Ulusal gayrimenkul piyasasının beklentileri

Ulusal gayrimenkul ticaret katının, sıkı izleme mekanizmaları ve net yaptırımlarla adil bir rekabet ortamı olarak tasarlanması gerekiyor.

Başbakan Pham Minh Chinh, geçen hafta sonu Kasım ayında yapılan olağan Hükümet toplantısında, İnşaat Bakanlığı'ndan 15 Aralık'tan önce tamamlanması gereken, devlet tarafından yönetilen bir gayrimenkul işlem merkezi ve arazi kullanım hakları kurulmasına yönelik bir planın acilen sunulmasını talep etti.

Zamandan ve paradan tasarruf edin

İnşaat Bakanlığı, daha önce Hükümete, 2026-2027 döneminde ülke genelinde uygulamaya konulması beklenen bir gayrimenkul ve arazi kullanım hakları işlem merkezi modelinin pilot uygulamasına ilişkin bir Karar Taslağı sunmuştu. Bu model, bilgi sağlama, hukuki inceleme, elektronik sözleşmelerin kurulması ve arazi kullanım hakları sertifikalarının verilmesi gibi tüm süreçleri tek bir veri platformunda birleştirmeyi amaçlıyor. Merkez ayrıca, gayrimenkul piyasasının yönetimini desteklemek ve dijitalleşmesini teşvik etmek için konut, arazi, vergiler, işlemler ve teminat verilerini entegre edecek.

İnşaat Bakan Yardımcısı Nguyen Van Sinh'e göre, gayrimenkul ve arazi kullanım hakları işlem merkezinin kurulması, işlem yöntemlerinde yenilik yapmayı, idari süreçleri kısaltmayı, kişiler ve işletmeler için zaman ve maliyet tasarrufu sağlamayı amaçlıyor. Aynı zamanda, bu model bilgi teknolojilerinin uygulanmasını, dijital dönüşümü teşvik etmeyi ve gayrimenkul piyasasının tanıtımına ve şeffaflığına katkıda bulunmayı da amaçlıyor. Amaç, gayrimenkul piyasasını daha senkronize bir kurumla istikrara kavuşturmak ve gayrimenkuldeki manipülasyon, spekülasyon ve fiyat artışlarıyla hızlı bir şekilde başa çıkmak.

Gayrimenkul ve arazi kullanım hakları ticaret merkezinin kurulması, işlem yöntemlerinde yenilik yapmayı, idari prosedürleri kısaltmayı ve kişiler ile işletmeler için zaman ve maliyet tasarrufu sağlamayı amaçlıyor. Fotoğraf: TAN THANH

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği (VARS) Başkanı ve Vietnam Emlak Birliği Başkan Yardımcısı Dr. Nguyen Van Dinh, ulusal bir emlak işlem merkezi kurmanın, her bir gayrimenkulle ilgili tüm bilgilerin toplanıp doğrulanacağı ve işleneceği bir yer olacağına inanıyor. İnsanların gayrimenkul transferi veya alım satımı yapmaları gerektiğinde, bu sisteme erişmeleri yeterli. Merkez, yetkililerle otomatik olarak iletişime geçip bilgileri doğrulayacak ve kısa sürede sonuçları bildirecek. "İnsanların sadece gayrimenkul bilgilerini sisteme girmeleri yeterli. Ulusal veri merkezi, yasal işlem hakkını teyit ederek, kontrol edip doğrulayacak ve resmi sonuçları bildirecek. O zaman, insanların bir dizi başka kurumla uğraşmak zorunda kalması yerine, bu verilerden yasal olarak devlet sorumlu olacak." diyor Bay Dinh.

Aslında, gayrimenkul işlemleriyle ilgili prosedürler hâlâ zahmetli, zaman alıcı ve maliyetli. Noter onayı, vergi ödemesi, değişiklik tescili gibi birçok aşamadan geçmek zorunda kalanlar var ve bu da ortalama 45-60 gün sürüyor. İşlem merkezi devreye girdiğinde, bu işlemler sadece 1-3 gün gibi kısa bir sürede tamamlanacak ve bu da maliyetlerin ve zahmetin azaltılmasına yardımcı olacak. Bu merkez, diğer kurumların işlevlerinin yerini almıyor, yalnızca verileri dijital bir platformda birbirine bağlama ve işleme rolünü üstleniyor.

İnşaat Bakanlığı Konut ve Gayrimenkul Piyasası Yönetimi Dairesi Başkan Yardımcısı Hoang Thu Hang, geçmişte bir gayrimenkul işlemi oluşturmak için insanların alım, satım, işlem ve prosedürler için birçok yere gitmek zorunda kaldığını itiraf etti. Ayrıca, insanların bir ürünün satışa uygun olup olmadığını belirlemekte de zorluk çektiğini belirtti. Bir gayrimenkul işlem merkezi kurulursa, nitelikli gayrimenkullerin piyasaya sürülmesinden devlet sorumlu olacak ve yönetecektir. Hang, İnşaat Bakanlığı'nın bu modelin pilot uygulamasına ilişkin proje ve hükümet kararı taslağını hazırlayıp sunduğunu söyledi.

İşlemleri sınıflandırın, ek prosedür yok

Piyasaya katılan işletmeler açısından bakıldığında, DKRA Grup Genel Müdür Yardımcısı Vo Hong Thang, gayrimenkul işlemlerinin resmi borsalar aracılığıyla gerçekleştirilmesi durumunda bilgilerin doğru olması, brokerların doğru veri sağlaması, hataların sınırlandırılması, böylece alıcılar için risklerin azaltılması ve şeffaflığın artırılması gerektiğini söyledi.

Bu, ulusal emlak ticaret alanının, sıkı bir izleme mekanizması ve net yaptırımlarla adil bir rekabet ortamı olarak tasarlanmasını gerektiriyor. "İşletmeler standartları karşılamaz ve şeffaflık ilkelerine uymazlarsa, elenecekler. Ancak adil olmak için, ihlallerin izlenmesi ve ele alınması mekanizması şeffaf bir şekilde tasarlanmalı ve bazı yerlerin listelenip bazılarının listelenmemesi gibi durumlardan kaçınılmalıdır," dedi.

Bir emlak uzmanı, işlem katı modelinin şekillenmesi için zamana ihtiyacı olduğuna inanıyor. Bu uzmana göre, eğer bu, satış fiyatlarına, alıcı ve satıcılara müdahale edilmeden sadece bir veri listeleme katıysa, model, Devlete veri yönetiminde, tekrarları azaltmada ve erişimi kolaylaştırmada büyük ölçüde destek sağlayacaktır. Özellikle insanlar, artırılmış prosedürler veya odaklı cezalar değil, kolaylık ve şeffaflık bekliyor. Bu kişi, "Emlak QR kodunu vatandaşın kimlik kartına entegre edin, işlem yaparken kodu taramanız yeterli" diye önerdi.

Başbakanlık Danışma Kurulu Üyesi Dr. Can Van Luc da politika açısından gayrimenkul işlem merkezlerinin kurulurken iki ilkeye uyması gerektiğini vurguladı: Tanıtım - şeffaflık ve ek prosedür veya maliyet olmaması.

Ona göre, pilot dönemin yaygın uygulama öncesinde etkinliğinin değerlendirilmesi için yalnızca 2-3 yıl sürmesi gerekiyor. Aynı zamanda, hangi işlem türlerinin borsada listelenmesi ve hangilerinin yalnızca veri güncellemesi gerektireceğinin net bir şekilde sınıflandırılması gerekiyor. Örneğin, büyük meblağlı ticari transferlerin borsadan geçmesi gerekirken, aile içindeki hediye ve mirasların yalnızca güncelleme için bildirilmesi gerekebilir.

Dr. Can Van Luc, tüm gayrimenkul işletmelerinin yeterlilik şartlarını taşımaması nedeniyle, katılım kriterlerinin belirlenmesini de önerdi. Katılım kriterlerinin, aracılık, değerleme, proje geliştirme, varlık yönetimi birimleri gibi belirli işlevleri olan gruplarla sınırlandırılması gerekiyor. Aynı zamanda, devletin yönlendirici ve denetleyici bir rol üstlendiği, özel sektörün teknoloji, araştırma ve işletme olanaklarından yararlanmak için kamu-özel sektör ortaklığı (PPP) mekanizmasının uygulanması da mümkün.

Dr. Luc'un vurguladığı bir diğer gereklilik ise işlem ücretlerinin en düşük seviyede olması ve böylece zeminin bir bariyere dönüşmemesidir. Bunun yanı sıra, veri toplama ve paylaşım sisteminin eş zamanlı olarak kurulması ve mevcut "veri kesintisi" durumunun önlenmesi gerekmektedir.

Dr. Luc ayrıca, süreç tasarımının çok karmaşık olması durumunda "iki pazar" oluşma riski konusunda da uyardı: biri resmi, diğeri ise prosedürlerden kaçınılan yeraltı işlemlerinin "karaborsası". Bunu önlemek için, gayrimenkul işlem merkezlerinin gerçek avantajlar sağlaması gerekir: daha hızlı zaman, daha net bilgi ve daha düşük maliyetler.

"İşletme modeli olarak, çok karmaşık olmayan borsa, e-ticaret platformu veya emtia borsası platformunun işlem modeline başvurabiliriz. En önemlisi, hantal bir düzenek oluşturmayan, basit ve kullanımı kolay bir sistem tasarlamaktır. İnsan kaynakları mevcut güçten yararlanabilir ve uzmanlara ihtiyaç duyulması halinde, en başından itibaren etkili bir işleyiş sağlamak için cesurca işe alım yapmalıyız." - diye önerdi Dr. Can Van Luc.

Yeterince güçlü yasal araçlar oluşturmak

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA), ek bir prosedür katmanı oluşturmak yerine, yönetim ajansının yatırımcıların yasal statülerini, satışa açılma koşullarını ve ürün bilgilerini (mevcut konutlar, gelecekteki konutlar, altyapılı arazi kullanım hakları, vb.) İnşaat Bakanlığı'nın konut ve emlak piyasası veri sisteminde, il Halk Komitesi'nde ve yönetim ajansının izlemesi için işletme bilgi sayfasında tam olarak açıklamalarını gerektiren düzenlemeler yayınlamasını önermektedir.

HoREA, aynı zamanda, yanlış bilgi yayınlama, kamuya açıklamayı geciktirme veya işlem koşullarını karşılamayan ürünleri piyasaya sürme eylemlerini katı bir şekilde cezalandırmak için düzenlemeler eklemeyi önerdi. Aynı zamanda, şeffaf ve sağlıklı bir piyasa sağlamak, spekülasyonu sınırlamak ve alıcıların haklarını korumak için yeterli yasal araçların oluşturulması amacıyla Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nda acilen değişiklik yapılması gerekiyor.

Kaynak: https://nld.com.vn/ky-vong-san-bat-dong-san-quoc-gia-196251208221835449.htm