Tasarruf faiz oranlarındaki artış, gayrimenkul piyasasını nasıl etkiliyor?

Uzmanlara göre mevduat faizleri arttığında bankaların girdi maliyetleri artacak ve bu durumda kredi faizleri üzerinde baskı oluşması kaçınılmaz olacak, ancak belli bir gecikme yaşanabilir.

Önümüzdeki aylarda bankaların 2025 başındaki düşük kredi verme seviyelerini korumakta zorlanacağı öngörülüyor. Bu nedenle, 2025'in dördüncü çeyreğindeki ortalama kredi faiz oranlarının üçüncü çeyreğe kıyasla artabileceği tahmin ediliyor.

Vietnam Emlakçılar Birliği'ne (VARS) göre, kredi faiz oranlarının artmasının ilk ve en belirgin etkisi piyasadaki likiditenin azalmasıdır. Ev alıcıları, özellikle de kredi kullananlar, finansal planlarını yeniden gözden geçirecektir. Bu arada, yatırımcılar portföylerini genişletme planları konusunda daha temkinli davranmaktadır, çünkü beklenen kârlılığın artan sermaye maliyetini telafi etmesi pek olası değildir.

Aynı zamanda, proje geliştirme şirketleri çifte bir riskle karşı karşıyadır: Talep azalırken artan finansman maliyetleri, nakit akışının yavaşlamasına ve yeni arzın daralmasına neden olur. Arz azaldığında işlemler durgunlaşır ve bu nedenle fiyatlar, önceki dönemdeki aynı yükseliş ivmesini sürdürmekte zorlanır.

Faiz oranlarının artması gayrimenkul piyasasını etkileyebilir. (İllüstrasyon: Cong Hieu).

Büyük borç kaldıracı kullanma özelliği ile, gayrimenkul Faiz oranı dalgalanmalarından en doğrudan ve en derinden etkilenen yatırım kanalıdır. Bunun bir nedeni, yatırım psikolojisinin kısa vadeli kredilere dayanmasından kaynaklanırken, gayrimenkul projeleri ve varlıkların yatırım döngüleri uzundur. Sermaye maliyetleri aniden arttığında, nakit akışı bozulur ve likidite eksikliği riski neredeyse kaçınılmazdır.

VARS'a göre, bu baskı aynı zamanda imtiyazlı konut kredilerinden de kaynaklanıyor. Son yıllarda, piyasayı canlandırmak için birçok yatırımcı ve ticari banka, yıllık %5,5'ten başlayan imtiyazlı faiz oranları ve hatta faizsiz, 5 yıla kadar anapara ödemesiz dönemlerle konut kredisi paketleri başlattı. Bu politika, çok sayıda kişi ve yatırımcının gayrimenkul sahibi olmak için ucuz sermayeye erişmesine yardımcı oluyor.

Ancak, tercihli dönem genellikle geçicidir. Değişken faiz oranı dönemine girildiğinde, genel faiz oranı seviyesi yükselirse, ev alıcılarının borçlarını geri ödeme baskısı keskin bir şekilde artacaktır. Piyasa likiditesi düşük olduğunda, zararları azaltmak için ürünlerin yeniden satışı zorlaşır ve batık kredi riski kredi sistemine geri dönebilir.

VARS'a göre, uzun süreli yüksek faiz oranları, arazi fonlarını genişletme ve yeni projelere başlama imkânını da zayıflatabilir. Nitekim bankalar, piyasaların durgun olduğu dönemlerde genellikle faiz oranlarını artırma eğilimindedir. Bu dönemlerde birçok işletme, zararları sınırlamak için yatırımlarını artırmak yerine "hareketsiz kalmayı" tercih eder. Sonuç olarak, orta vadede konut arzı azalma riski altındadır.

Ekonomi uzmanı Doçent Dr. Dinh Trong Thinh'e göre, faiz oranları gayrimenkul piyasası için en hassas "düzenleyici vana". Borçlanma maliyetleri arttığında, konut fiyatlarının önceki dönemdeki kadar keskin bir artış göstermesi pek olası değil. Yüksek finansal kaldıraç kullanan yatırımcılar, borç yüklerini azaltmak için portföylerini yeniden yapılandırmak veya varlıklarını satmak zorunda kalıyor. Bu arada, gerçek konut ihtiyacı olanlar da aylık borçlarını ödeme baskısının artması nedeniyle finansal planlarını yeniden hesaplamak zorunda kalıyor.

Ev alıcıları borç para alırken dikkatli olmalı. (Fotoğraf: Cong Hieu).

Ev alıcıları ne yapmalı?

Bu bağlamda VARS, faiz oranları arttığında risklerden kaçınmak için konut değerinin %50'sinden fazlasını borç almamalarını öneriyor. Aynı zamanda, projenin geciktiği veya teslim edilemediği durumlarda hem para hem de mülk kaybı yaşamamak için, saygın yatırımcıları ve şeffaf yasal statüye sahip projeleri tercih etmeleri gerekiyor.

Finans ve bankacılık uzmanı Dr. Nguyen Tri Hieu, ev alıcılarının mülk değerinin yalnızca %80'ine kadar borçlanmalarını ve aylık ödemelerin net gelirin %50'sini geçmemesini tavsiye ediyor. Daha da önemlisi, iş kaybı veya gelir azalması durumunda en az 6-12 aylık bir yedek fona sahip olmaları gerekiyor.

Thoi Dai Moi Gayrimenkul Yatırım ve Ticaret Şirketi CEO'su Bay Do Quy Duy, aylık geliri yaklaşık 30-40 milyon VND olan bir ailenin, banka faizini ödemek için nakit akış değerinin yalnızca yaklaşık %40'ını borç almasının makul olduğunu belirtti.

Yani aylık geliriniz 30 milyon ise bankaya yaklaşık 12 milyon, aylık geliriniz 40 milyon ise bankaya yaklaşık 16,17 milyon ödemeniz gerekir. Bu uygun bir kredidir.

Geliri yalnızca 20 milyon VND civarında olanlar ise risklerden kaçınmak için konut kredisi almadan önce nakit akışlarını artırmayı düşünmelidir.

Kasım ayının başından bu yana birçok banka mevduat faiz oranlarını artırdı. Örneğin, VPBank bir önceki aya göre yıllık %0,3 artış gösterdi. Techcombank, 1-2 aylık vade için faiz oranının yıllık %0,2 artarak %3,95'e; 3 aylık vade için faiz oranının ise yıllık %0,3 artarak %4,75'e çıktığını duyurdu.

PVCombank aynı zamanda 1-36 ay vade aralığındaki kredilerde faiz oranlarını yıllık %0,5 oranında artırdı.

Ho Chi Minh City Development Joint Stock Commercial Bank ( HDBank ), 1-5 aylık vadeler için faiz oranlarını yıllık %0,15, 6 aylık vadeler için ise yıllık %0,2 oranında artırdı.

Prosperity Era Commercial Joint Stock Bank (GPBank), tüm vadeler için mevduat faiz oranlarını yeniden düzenledi. Artış, 1-5 ay vadeli mevduatlar için yıllık %0,1, 6-36 ay vadeli mevduatlar için yıllık %0,2'dir.

Kaynak: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html