Bir dizi gayrimenkul devi "atlarından düştü", Çin onları kurtarmak için mücadele ediyor

Bir dizi iş adamı "atlarından düştü"

Çin'in emlak piyasası uzun süredir devam eden çalkantılarla boğuşuyor. Özel emlak geliştiricisi Country Garden, yakın zamanda ABD doları tahvillerinde temerrüde düştüğünü açıkladı ve bu durum, Çin emlak sektörünün toparlanma belirtisi göstermemesiyle birlikte şirketin içinde bulunduğu zor durumu gözler önüne serdi.

Country Garden, 17 Eylül'deki orijinal ödeme son tarihini kaçırdıktan sonra, 30 günlük ödemesiz dönemin sonunda 15,4 milyon dolarlık tahvil faiz ödemesini kaçırdı. Tahvil sahiplerine gönderilen bir bildirime göre, Country Garden'ın geçen hafta sona eren ödemesiz dönemde tahvil faiz ödemesini yapmaması bir temerrüt olayı olarak değerlendiriliyor.

Şirketin geçen hafta tüm dış borç yükümlülüklerini zamanında yerine getiremeyeceğini açıklamasının ardından temerrüt neredeyse kesinleşti. Country Garden, Çin'in şimdiye kadarki en büyük borç yapılandırmalarından birini planlıyor olabilir.

Country Garden'ın satışları da son dönemde düştü ve Çin genelinde binlerce geliştirme projesi durdu. Bu durum, Pekin'in dünyanın ikinci büyük ekonomisini sarsan uzun süreli krizle başa çıkma mücadelesini gösteriyor.

Yılın ilk altı ayındaki satışlar geçen yılın aynı dönemine göre %44 düştü. Şirket hisseleri de bu yıl yaklaşık %70 değer kaybetti.

Grubun, yurt dışında borç yapılandırması yapan düzinelerce diğer geliştiriciye katılması bekleniyor ancak bankalar ve yatırım şirketlerinden alınan krediler de dahil olmak üzere büyük borçları belirsizliğini koruyor.

Evergrande, dünyanın en borçlu gayrimenkul geliştiricisi. (Fotoğraf: SCMP).

İki yıl önce, bir başka geliştirici olan Evergrande'nin iflası da Çin'deki gayrimenkul piyasasının durumu hakkında endişelere yol açmıştı. Bir zamanlar Çin'in önde gelen gayrimenkul şirketi olan Evergrande, şu anda 300 milyar doları aşan borcuyla dünyanın en borçlu şirketi olarak biliniyor.

Evergrande, yakın zamanda dış borcunu yeniden finanse edemeyince sekteye uğrayan uzun vadeli yeniden yapılandırma planını tamamlamak için hâlâ mücadele ediyor.

Bloomberg Milyarderler Endeksi'ne göre, Evergrande Group'un kurucusu Xu Ka Yin'in varlıkları şu anda yalnızca 979 milyon ABD doları. Bunun nedeni, şirket hisselerinin Ağustos ayı sonunda yeniden faaliyete geçmesinden bu yana %86 değer kaybetmiş olması.

Evergrande Yönetim Kurulu Başkanı, 2017 yılında 42 milyar dolarlık servetiyle Çin'in en zengin ikinci adamıydı. O zamandan beri serveti %98 oranında azaldı. Ayrıca, şüpheli yasadışı faaliyetler nedeniyle Çin makamları tarafından soruşturma altında.

Çin hükümeti Evergrande'ı kurtarmayı reddettiğinde, şirket hisselerini ve sanat eserleri ile hat sanatı eserleri de dahil olmak üzere kişisel varlıklarını satmak zorunda kaldı. Geçen yıl Londra'da (İngiltere) değeri 200 milyon ABD dolarını aşan bir villa daha sattığı söyleniyor.

Şirketin kaderi, bir alacaklının tasfiye talebiyle ilgili Hong Kong mahkemesinde görülecek duruşmaya bağlı. Mahkeme talebi olumlu karşılarsa, Evergrande alacaklılarına geri ödeme yapmak için bir yeniden yapılandırma planını tamamlamaya çalışırken daha fazla zorlukla karşılaşacak.

Birçok işletme "bataklığa" sürüklenebilir

Natixis bankasının kıdemli ekonomisti Gary Ng, diğer gayrimenkul şirketlerinin de "bataklığa" sürüklenme riskiyle karşı karşıya olduğunu söyledi.

Çinli gayrimenkul geliştiricileri, yeniden yatırımları finanse etmek için yıllardır yurtiçi ve yurtdışı tahvil ihraçlarına güveniyor. Geliştiriciler genellikle daireleri tamamlanmadan önce satıyor ve elde ettikleri geliri yeni projeleri finanse etmek için kullanıyor.

Ancak 2020 yılında politika yapıcılar yeni kredi vermeyi katı "üç kırmızı çizgi" politikalarıyla sınırlamaya çalışırken, emlak geliştiricileri için eski model çöktü.

2020'nin en büyük gayrimenkul şirketlerinden 25'ten fazlası iflas etti (Fotoğraf: SCMP).

2020 yılında Çin'in en büyük 10 gayrimenkul grubunun çoğu, tüketici güveninin azalmasıyla birlikte satışlarda keskin düşüşlerle karşı karşıya kaldı ve bu durum geliştiricilerin likiditesiyle ilgili endişeleri artırdı.

Uzmanlar, Çinlilerin iflas etme olasılıklarının daha düşük olması nedeniyle devlet destekli müteahhitlerden ev satın almayı tercih ettiklerini söylüyor.

Çinli politikacılar, bu gidişatı düzeltmeye çalışarak geçen Kasım ayında gayrimenkul sektörüne yönelik destekleyici tedbirler açıkladılar.

Bankalar ayrıca Country Garden gibi daha kaliteli geliştiricilere yeni kredi hatları açtı. Ancak şimdiye kadar likidite sıkışıklığını önlemeyi başaramadılar.

2020'nin en büyük 25'ten fazla müteahhidi temerrüde düştü. Bloomberg tarafından derlenen verilere göre, Çinli müteahhitler 2021'deki 175 milyar dolarlık tahvilin yaklaşık 115 milyar dolarını temerrüde düşürdü. Ayrıca, çok sayıda yerel banka kredisi yeniden yapılandırma veya yeniden yatırımla karşı karşıya.

Geliştiriciler sarsılırken, Pekin ve yerel yönetimler şimdiye kadar tamamlanmamış konut projelerinin tamamlanması gerektiğini vurguladılar.

Tamamlanmamış kalkınma projelerinin sayısına ilişkin kapsamlı bir veri bulunmamakla birlikte, mevcut veriler, tamamlanmamış projelerin toplam sayısının 2021 yılına kıyasla azaldığını ancak yüksek kaldığını göstermektedir.

Politika ikilemi

Çin hükümeti bu yıl alıcılara daha fazla destek sağlamaya çalıştı. Bankalar, Eylül ayında konut kredilerinin yarısını karşılamak için faiz oranlarını düşürdü. Bazı belediyeler Temmuz ayında konut alımlarındaki kısıtlamaları kaldırdı.

Uzmanlar, emlak krizinin henüz konut fiyatlarında büyük bir dalgalanmaya yol açmadığını söylüyor. Çin'in emlak piyasasının temel göstergelerinden biri olan yeni konut fiyatları bazı büyük şehirlerde düşerken, bazılarında ise hâlâ yükseliyor.

Natixis Bankası'ndan bir uzman, Financial Times'a yaptığı açıklamada, "Pek çok politika, iç piyasayı istikrara kavuşturmayı ve geliştiricilere mevcut daireleri tamamlayıp borçlarını azaltmaları için yeterli likidite sağlamayı amaçlıyor. Ancak bu kadar çok hedef varken, her şeyin yolunda olduğundan emin olmak zor bir iş," diye vurguladı.

Analistler, Çin'in emlak piyasasını canlandırmak için bir dizi politika uygulamaya koyduğunu, ancak bunların etkili olmadığını, çünkü yeterli likidite desteği sağlama ve sektördeki spekülasyonu azaltma arasında bir denge kurma konusunda zorlandıklarını söylüyor.

Uzmanlara göre, gayrimenkul sektöründeki kriz henüz konut fiyatlarında güçlü bir dalgalanmaya yol açmadı (Fotoğraf: CNBC).

Macquarie Üniversitesi Baş Ekonomisti Larry Hu, Financial Times'a verdiği demeçte, "Çin, son iki yıldır gayrimenkul politikasında denge kurmakta zorlanıyor. Hâlâ gayrimenkul krizini çözmenin bir yolunu bulmaya çalışıyorlar. Ancak şimdiye kadar aldıkları önlemler, büyük gayrimenkul gruplarının kredi risklerini azaltmak için yeterli olmadı." dedi.

Emlak krizi Çin için zorlu bir sorun çünkü inşaat ve gayrimenkul, ülkenin büyümesinin önemli itici güçleri arasında yer alıyor. Gayrimenkul ve ilgili sektörler, Çin'in GSYİH'sinin yaklaşık dörtte birini oluşturuyor.

TS Lombard bankasının uzmanı Rory Green, Çinli politika yapıcıların iki yıl önce kaldıraç oranını azaltmanın önemli bir ihtiyaç olduğunu anlamış gibi göründüğünü söyledi.

"Ancak asıl hata, bunu nasıl değiştireceklerine dair bir plan yapmamak ve sektörde meydana gelebilecek değişikliklere hazırlıklı olmamaktır. Büyüme modelini aniden değiştirip, özellikle finansal sistemde hane halkları ve yerel yönetimlerle bu kadar büyük bir varlık bağlantısına sahipken, kaynakları gayrimenkulden uzaklaştırmaya çalışmak çok zordur," diye açıkladı Bay Green.

Kaynak: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/loat-dai-gia-bat-dong-san-nga-ngua-trung-quoc-chat-vat-giai-cuu-20231028161106366.htm