Yükselen faiz oranları, gayrimenkul piyasası için bir sınav

Vietnam Emlak Komisyoncuları Birliği, mevcut faiz oranı seviyesinin büyük baskı altında olduğunu belirtti. Bu bağlamda, büyük ölçüde krediye bağımlı bir sektör olan emlak piyasası, toparlanma ve gelişme süreci açısından büyük bir sınavla karşı karşıya.

Enflasyonist baskının geri dönmesi ve dünya genelindeki büyük merkez bankalarının temkinli yönetim eğilimi, düşük faiz oranlarını koruma alanını daralttı. (Fotoğraf: PV)

Gayrimenkul, nakit akışı dalgalandığında en çok fayda sağlayan sektörlerden biridir. Uzun bir süre düşük seviyelerde seyrettikten sonra, birçok bankanın tasarruf faiz oranları kısa vadede sessizce artmaya devam ederek kredi faiz oranlarında yükseliş eğilimine yol açmıştır. Devlet Bankası, likidite destek politikasını sürdürmüş ve Haziran ayından bu yana hazine bonosu yoluyla para çekme kanalını yeniden başlatmadığı için parasal sıkılaştırma sinyali vermemiş olsa da, faiz oranı seviyesi şu anda büyük baskı altındadır.

Aslında, faiz oranları keskin bir şekilde arttığında, ilk ve en belirgin etki piyasadaki likiditenin azalmasıdır. Ev alıcıları, özellikle de kredi kullananlar, finansal planlarını yeniden gözden geçirecektir. Bu arada, gayrimenkul yatırımcıları portföy genişletme planlarında daha temkinli davranmaktadır, çünkü beklenen kârlılığın artan sermaye maliyetini dengelemesi pek olası değildir.

Aynı zamanda, proje geliştirme işletmeleri çifte bir riskle karşı karşıyadır: Talep azalırken finansman maliyetleri artar, bu da nakit akışının yavaşlamasına ve yeni arzın daralmasına neden olur. Arz azaldığında işlemler durgunlaşır ve bu nedenle fiyatlar, önceki dönemdeki aynı yükseliş ivmesini sürdürmekte zorlanır.

Gayrimenkul piyasası, kredi politikasına büyük ölçüde bağımlı bir sektördür. (Fotoğraf: PV)

Gayrimenkul, yüksek borç kaldıracı kullanma özelliğiyle, faiz oranı dalgalanmalarından en doğrudan ve en derinden etkilenen yatırım kanalıdır. Geçmişte, Vietnam piyasası, kredi faiz oranlarının yıllık %18-20 eşiğini aştığı 2011-2013 döneminde keskin bir düşüş yaşamıştı. Birçok işletme ve yatırımcı, zararlarını azaltmak için varlıklarını satmak zorunda kalmış ve bu da piyasanın uzun süre "donmasına" neden olmuştu. Birçok bölgede, hatta merkez bölgede bile, gayrimenkul fiyatları %30-40 oranında düşmüştü.

Bunun bir nedeni, kısa vadeli kredilere güvenen yatırım zihniyetinden kaynaklanırken, gayrimenkul projeleri ve varlıkların yatırım döngüleri uzundur. Sermaye maliyetleri aniden arttığında, nakit akışı bozulur ve likidite eksikliği riski neredeyse kaçınılmazdır.

Tercihli konut kredileri de baskı yaratıyor. Ancak, tercihli dönem yalnızca geçici. Değişken faiz dönemine girildiğinde, genel faiz oranı artarsa, borcu geri ödeme baskısı keskin bir şekilde artacaktır. Birçok müşteri "anaparayı ödeyemediği halde faiz iki katına çıktı" durumuna düşüyor. Piyasa likiditesi düşük olduğunda, zararları azaltmak için ürünleri yeniden satmak zorlaşır ve batık kredi riski kredi sistemine geri dönebilir.

Faiz oranları yükseldiğinde gayrimenkul işletmeleri iki kat riskle karşı karşıya kalıyor. Bir yandan, projeleri hayata geçirmek için kredi alırken daha yüksek finansal maliyetlere katlanmak zorunda kalıyorlar. Diğer yandan, insanlar ev satın almak için krediye erişimde zorluk çektiğinde piyasadaki alım gücü düşüyor.

Bu arada, kurumsal tahvil seferberliği kanalı henüz tam olarak toparlanmadı. Yeni ihraçlar hâlâ temkinli seyrederken, vadesi dolan tahvillerin miktarı yüksek kalmaya devam ediyor ve bu durum birçok işletmeyi nakit akışını yönetmek için arsa fonlarını satmaya, inşaat sürecini geciktirmeye veya ödeme süresini uzatmak için müteahhitler ve bankalarla pazarlık yapmaya zorluyor.

Uzun süredir devam eden yüksek faiz oranları, yalnızca devam eden projeleri etkilemekle kalmıyor, aynı zamanda arsa fonlarını genişletme ve yeni projelere başlama imkânını da zayıflatıyor. Sonuç olarak, konut arzında orta vadede önemli bir düşüş riski bulunuyor.

Bir diğer sonuç ise kamu yatırımları ve altyapı maliyetleri üzerindeki dolaylı etkidir. Hammadde fiyatları, işçilik maliyetleri ve saha temizleme maliyetleri arttığında, birçok önemli ulaşım projesinin ilerlemesi yavaşlar. Bu durum, "altyapıdan faydalanacağı" tahmin edilen bölgelerdeki fiyat artış beklentilerini doğrudan etkileyerek birçok ikincil yatırımcıyı zor durumda bırakır.

Birçok zorluğa rağmen, güçlü konut talebi ve kentleşme sayesinde Vietnam gayrimenkul piyasasının uzun vadeli görünümü olumlu kalmaya devam ediyor. Ekonomi büyüdükçe, konut, endüstriyel gayrimenkul, kiralık ofis ve perakende gibi segmentlere olan talep istikrarlı bir şekilde devam edecek.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği, şu anda ev alıcılarının faiz oranlarının hala düşük olduğu ve arzın toparlandığı bu dönemdeki fırsatları değerlendirmeleri gerektiğine inanıyor. Bu doğrultuda, faiz oranlarının tersine dönmesi durumunda risklerden kaçınmak için kredi kullanımı, mülk değerinin %50'sini aşmayacak şekilde güvenli bir seviyede kontrol edilmeli. Alıcılar ayrıca, özellikle gelecekte konut ürünleri üretecek, güçlü finansal kapasiteye, yasal garantilere ve inşaat ilerlemesine sahip saygın yatırımcıların projelerini seçmeye öncelik vermelidir.

Kaynak: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html