2026'dan önce kırmızı kitap almamak çok paraya mal olacak mı?

2024 Tapu Kanunu'nun çıkmasından sonra birçok kişi, 2026'dan önce kırmızı kitabı almazlarsa daha fazla para kaybedecekleri endişesini taşıyordu.

Yıllık arazi fiyat listesini yayınlayın

1 Ocak 2026'dan itibaren, iller ve merkezi yönetime bağlı şehirler, piyasa esaslarına göre yeni arsa fiyat listeleri yayınlayacak. Bu, arsa fiyatlarının 2013 Tapu Kanunu'ndaki asgari ve azami fiyat çerçeveleri yerine, arsanın gerçek değerine göre belirleneceği anlamına geliyor.

Özellikle, 2024 Tapu Kanunu'nun 257'nci maddesinin 1'inci fıkrası uyarınca, İl Halk Komitesi'nin 2013 Tapu Kanunu hükümlerine göre düzenlediği arsa fiyat tarifesi, 31 Aralık 2025 tarihine kadar uygulanmaya devam edecek; gerektiğinde İl Halk Komitesi, arsa fiyat tarifesinin, mahaldeki arsa fiyatlarının gerçek durumuna uygun olarak bu kanun hükümlerine göre ayarlanmasına karar verecektir.

2024 tarihli Arazi Kanunu'nun 159. maddesinin 3. fıkrası, İl Halk Komitesi'nin, 1 Ocak 2026'dan itibaren ilan edilecek ve uygulanacak ilk arazi fiyat listesini hazırlayıp karara bağlanması için aynı düzeydeki Halk Meclisi'ne sunacağını hükme bağlamaktadır. İl Halk Komitesi her yıl, ertesi yılın 1 Ocak'ından itibaren ilan edilecek ve uygulanacak arazi fiyat listesinin düzeltilmesi, değiştirilmesi ve tamamlanması için karara bağlanması için İl Halk Meclisi'ne sunmakla yükümlüdür.

Buna göre, arsa fiyat listesi şu anda olduğu gibi 5 yılda bir değil, dalgalanma yaşanan yerlerde piyasa fiyatlarına göre her yıl güncellenecek.

Özellikle arsa fiyat listesi, piyasa prensiplerini gözeterek arsa fiyatları baz alınarak, alan ve lokasyona göre oluşturulmaktadır.

Özellikle, 159. maddenin 2. fıkrası, arsa fiyat tablolarının alan ve konuma göre düzenlenmesini öngörmektedir. Sayısal kadastro haritaları ve arsa fiyat veri tabanları bulunan alanlarda, her parsel için değer alanları ve standart parseller esas alınarak arsa fiyat tabloları düzenlenir.

Günümüzde arsa fiyat listesi, esaslara, değerleme yöntemlerine, arsa fiyat çerçevesine göre her 5 yılda bir yayınlanmakta ve yalnızca Hükümet arsa fiyat çerçevesini ayarladığında/arsa fiyatları dalgalandığında ayarlanmaktadır.

Ancak 2024 Tapu Kanunu, arsa fiyat çerçevesini kaldırmıştır. Arsa fiyat listesi, mevcut arsa fiyat çerçevesine göre her arsa tipinin asgari ve azami arsa fiyatlarına göre değil, değerleme yöntemine göre yayınlanmaktadır. Böylece yeni arsa fiyatı piyasa fiyatına yaklaşacaktır.

Bu nedenle, yeni arazi fiyat listesinin uygulanması, ilk kırmızı kitap hazırlama maliyetinde artışa yol açabilir. Arazi fiyat listesindeki arazi fiyatına göre, arazi kullanım bedeli, arazi kirası ve tescil bedeli gibi ödemeler yapılmaktadır; bunların en yükseği ise arazi kullanım bedelidir.

1 Ocak 2026'dan itibaren arsa fiyat listesindeki değişiklikler nedeniyle kırmızı kitap yaptırmanın maliyeti artacak (Fotoğraf: IT).

Arazi piyasa fiyatına yakın fiyatlandırılmıştır

2024 tarihli Tapu Kanunu'nun 158. maddesi, arazi değerlemesinin piyasa esaslarına göre nasıl yapılacağını düzenlemektedir. Arazi değerlemesinin esasları şunlardır:

- Değerlemede arazinin kullanım amacı belirtilir;

- Arazi kullanım süresi. Devletin, tarım arazisi tahsis sınırına kadar hanelere ve bireylere tahsis ettiği tarım arazileri ile arazi devir hakkı kabul sınırı içinde kalan tarım arazileri için arazi kullanım süresi esas alınmaz;

- Arazi değerleme yöntemlerine göre arazi değerlemesi için bilgi girişi;

- Arsa fiyatlarını etkileyen diğer faktörler;

- Arsa değerlemesi sırasında ilgili mevzuatın düzenlemeleri.

2024 tarihli Tapu Kanunu'na göre, 158 inci maddenin 2 nci fıkrasının c bendinde öngörülen tapu değerleme yöntemlerine göre tapu değerlemesinde girilecek bilgiler şunlardır:

- Arsa bedelleri ulusal arsa veri tabanına ve ulusal fiyat veri tabanına kaydedilir;

- Arazi kullanım hakkı devir sözleşmesinde arsa bedeli belirtilir;

- Mali yükümlülüklerin tamamlanmasının ardından arazi kullanım hakkı ihalesinde kazanılan bedel;

- Bu maddenin a ve b bentlerinde belirtilen arsa bedeli bilgisinin bulunmadığı hallerde, keşif ve etüt yoluyla tahsil edilen arsa bedelleri;

- Gelir, gider ve arazi kullanımından elde edilen gelire ilişkin bilgiler.

Değerleme yöntemlerine ilişkin özel düzenlemeler ve 1 Ocak 2026'dan itibaren yıllık arsa fiyat listelerinin yayınlanmasıyla, arsa fiyat çerçevesinin kaldırılmasıyla arsa fiyatları piyasa fiyatlarına yakınlaşacak ve kırmızı kitap hazırlama maliyeti artacak.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/khong-lam-so-do-som-truoc-nam-2026-se-mat-rat-nhieu-tien-20240630180020721.htm