleşmesi şeklinde sermaye seferber ettiği dönemde, A-TM3 Planı'nda yatırımcı seçimi sonuçlarını onaylayan bir karar vardı ve İl Halk Komitesi'nin 21 Ağustos 2019 tarihli 3345/QD-UBND sayılı Kararı'nda, projenin ölçeği ve ürünün tamamlanmamış konutlar, tamamlanmış dış cephe kaplaması olduğu konusunda net bilgiler yer alıyordu. Müşteriler bu sözleşmeleri "kazara" imzalamak zorunda kaldılar, çünkü sözleşmeyi feshetmek isteseler bile, yatırılan parayı geri almak kolay değildi, özellikle de durgun emlak piyasası ve günümüz gibi zorluklarla karşı karşıya olan işletmeler bağlamında.

Thanh Hoa Gazetesi daha önce, Thanh Hoa şehrinin Thieu Hoa ilçesindeki Nong Cong'daki bazı hanelerden, kredi sözleşmesi kapsamında arazi "satın alma" konusunda yardım dilekçesi almıştı. Ancak, arazi "alıcıya" teslim edilirken, arazi başkası tarafından işgal ediliyordu.

Thanh Hoa Eyalet Barosu, Le Phuong Hoang Hukuk Şirketi Limited Şirketi Müdürü Avukat Le Thi Phuong'a göre, iki tür kredi sözleşmesi bulunuyor ve her iki durumda da müşteriler dezavantajlı durumda.

Öncelikle, kredi sözleşmesinde, kredi tutarının borçlunun projesindeki arsa/araziye bağlı mülkün değeriyle ilişkili olduğunu gösteren bir içerik bulunmuyorsa, kredi sözleşmesi, borçlunun (aynı zamanda proje yatırımcısı olan) arazi kullanım haklarını, yani araziye bağlı belirli bir mülkü kredi verene devretmesi gerektiği yönünde bağlayıcı bir değere sahip değildir. Bu sözleşme, yalnızca bir medeni kredi sözleşmesidir; risk, gayrimenkulün devredilmeye uygun olması ve gayrimenkul fiyatının artması durumunda, yatırımcının kendi menfaati için gayrimenkul devir sözleşmesi yapmaması, sadece anaparayı ve varsa faizi kredi verene geri ödemeyi kabul etmesi ve bu durumun kredi veren için maddi kayba yol açmasıdır.

İkinci olarak, sözleşme, kredi tutarı ile borçlunun projesindeki arsa/arazi, ev arasındaki ilişkiyi gösteren bir içerik içermektedir. Kredi sözleşmesi, gelecekte gerçekleşecek bir gayrimenkul satış işlemi olan (bu aşamada proje kanun hükümlerine göre satışa uygun değildir) gerçek işlemi gizleyen sahte bir işlem olabilir. Bu sözleşmede, bir uyuşmazlık çıkarsa, iki taraftan biri konuyu mahkemeye taşır; hem sahte işlemin (kredi işlemi) hem de gizlenen işlemin (gayrimenkul satış işlemi) mahkeme tarafından geçersiz ilan edilmesi riski vardır. Hukuki sonuç, kredi verenin (alıcının) yalnızca parayı geri alması, gayrimenkulü alamamasıdır.

Hukuku dikkatlice öğrenin

Ancak potansiyel bir yatırım kanalı olarak gelecekte oluşacak gayrimenkuller, alıcının projenin yasallığını dikkatlice kontrol edip hukuki işlemleri garanti altına almaması durumunda birçok potansiyel risk taşımaktadır.

Yasa artık gayrimenkul işlemlerinin biçimleri konusunda çok özel düzenlemeler içeriyor. Thanh Hoa İnşaat Departmanı Müdür Yardımcısı Bay Vu Thanh Binh'e göre, Gayrimenkul İşlemleri Yasası yürürlüğe girdikten sonra İnşaat Departmanı, özellikle gelecekte kurulacak gayrimenkuller olmak üzere, gayrimenkul işlemleriyle ilgili yasa hükümlerine uymaları için kurum ve bireylere yönelik birçok propaganda ve bilgilendirme yöntemi benimsedi.

Buna göre, 66/2014/QH13 sayılı Gayrimenkul Kanunu'nun 55. maddesine göre, gelecekte yapılacak gayrimenkullerin işletmeye açılabilmesi için; tapu kullanma hakkı belgeleri, proje belgeleri, yetkili makamlarca onaylanmış inşaat çizimleri, yapı ruhsatı gerektiren hallerde yapı ruhsatları, proje ilerlemesine uygun teknik altyapı inşaatının tamamlandığına dair belgeler; ileride yapılacak apartman veya konut amaçlı karma kullanımlı binalarda ise, söz konusu yapının temelinin tamamlandığına dair tutanak bulunması gerekmektedir. Bununla birlikte, ileride yapılacak konutların satış, kiralama veya satın alınmasından önce yatırımcının, konutun satış veya kiralama-satın alma için uygun olduğuna dair il konut yönetim kurumuna yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir.

Bununla birlikte, 99/2015/ND-CP sayılı Kararnamenin 19. maddesi ticari konut geliştirme için sermaye seferberliği sözleşmelerinin imzalanmasını da öngörmektedir. Buna göre, ticari konut inşaatına yatırım için sermaye seferberliği sözleşmelerinin imzalanması yalnızca Konut Kanunu'nun 69. maddesinin 2, 3 ve 4. maddelerinde öngörülen formlar aracılığıyla gerçekleştirilebilir ve aşağıdaki düzenlemelere uyulması gerekir: Sermaye katkısı, yatırım işbirliği, ticari işbirliği, ortak girişimler ve derneklere katılan taraflar, yalnızca sözleşmede kararlaştırılan sermaye katkı oranına göre karı (nakit veya hisse senedi olarak) bölüştürmelerine izin verilir; yatırımcıların bu noktada öngörülen sermaye seferberliği formunu veya diğer sermaye seferberliği formlarını konut ürünlerini bölmek veya sermaye seferberliği tarafı için kayıt, depozito ve konut satın alma hakkına öncelik vermek veya projedeki arazi kullanım haklarını bölmek için kullanmalarına izin verilmez.

Thanh Hoa Şehri, Dong Huong Mahallesi, Ticari ve Konut Alanı Projesi A-TM3 Parselinde ev inşa eden birçok müşteri, yatırımcının Arazi Kullanım Hakkı Sertifikası verme prosedürlerini ne zaman gerçekleştireceğini bilmediği için endişeli. Fotoğraf: PV

Bay Vu Thanh Binh şunları öneriyor: "Gayrimenkul ticareti yaparken, müşterilerin özellikle projenin yasal belgeleri, yatırımcının kapasitesi ve gelecekte konut geliştirmek için sermaye alım satım koşullarına ilişkin düzenlemeler olmak üzere yasa hükümlerini net bir şekilde anlamaları gerekiyor. Böylece, yasal statüsü belirsiz projelere dahil olduklarında risklerden kaçınmış olurlar."

Oysa gerçekte yatırımcılar, Devletin yönetim düzenlemelerinden "kaçmak" için pek çok farklı "hile"ye başvuruyor ve çoğunlukla gelecekteki konutların alım satımı veya sermaye seferberliği, "kredi sözleşmeleri", "mevduat", "işbirliği sözleşmeleri" gibi kavramlarla yapılan medeni işlemlerle gerçekleştiriliyor... Bay Vu Thanh Binh, "Devlet yönetim kurumlarının bu tür işlemleri yönetmek için hiçbir temeli yok" diye ekledi.

Thanh Hoa emlak piyasasının heyecanıyla birlikte, gayrimenkul ürünleri her zaman "taze karides" kadar pahalı. Projelerin çoğu, "kâğıt üstünde" oldukları için birçok ikincil yatırımcının elinden "geçti" ve satıldı; ancak İnşaat Bakanlığı verilerine göre, yatırım politikası onaylanan 104 projeden yalnızca 30'u İnşaat Bakanlığı tarafından alım, satım veya sermaye artırımı için uygun olarak bildirildi. Bu da "yasayı atlatarak" alım satım yapmanın oldukça yaygın olduğunu kanıtlıyor. Neyse ki, toplanan sermayeyi doğru amaç için kullanan saygın bir yatırımcıyla karşılaştık ve müşterinin hakları güvence altına alındı. Başka bir projeye yatırım yapmak için parayı "almış" olan "kötü şöhretli" bir yatırımcıyla karşılaşıldığında, müşterinin gayrimenkul ürününü alamaması veya daha sonra sorunlarla karşılaşması aslında birçok sonuç doğurdu.

Müşterilerin şu anda karşılaştığı sorunlar, özellikle örtüşen arazi tahsisi ve arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilmesindeki gecikmeler karşısında, Thanh Hoa İl Barosu Le Phuong Hoang Hukuk Şirketi Limited Müdürü Avukat Le Thi Phuong şunları tavsiye ediyor: Yatırımcının alıcıya arazi kullanım hakkı sertifikaları vermek için prosedürleri henüz tamamlamamış olması nedeniyle, iki taraf arasında bir anlaşmazlık çıkmış olabilir. İki taraf müzakere edemez ve uzlaşamazsa, alıcı çözüm için mahkemede satıcıya karşı dava açabilir. Yatırımcının istek kaydıyla bir kredi sözleşmesi imzaladığı veya hatta birçok müşteriyle bir satış sözleşmesi imzaladığı aynı arsa parçası durumunda, 2017'de değiştirilen ve eklenen Ceza Kanunu'nun 174. maddesinde öngörülen şekilde mülkün hileli olarak gasp edildiğine dair işaretler vardır; bu durumda müşteriler kabul ve çözüm için polis soruşturma kurumuna bir dilekçe sunmalıdır.

Muhabir Grubu

Source: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm