İşlemler durgun ama Hanoi dairelerinin satış fiyatı "sahiplenilmiş" gibi artmaya devam ediyor

(Dan Tri) - Uzmanlar, daire fiyatlarındaki sürekli artışın insanların satın alma planlarını geçici olarak askıya almasına neden olduğunu söylüyor. Ancak, işlemlerdeki zorluklara rağmen daire satış fiyatları artmaya devam ediyor.

Ev alıcıları fiyat fırtınası nedeniyle zorlanıyor

Dan Tri muhabirlerinin yaptığı araştırmaya göre, son bir aydır Hanoi'deki dairelerin satış fiyatları yükseliş trendini sürdürüyor.

Vinhomes Smart City projesinde 2 yatak odalı 64 m2 büyüklüğündeki bir ev, ekim ortasında yaklaşık 4,2 milyar VND'ye satışa çıkarıldı. Bu dairenin fiyatı şimdiye kadar 4,6 milyar VND'ye yükselerek artış gösterdi.

Thang Long Number 1 projesinde ise, Ekim ayı başında 2 yatak odalı 87 metrekarelik bir daire 5,7 milyar VND'ye satışa çıkarılmıştı. Ancak bu dairenin fiyatı şimdi 6 milyar VND'ye çıkarıldı.

Bir araştırma biriminin verilerine göre, Hanoi pazarındaki ana dairelerin ortalama satış fiyatı, 2022 yılı başında metrekare başına 40 milyon VND'den, bu yılın üçüncü çeyreğinde metrekare başına yaklaşık 72 milyon VND'ye yükselerek önemli ölçüde arttı.

Özellikle bu çeyrekte yeni açılan projelerin ortalama fiyatı yaklaşık 70 milyon VND/m2'ye (KDV ve aidat hariç) ulaştı. Zira çeyrekte yeni açılan daire arzı ağırlıklı olarak üst segment ve lüks segmentte gerçekleşerek pazar payının %100'ünü oluşturdu.

Ev almaya ihtiyacı olan Bay Nguyen Van Ngu ( Nam Dinh'den ), ailesinin son 3 aydır Nam Tu Liem ve Ha Dong bölgelerindeki birçok daireye baktığını söyledi. Bay Ngu, 3 milyar VND ile yaklaşık 65-70 metrekarelik, 2 yatak odalı bir daire satın almayı planlıyor, ancak ne kadar çok bakarsa, "daire fiyatları matrisi" içinde sıkışıp kaldığını hissediyor.

"Aynı satılmamış daire, ancak ev sahibinin teklif ettiği fiyat öncekinden daha yüksek. Örneğin, My Dinh'de (Nam Tu Liem, Hanoi) 68 metrekarelik bir ev Eylül ayında yaklaşık 3,3 milyar VND'ye satılık ilan edilmişti. Aynı ev, ev sahibi tarafından 3,7 milyar VND'ye satışa sunuluyor," dedi. Daire fiyatları sürekli "dans ederken", Bay Ngu ev satın alma planını geçici olarak askıya aldı ve fiyatın düşmesini bekledi.

Ya da Bay Tran Van Cuong'un ( Bac Giang'dan) dediği gibi, ailesi son 2 aydır Hanoi'deki birçok apartman projesindeki evleri görmeye gidiyordu. Ancak Bay Cuong, ev sahibinin verdiği dairenin satış fiyatının hızla artması nedeniyle şok olmuştu.

Bazı kişiler, satış fiyatının hızla artması nedeniyle ev satın alma planlarından vazgeçtiler (İllüstrasyon: Tran Khang).

10 gün önce, Bay Cuong, Hoang Mai bölgesinde (Hanoi) 2 yatak odalı olarak tasarlanmış 72 m2'lik bir dairenin sahibi tarafından 4,3 milyar VND'ye (m2 başına 60 milyon VND) fiyatla satın alınmıştı. Ancak, son zamanlarda bu dairenin sahibi, Bay Cuong'a fiyatın 4,7 milyar VND'ye yükseldiğini bildirdi.

"Daire fiyatlarındaki hızlı artış, beni şimdi mi almalıyım yoksa istikrara kavuşmasını mı beklemeliyim diye düşündürüyor. Şimdi alırsam, zaten arttığı için fiyatlar tekrar düşebilir. Almazsam, daire fiyatlarının artmaya devam edeceğinden korkuyorum," dedi.

Bir pazar araştırma biriminin verilerine göre, 2021'in ilk çeyreğinde ülke genelinde dairelerin ortalama satış fiyatı metrekare başına 35 milyon VND idi. 2024'ün üçüncü çeyreğine gelindiğinde ise metrekare başına 51 milyon VND'ye yükseldi. Yani, daire fiyatları son 4 yılda %45, yani yılda %10'dan fazla arttı.

Daire fiyatları neden "ateşli"?

Emlak uzmanı Nguyen Quoc Anh, daire segmentindeki sıcak fiyat artışı hikayesine yol açan birçok neden olduğunu söyledi.

Öncelikle, gayrimenkul piyasası döngüseldir. Özellikle, piyasanın toparlanma aşamasında olması nedeniyle daire fiyatları artmaktadır. Bu birim, daha önce, 2024 ortalarında her gayrimenkul türünün toparlanacağını ve ilk toparlanacak türün konut ürünleri olacağını öngörmüştü.

Zorlu bir dönemden geçen gayrimenkul piyasasındaki yatırımcıların psikolojisi oldukça zayıf. Yatırım yaparken en büyük korku, gayrimenkul fiyatlarının düşmesi değil, ürünün likiditesinin olmaması korkusu. Bu nedenle yatırımcılar artık belirli yasal statüye, nakit akışına sahip ve en azından daire gibi kiraya verilebilecek konut tiplerini tercih ediyor.

İkinci neden ise arzın piyasa talebini karşılayamaması, talebin ise çok yüksek olmasıdır. Örneğin, Hanoi'de her yıl yaklaşık 100.000-170.000 yeni daireye ihtiyaç duyulurken, yıl başından itibaren arz sadece yaklaşık 30.000 daireyi karşılarken, 2023 yılında yaklaşık 10.000 daireye ulaşılmıştır.

Aynı zamanda, kentsel alanlardaki nüfus yoğunluğu oldukça yüksektir. Kore ve Çin gibi bazı ülkeler, tüm il ve şehirlere ulaşımı kolaylaştıran iyi ulaşım sistemlerine sahip olsalar da, insanlar hâlâ çoğunlukla büyük şehirlerde yaşayıp çalışmaktadır. Vietnam da bir istisna değildir. Büyük şehirlerde ev satın almak hiçbir zaman kolay olmamıştır. İnsanlar daha yoğun bir şekilde yerleştikçe, fiyat seviyesini düşürmek çok zordur.

Ayrıca, gayrimenkul ürünleri giderek daha yüksek fiyatlı segmentlerde yoğunlaşıyor. 2020'nin başlarında, üst segment ve üzeri (m² başına 55 milyon VND'nin üzerindeki fiyatlar) toplam arzın yalnızca yaklaşık %6'sını oluşturuyordu. Bu yılın üçüncü çeyreğine gelindiğinde, bu ürünler yaklaşık %60'a ulaşmıştı.

Uzman, piyasadaki arzın düşük olması nedeniyle, hukuki sorunların giderilmesi ve ürünlerin piyasaya sürülmesinin ardından yatırımcıların ağırlıklı olarak orta segment ve üzeri (35 milyon VND/m2 üzeri fiyatlar) segmente odaklandığını söyledi.

Quoc Anh, "Bir projenin hayata geçirilmesi uzun zaman alıyor ve arsa fiyatları her geçen gün artıyor, bu nedenle yatırımcıların orta ve üzeri fiyat aralığındaki daireleri piyasaya sürmeyi tercih etmeleri mantıklıdır" dedi.

Hanoi'de bir apartman binası (Fotoğraf: Duong Tam).

Üçüncü neden ise piyasa psikolojisi faktörüdür. Özellikle, daire fiyatları çok fazla artmadığında, insanlar fiyatın düşmesini bekleme eğilimindedir. Ancak fiyatın yaklaşık %10-20 arttığını gördüklerinde, fiyatın artmaya devam edeceğinden korktukları için herkes aceleyle satın almaya yönelir. Bu durum, psikolojik bir darbe vurarak piyasanın toparlanmasına neden olur.

"Aslında piyasa son bir yıldır oldukça hareketli. Bu nedenle, insanların daire fiyatlarının düşmesini bekledikten sonra oldukça sabırsızlanmaları da bunun bir nedeni," diye sözlerini tamamladı Quoc Anh.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı Nguyen Van Dinh, son dönemde özellikle Hanoi'de daire fiyatlarında alışılmadık artışlar yaşandığını belirtti. Bu durumun, ekonomik koşullar, piyasa ve halkın gelirleri henüz toparlanmamışken, çıkar gruplarının etkisi altında olduğu kesin.

"Konut fiyatları artıyor, ancak hiçbir işlem yapılmıyor. Bu, niyetleri belirsiz bir yatırım grubunun bir hilesi olabilir," dedi Bay Dinh açık yüreklilikle.

Ona göre, bu çıkar grupları daire arzının sorunlu olması nedeniyle fiyat şişirme oyunları oynayabiliyor. Son yıllarda piyasada yatırım ruhsatı için onaylanmış yeni proje bulunmuyor. Piyasadaki projeler çoğunlukla eski projeler ve tekrar alınıp satılıyor. Arz hem yetersiz hem de kalitesiz, halka ve düşük gelirli kesime yönelik arz çok az ve ürün yapısı uygun değil.

Ayrıca, yeni arzın çoğu yüksek yatırım maliyetleri ve arsa maliyetleriyle yüksek standartlarda tamamlanmaya devam ediyor ve yatırımcılar da eskisinden daha yüksek kârlar bekliyor. Bu nedenle, birincil dairelerin fiyat seviyesini düşürmek çok zor. Birincil piyasadaki yüksek daire fiyatları, ikincil piyasadaki fiyatların da önemli ölçüde artmasına neden oldu.

Yılbaşından bu yana daire fiyatlarının sürekli artmasıyla ev sahibi olmak isteyenlerin psikolojisi giderek bozuluyor.

Daire alım satımlarında yavaşlama görüldü ancak kısa vadede bu yavaşlamanın zor olması bekleniyor (Fotoğraf: Tran Khang).

EZ Property Genel Müdürü Bay Pham Duc Toan, son zamanlarda Hanoi'de daire fiyatlarının yalnızca arz ve talep arasındaki farktan dolayı yüksek seyrettiğini söyledi. Şimdiye kadar Hanoi'deki daire fiyatları zirveyi aştı.

"Hepsi yüksek gelirli bir arkadaş grubum var, ancak mevcut daire fiyatlarına bakınca hepsi fiyatların çok yüksek olduğunu, değerine uygun olmadığını ve erişiminin çok zor olduğunu düşünüyor" dedi.

Daire fiyatları çok yüksek, bu yüzden birçok kişi fiyatların makul olmadığını düşünerek ev alma planlarını erteledi. Bu nedenle, son zamanlarda daire likiditesi oldukça düşük. Toan, yıl sonuna kadar daire fiyatlarının daha fazla artmayacağını öngörüyor. Ancak, hızlı bir şekilde satmak için fiyatı düşürmek isteyenler dışında, daire fiyatlarının düşmesi de çok zor olacak.

Nguyen Van Dinh, Hanoi'deki daire fiyatlarını düşürmek için sosyal konut inşaat projelerinin ilerlemesini hızlandırmak için çaba gösterilmesi gerektiğini belirtti. Planlama araçlarını etkili bir şekilde kullanarak, planlamayı uyarlayarak ve yatırımcıların sosyal konut projelerini planlama oluşturulur oluşturulmaz hayata geçirmelerine yardımcı olmak için daha fazla temiz arazi fonu ayırarak arzı proaktif bir şekilde düzenleyin.

Uzun vadede, özellikle daire fiyatlarının ve genel olarak konut ürünlerinin istikrarını sağlamak için devletin güçlü bir katılımına ihtiyaç vardır. Özellikle ulaşım altyapısının geliştirilmesine devam edilmesi, uydu bölgelerden şehir merkezine seyahat süresinin kısaltılması gerekmektedir. Banliyölerden gelen arz konut fiyatlarını düşürecektir.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm