Gayrimenkul Ticaret Hukuku 2023: Şeffaflık, sürdürülebilir pazar gelişiminin teşviki

1 Ağustos 2024, Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun resmen yürürlüğe girmesiyle Vietnam gayrimenkul piyasasında büyük bir değişime işaret ediyor. Ülkenin en yüksek 5. kentleşme oranına sahip bölgesi olan Quang Ninh de bu yasal çerçeveyi etkili bir şekilde uygulamak için özel düzenlemeler uyguluyor.

Eşzamanlı altyapı geliştirme yatırımlarına odaklanma ve öncelik verme sayesinde, Quang Ninh, eyalete bağlı 4 şehir ve ilçe ve kasabalarda bulunan gelişmiş kentsel alanlarla, Vietnam'ın en iyi altyapı endeksine sahip bölgelerinden biri haline gelmiştir. Ekonomik ölçekteki güçlü gelişme ve büyüme, 9 yıllık rekor GSYİH'de art arda çift haneli büyümeyle Quang Ninh gayrimenkulünü Kuzey'deki en canlı pazar haline getirmiş ve birçok alanda nispeten yaygın bir şekilde gelişmiştir.

Yasal düzenlemeleri kısa sürede hayata geçirmek, gayrimenkul piyasasını sağlıklı bir şekilde geliştirmek ve bu piyasayı sıkı bir şekilde yönetmek amacıyla... 26 Haziran 2024 tarihli ve 63/CD-TTg sayılı Hükümet Resmi Gönderisini uygulayarak, inşaatın hızlandırılması ve Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun uygulanmasını ayrıntılı olarak açıklayan belgelerin yayımlanmasıyla, Quang Ninh ili Halk Komitesi, İnşaat Bakanlığı'na, eyalette rehberlik etmek, uygulamak, yaymak ve yürürlüğe koymak üzere bir dizi özel yönetmelik ve Kanun içeriğini yönetme, görüş toplama ve yayımlama talimatını derhal verdi.

İnşaat Dairesi Müdürü Yoldaş Nguyen Manh Tuan şunları söyledi: Kanun hükümleri, yol gösterici kararnameler ve İl Halk Komitesi'nin talimatları doğrultusunda, Daire, İl Halk Komitesi'ne, kararnamenin içeriği hakkında İnşaat Bakanlığı'na görüş bildirmesini ve ilgili birimlerden görüş toplamak üzere proaktif olarak özel yönetmelikler hazırlamasını tavsiye etti. Geri bildirimlere göre, öncelikle, değiştirilen Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun, kurum ve politikaların mükemmelleştirilmesi ve devlet yönetiminin etkinliğinin artırılması hedefine katkıda bulunacak önemli atılımlar içeren birçok yeni içeriğe sahip olduğu belirtiliyor. Bu, gayrimenkul komisyonculuğu ve işlem faaliyetlerinin şeffaflığına ve profesyonelleşmesine katkıda bulunuyor; gayrimenkul piyasasının istikrarlı ve sağlıklı bir şekilde gelişmesini sağlıyor...

2014 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu ile karşılaştırıldığında, 2023 tarihli Gayrimenkul Ticareti Kanunu, sözleşmeler yoluyla tarafların hak ve meşru menfaatlerine saygı gösterilmesi temelinde, kanunun yasaklarını ihlal etmeden, zorlukları çözme, prosedürleri en aza indirme, tanıtım, şeffaflık ve anlaşma özgürlüğü yönünde düzenlemeler devralmakta ve bunları tamamlamaktadır. Yeni düzenlemeler, 2023 tarihli Konut Kanunu ve 2024 tarihli Tapu Kanunu ile uyumlu olmasının yanı sıra, devlet kurumlarına birleşik, senkronize ve özgün bir gayrimenkul ticareti hukuk sistemi oluşturma ve gayrimenkul ticareti faaliyetleri için sağlıklı bir hukuk koridoru oluşturma sorumluluğunu da yüklemektedir.

Ha Long Şehri planlama vizyonu 2040'ın perspektifi.

Özellikle bazı yeni noktalar: Diğer kuruluş veya kişilerin teminat sözleşmesi imzalamasına izin verilmemesi, yatırımcıların, işletmeye alınmak için tüm koşulları sağlamış konut ve inşaat işlerinin satış bedeli, kira-alım bedeli üzerinden en fazla %5 oranında teminat toplayabilmeleri; ileride oluşacak konutların kira-alımında ödeme tutarının düşürülmesi; küçük ölçekli gayrimenkul işi yapan kişilerin iş kurma zorunluluğunun olmaması; proje yatırımcıları, gayrimenkul işletmeleri, sözleşme kapsamında ödeme alan gayrimenkul hizmet işletmelerinin banka hesabından yapılması; arsa paylaşımı, arsa satışı şeklinde arazi kullanım hakkının devredildiği alanın daraltılması... Bunun yanı sıra gayrimenkul komisyonculuğu iş koşullarında bazı yeni değişiklikler de yer alıyor: Gayrimenkul komisyonculuğu hizmeti yapan kuruluş ve kişiler bir gayrimenkul hizmet işletmesi kurmak zorundadır, faaliyete geçmeden önce, konut ve gayrimenkul piyasası bilgi sistemine konulmak üzere gayrimenkul işletmeciliği ile ilgili devlet yönetim ajansına işletme bilgilerini göndermek zorundadırlar; Gayrimenkul ticaret katları faaliyete geçmeden önce Kat İşletme Ruhsatı almak zorundadırlar; Gayrimenkul komisyonculuğu yapan kişiler bir gayrimenkul hizmet işletmesinde çalışmak zorundadırlar...

Yeni yasada ayrıca Medeni Kanun, Yatırım Kanunu, Tapu Kanunu, Konut Kanunu ile uyumun sağlanması ve uygulamaya uygunluğun sağlanması amacıyla yasaklanan fiiller de ekleniyor: Belgede sahtecilik, gayrimenkul, işletmeye konu gayrimenkul projeleri hakkında bilerek ve isteyerek bilgi tahrifatı yapılmasının kesinlikle yasaklanması; ticari koşullara uymayan arsa kullanım hakkı, konut, inşaat işleri işlemlerinin piyasada hâlâ yaygın olması, denetimin zorlaşmasına yol açıyor...

Nitekim son dönemlerde birçok gayrimenkul yatırımcısı, vergi kaçakçılığı, hukuka aykırı gayrimenkul satış sözleşmeleri imzalama, taraflar arasında hak ve menfaatler bakımından simetrik olmayan sözleşmeler yapma, gayrimenkulü zamanında teslim etme gibi sözleşmesel yükümlülükleri ihlal etme, inşaat kalitesini sağlamama, müşterilerin sermayesine el koyma... gibi devletin çıkarlarını zedeleyen ve müşteri olan kurum ve bireylere zarar veren hukuka aykırı eylemlerde bulunmuştur. Uyuşmazlıklara yol açma, kanunu ihlal etme, piyasa manipülasyonu yapma, davaları uzatma... işlem taraflarının hak ve yükümlülükleri bakımından kanun önünde eşitlik, eşitlik ve simetrik olma ilkelerini uygulamama gibi. Bu durum kafa karışıklığına yol açmış ve birçok kişi ve kurumu derinden etkilemiştir. Bu nedenle, 1 Ağustos 2024 tarihinden itibaren yeni Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun yürürlüğe girmesi, önceki eksikliklerin önlenmesine ve en aza indirilmesine katkıda bulunacaktır.

Gayrimenkul piyasası, ülke için kaynakların yoğunlaştırılmasına ve sabit kıymetlerin oluşturulmasına yardımcı olarak ekonominin temel taşlarından biri olarak kabul edilmektedir. Gayrimenkul piyasasının gelişimi, ilgili sektörler (finans piyasası, inşaat, yapı malzemesi üretimi, iç mekan, işgücü vb.) için büyüme ivmesi yaratarak konut ve kentsel gelişim, turizm, hizmetler ve sosyal altyapı vb. ihtiyaçlarını karşılamaktadır. Bu nedenle, gayrimenkul sektörüne ilişkin yeni yasal düzenlemelerin uygulanması, makro ekonomiyi istikrara kavuşturan ve özellikle Quang Ninh gibi gelişmiş kentsel alanlara ve canlı gayrimenkule sahip bölgelerde iyi bir büyüme ivmesi yaratan pratik ve etkili bir çözümdür.

Kaynak