Dairelerin giderek daha pahalı hale gelmesinin nedeni; Sosyal konut yatırımcıları nadiren %10 kar elde ediyor

2025 yılına kadar uygun fiyatlı dairelerin fiyatı lüks dairelerden daha fazla artacak; Hanoi , çoğunluğu pahalı olan yaklaşık 14.000 evi satışa çıkarmaya hazırlanıyor; Hanoi, sosyal konut satın alırken "rüşvet" verilmesi durumuna karşı polisten işlem yapılmasını istiyor.

Dairelerin giderek daha pahalı hale gelmesinin nedeni; Sosyal konut yatırımcıları nadiren %10 kar elde ediyor

2025 yılına kadar uygun fiyatlı dairelerin fiyatı lüks dairelerden daha fazla artacak; Hanoi, çoğunluğu pahalı olan yaklaşık 14.000 evi satışa çıkarmaya hazırlanıyor; Hanoi, sosyal konut satın alırken "rüşvet" verilmesi durumuna karşı polisten işlem yapılmasını istiyor.

İşte haftanın gayrimenkul gündemindeki öne çıkanlar.

Dairenin her metrekaresi onlarca çeşit maliyete sebep oluyor.

Yatırım Elektronik Gazetesi - Baodautu.vn muhabirleri piyasayı araştırdı ve birçok işletmeyle iletişime geçti. Hepsi, fiyat artışının yatırımcı tarafından "dayatıldığını" değil, yatırım maliyetlerine dayandığını söyledi. Özellikle, daire projelerinde, müşterilere satılan metrekare başına fiyatın karşılanması için en az 10 tür maliyet oluşacak.

Arsa ve inşaat maliyetlerinin artması, ruhsatların uzun süre beklenmesiyle birlikte daire fiyatlarının fırlamasına neden oldu.

Birincisi, arazi satın almak için gereken para. Bir gayrimenkul projesi kurabilmek için yatırımcının bir arazi fonuna sahip olması gerekir ve arazi fiyatı şu anda oldukça yüksektir. Örneğin, Ho Chi Minh Şehri sınırındaki Binh Duong bölgesinde, bir gayrimenkul projesi için kullanılabilecek 5.000 metrekareden büyük bir arazi fonunun maliyeti 200 ila 300 milyar VND arasındadır. İşletme, bu araziyi satın almak için gereken paranın yalnızca %30'unu kendi sermayesinden kullanır, geri kalanı bankadan borç alınır ve faiz oranı genellikle yıllık %10'dur.

İkincisi, eğer arazi fonu varsa ancak arazi temizlenmemişse, arazi temizleme tazminatı ödenmesi gerekecektir, bu maliyet genellikle yatırım maliyetinin %30'unu oluşturmaktadır.

Üçüncüsü, arazi fonu sağlandıktan sonra işletme proje için hukuki işlemleri yürütecektir, proje için hukuki işlemlerin maliyeti projenin toplam yatırım sermayesinin %10 ila %15'i arasındadır.

Dördüncüsü, arazi kullanım vergisidir. Bu vergi, il veya ilçe belediyelerinin güncel arazi fiyat listesine göre belirlenen arazi fiyat listesine göre uygulanır.

Beşincisi, proje inşaat maliyetidir. Şu anda çimento, tuğla, çelik, sıhhi tesisat ve iç mekan fiyatları artmaktadır. Üst düzey projelerde bu maliyet m2 başına 20-30 milyon VND, orta düzey projelerde ise 15-20 milyon VND'dir. Genellikle, proje inşaat maliyeti yatırımcı tarafından ilk yatırımı yapmak için bankadan borç alınır. 20 katlı, 700'den fazla ürün ve 1 bodrum katı olan bir projede inşaat maliyeti yaklaşık 1.000 milyar VND, yaygın kredi faiz oranı %10 ve inşaat süresi 28 ay olacaktır. Dolayısıyla, inşaat için yaklaşık 300 milyar VND tutarında kredi faizi olacaktır ve bu faiz, müşterilere satıldığında konut fiyatına dahil edilecektir.

Altıncısı, pazarlama ve satış maliyetleridir. Bu maliyet, proje yatırım sermayesinin yaklaşık %10'unu oluşturur ve müşterilere satış fiyatına eklenir.

Yedinci olarak, emlakçılar için komisyon maliyeti. Mevcut daire segmentinde, emlakçılar için komisyon oranı satılan ürün başına %6-7'dir. Bu maliyet de evin satış fiyatına eklenir.

Sekizincisi, satış maliyetleri, yani müşterilere altın, araba vb. gibi indirimler. Bu maliyet, ürün değerinin yaklaşık %1'i kadardır.

Dokuzuncusu ise yüzde 20 oranındaki kurumlar vergisi gideridir.

Onuncu, işletmenin her projedeki kâr maliyetidir. Kâr, işletme tarafından yaklaşık %20'lik en düşük değer üzerinden hesaplanacaktır.

Son olarak proje yönetim maliyetleri ve kurumsal personel maaşları var.

Ayrıca projenin hukuki süreci yavaş ilerlerse, 4-5 yıl sürerse, işletmenin kredi için ödemek zorunda olduğu yıllık banka faizi doğrudan konut fiyatına yansıtılacak.

2025 yılında uygun fiyatlı dairelerin fiyatı lüks dairelerden daha fazla artacak

Vietnam Report Joint Stock Company (Vietnam Report), 2025 yılı için en prestijli 10 emlak şirketinin sıralamasını açıkladı. Özellikle önümüzdeki dönemde emlak fiyatlarına ilişkin yorumlar öne çıkıyor. Ankete katılan çoğu işletme, fiyatların 2025 yılında da artmaya devam edeceğine inanıyor.

Segmentlere göre gayrimenkul fiyat dalgalanmaları.

Özellikle konut, lüks daire, kiralık ofis, sanayi gayrimenkulü ve arsa segmentlerinde fiyat artışı yüzde 10'dan az bir oranda gerçekleşecek.

Bu arada, düşük maliyetli ve orta sınıf dairelerin yer aldığı konut segmentinde %20-30 arasında daha büyük bir artış yaşanacak. Özellikle tatil amaçlı gayrimenkul sektöründe, işletmeler fiyatların çok fazla dalgalanmayacağını düşünüyor. Bu aynı zamanda zorlu dönemden sonra toparlanma hızı en yavaş olan tür.

Vietnam Raporu, gayrimenkul piyasasının yerel birleşmelerle ilgili bilgiler nedeniyle büyük dalgalanmalar yaşadığını değerlendirdi. Şu anda birçok yatırımcı, idari merkez olması beklenen bölgelerde arazi fonu arayışında. Bu durum, resmi bir açıklama yapılmamasına rağmen arazi fiyatlarının bazı yerlerde %20'ye varan keskin bir artışa yol açtı.

Hanoi'de çoğunluğu pahalı olmak üzere yaklaşık 14 bin konut satışa çıkarılacak.

Hanoi İnşaat Departmanı, bölgede satışa uygun gelecekteki konut projelerinin listesini güncelledi. Buna göre, 11 yeni konut projesi onaylandı ve pazar arzına 13.995 konut eklendi.

Ha Dong bölgesinde yeni bir apartman projesi satışa sunuldu. Fotoğraf: Thanh Vu

Bunlar arasında 5 projede 8.798 adet daire ile daireler ağırlıkta olmaya devam ediyor. Alçak katlı segmentte ise 6 projede 5.197 adet daire yer alıyor.

Daire projelerinin çoğu, Ocean Park ve Smart City olmak üzere iki kentsel bölgede yer almaktadır. Bunlardan en çok satılık daireye sahip olan yatırımcı Masterise Homes, 2.461 daireyle öne çıkmaktadır. Bunlar, B6-CT01 (Ocean Park 1) parselindeki Z34, U38 ve U38A binalarındaki yüksek katlı konutlardır.

Ayrıca, Ocean Park'ta yakın gelecekte 2.000'den fazla dairenin satışa sunulacağı bir başka proje daha var: CapitaLand tarafından yatırım yapılan B4-CT01 parselindeki U26A, T26M, Z30 apartman kompleksi.

Alçak katlı konut segmentinde, en büyük iki proje Hanoi'nin batı kesiminde yer almaktadır. New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital projesinin yaklaşık 2.300 konutluk bölümünün satışa açılması onaylanmıştır. Bu proje, Tan Lap ve Tan Hoi komünleri (Dan Phuong bölgesi) ile Duc Thuong ve Duc Giang komünlerini (Hoai Duc bölgesi) kapsamaktadır.

Dan Phuong bölgesinde de Vingroup'un Yeşil Şehir kentsel alanında 2.279 adet konutun satışa açılmasına izin verildi. 133,4 hektarlık bir alana yayılan proje, Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha ve Lien Trung (Dan Phuong bölgesi) olmak üzere 4 yerleşim yerinde yer alıyor. Proje 10 Mart'ta başlatıldı.

2025 yılına gelindiğinde Hanoi'de konut arzı artık kıt olmayacak. Ancak, bir başka zorlu sorun daha ortaya çıktı: Lüks segmentin neredeyse tüm pazara hakim olduğu bir dönemde arz ve talep arasındaki dengesizlik. Bu arada, uygun fiyatlı konut segmentinde ciddi bir sıkıntı yaşanıyor.

Sosyal konut yatırımcılarının kârları nadiren %10'a ulaşıyor

Yatırım Elektronik Gazetesi - Baodautu.vn muhabirleriyle paylaşımda bulunan BIC Vietnam Şirketi medya temsilcisi, 2023 Konut Yasası'nın sosyal konut yatırımcıları için azami kârın %10 olduğunu öngördüğünü belirtti. Ancak çoğu projede, işletmelerin bu oranı yakalaması zor görünüyor.

Yatırımcılar şu anda sosyal konut inşa ederken maksimum %10 kâr elde edebiliyor. Fotoğraf: Thanh Vu

Gerçekte, bu birimin elde ettiği kâr yalnızca %7 civarındadır. Bu kâr, işletmenin makinelerini çalıştırması için yeterlidir. Ancak şirket, sosyal sorumluluk göstermek, itibar kazanmak ve ardından diğer ticari ürünleri satmak için düşük maliyetli konut geliştirmeye devam etmektedir.

Daha önce Investment Electronic Gazetesi'ne konuşan Tran Anh Group Yönetim Kurulu Başkanı Sayın Tran Duc Vinh, Long An ilinde 40 m2 büyüklüğünde, asma katlı sosyal konut dairelerinin metrekare başına yaklaşık 15 milyon VND'ye satıldığını belirtmişti. Ancak, inşaat maliyeti metrekare başına 10 milyon VND'ye ulaşmış durumda. Üstelik kredi sermayesi, arsa bedeli de cabası...

Bay Tran Duc Vinh, "Her metrekare için sadece 1 milyon VND kar elde ediyoruz, yani yaklaşık %5," diye itirafta bulundu.

Benzer bir durumda, Le Thanh Gayrimenkul Şirketi Müdürü Bay Le Huu Nghia, %10'luk maksimum kâr oranının çok düşük olduğunu söyledi. Öte yandan, bir projenin ruhsatlandırılmasından yatırım ve inşaata kadar toplam süresi yaklaşık 7 yıl sürüyor.

Le Huu Nghia, "Yatırımcıların her yıl yalnızca %1,3 - 1,5 civarında kar elde ettiği ve bunun yeniden yatırım için yeterli olmadığı tahmin ediliyor" yorumunu yaptı.

Yukarıdaki durum karşısında İnşaat Bakanlığı, Hükümetin değerlendirip Ulusal Meclis'in onayına sunması için sosyal konut geliştirme alanında bir dizi özel mekanizma ve politikanın pilot uygulamasına ilişkin bir Karar Taslağı hakkında görüş talep etmektedir. Taslak, sosyal konut projelerine yatırım yapan yatırımcılar için birçok ayrıcalıklı ve daha açık mekanizma öngörmektedir.

İnşaat Bakanlığı, sosyal konut yatırımcıları için kâr marjının, toplam proje inşaat maliyetinin %10'undan en fazla %13'üne çıkarılmasını önerdi. Yatırımcılar, bu kâr marjını sosyal konut satış, kiralama ve kiraya verme fiyat listesine göre belirleyecek.

Yeni kâr oranı, kamu arazileri ve ticari konut projelerinin %20'lik arsa payı üzerine inşa edilen tüm sosyal konut projeleri ve silahlı kuvvetler konutları için geçerli olacaktır. Ayrıca, bu politika tamamlanmış sosyal konut projeleri için de geçerlidir, ancak Devlet Yönetim Ajansı henüz satış, kiralama ve taksitli satın alma fiyatlarını onaylamamıştır.

Hanoi, sosyal konut satın almak için verilen "rüşvet" olayının polis tarafından ele alınmasını istiyor

Hanoi İnşaat Dairesi, yakın zamanda şehir polisinden, beyanname alma ve satın alma/kiralama/satın alma belgelerini yasa dışı bir şekilde sunma yoluyla çıkar sağlayan emlakçıları incelemek ve bunlarla ilgilenmek üzere belediye düzeyindeki polis teşkilatının (sosyal konut projelerinin bulunduğu yerlerde) denetimini güçlendirmesini talep etti. Sosyal konut belgelerinin beyan edilmesi ve onaylanması sırasında, inceleme sonrası süreç de dahil olmak üzere, herhangi bir sahtekarlık tespit edildiğinde, mevcut düzenlemelere göre işlem yapılacaktır.

İnşaat Bakanlığı ayrıca, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan, Tapu Sicil Müdürlüğü'ne, kişilerin konut koşullarını doğrulayan belgeleri beyan etmelerini kolaylaştırması talimatını vermesini talep etti. Aynı zamanda, belediye düzeyindeki Halk Komitesi'nin de kişilerin konut, gelir ve imtiyazlı kredi koşullarını doğrulamalarına destek olması gerekiyor.

N01 Ha Dinh (Thanh Tri bölgesi) sosyal konut projesinin hemen önünde, bir emlak şirketi belgeleri işlemek için bir hizmet açtı. Fotoğraf: Thanh Vu

Lütfen, başvuruların yalnızca doğrudan yatırımcıya iletilebileceğini, emlakçılar veya aracı emlak alım satım platformları aracılığıyla yapılamayacağını unutmayın. Sosyal konut satın almak için satış/kiralama/kiralama yapmadan önce, yatırımcı, başvuruların alınma zamanı ve satış fiyatı hakkında bu birimin elektronik bilgi sayfasında kamuya açık bir şekilde bilgi yayınlamak üzere Bakanlığa bildirimde bulunmaktan sorumludur.

Daha önce Yatırım Elektronik Gazetesi muhabiri Baodautu.vn'nin araştırmasına göre, bazı ticaret katları ve brokerlar sürekli olarak orijinal fiyata göre 200 milyon VND ile 1 milyar VND arasında değişen yeni sosyal konut satın alma kotaları ilan ediyordu.

Sosyal ağlarda, kendini emlak uzmanı olarak tanıtan birçok kişi, "kesin kazançlı" sosyal konut alımları da satıyor. Bu kişiler, işletmelerle ilişkileri olduğunu ve bu nedenle böyle avantajlara sahip olduklarını açıkça belirtiyorlar.

Yatırımcının normalde ücretsiz olarak sağladığı belge hazırlama danışmanlık hizmeti bile, set başına 5-10 milyon VND ücret alan kurum ve kişiler tarafından suistimal ediliyor. Hatta bazı birimler, sosyal konut projesinin kapısının hemen önüne belge kabul eden tabelalar asıyor.

İnşaat Bakanlığı, sosyal konutların devrini talep etmek için yağmurda bekleyen kişiler hakkında açıklama talep etti

İnşaat Bakan Yardımcısı Nguyen Van Sinh, Hanoi Halk Komitesi'ne yağmurda duran insanlarla ilgili bilgilerin kontrol edilmesini ve yatırımcılardan sosyal konutları teslim etmelerini isteyen bir belge gönderdi.

Dai Mo kentsel bölgesindeki sosyal konutların fiyatları, piyasaya sunulduğu dönemde bölgedeki ticari dairelerin fiyatlarına neredeyse eşitti. Fotoğraf: Dung Minh

Daha önce, 25 Şubat'ta, Dai Mo kentsel fonksiyonel alan projesindeki (Dai Mo semti, Nam Tu Liem bölgesi, Hanoi) HH4 binasında daire satın alan düzinelerce müşteri, Le Duc Tho Caddesi'ndeki FLC Landmark Tower binasında toplandı. Birçok kişi, FLC Group'un bir iştiraki olan yatırımcı Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company'den evleri en kısa sürede teslim etmesini talep etmek için yağmur altında pankartlar astı.

Müşteriler, daireyi 2020 yılında satın almak için sözleşme imzaladıklarını ve teslim tarihinin 2022'nin ikinci çeyreğinde olmasını beklediklerini belirtti. Ancak yatırımcı taahhüdünü yerine getirmedi ve teslim tarihini 3 kez erteledi. Hatta bazı müşteriler, öngörülen %2 aidat ücreti de dahil olmak üzere dairenin tam bedelini ödedi, ancak yine de evi teslim almadı.

Hükümetin Sosyal Konutların Geliştirilmesi ve Yönetimine İlişkin Konut Kanunu'nun bir dizi maddesini ayrıntılı olarak açıklayan 100/2024 sayılı Kararnamesinin 75. Maddesinin 15. Fıkrası uyarınca, İnşaat Bakanlığı, Hanoi Halk Komitesinden yetkili kurumlara yukarıdaki düşünceleri inceleyip açıklığa kavuşturmaları ve sonuçları 30 Mart 2025'ten önce Bakanlığa bildirmeleri talimatını vermesini talep etmektedir.

Yatırımcının 25 Şubat'ta müşterilerine gönderdiği son bildirimde, şebeke bağlantısını 15 Mart'tan önce tamamlamayı planladığı; 15 Mart - 15 Nisan tarihleri ​​arasında teknik sistem testi ve yangın önleme denetimi yapacağı; 25 Nisan'dan önce yetkili makamları denetime davet edeceği belirtiliyor. Ancak, temsilcinin imzasının belirli bir unvanla gelmemesi nedeniyle birçok bölge sakini bu bildirimin meşruiyeti konusunda endişelerini dile getiriyor.

HH4 sosyal konut binası 29 katlı olup, 173 adet satılık sosyal daire, 57 adet kiralık daire ve 58 adet ticari daire bulunmaktadır. Daire alanları 48 - 70 m2 arasında değişmektedir.

Ev satın alma başvurularının alınma tarihi Nisan 2021'den itibaren başlıyor. Yatırımcı, evi teslim etme tarihini 2022'nin ikinci çeyreği olarak taahhüt ediyor. Hanoi İnşaat Departmanı tarafından onaylanan satış fiyatı 16,8 milyon VND'nin üzerinde (%5 KDV dahil, %2 bakım ücreti hariç).

Quang Ngai, 450 milyar VND sosyal konut projesini dağıttı

HUD - Phu My Sosyal Konut Projesi, Quang Ngai şehrindeki Phu My Kentsel Alan projesi kapsamında yer alan yüksek katlı bir konut arsasıdır. Proje, Konut ve Kentsel Kalkınma Kurumu (HUD) tarafından yatırım yapılmaktadır.

Proje kapsamında, toplam 15.567 m2 arsa üzerinde, yaklaşık 384 daireden oluşan, 36.700 m2 toplam taban alanına sahip, yaklaşık 1.000 kişinin ihtiyacını karşılayacak iki yeni 9 katlı kulenin inşasına yatırım yapılacaktır. Toplam yatırım sermayesi yaklaşık 450 milyar VND olup, proje uygulama süresi 2025-2028 yılları arasındadır.

HUD - Phu My Sosyal Konut Projesi'nin perspektif görüntüsü.

Yatırımcı temsilcisinin verdiği bilgiye göre, şu ana kadar toplamda yaklaşık 16 bin metrekarelik (sosyal konut projesi yapmak üzere başvurulan) arsanın yaklaşık 2 bin 955 metrekarelik kısmı henüz tamamlanmamış arsa temizleme bedeliyle satılıyor.

Geriye kalan (sorunsuz) alan için yatırımcı gerekli teknik altyapıyı kuruyor ve 2025 yılında tamamlanması bekleniyor.

Uygulama ilerlemesiyle ilgili olarak HUD Corporation, fizibilite çalışması raporu, temel tasarım ve tamamlanmış belgeleri hazırlamak üzere bir danışmanlık kuruluşu kiraladı ve teknik inceleme düzenliyor.

2025 yılında yatırım projesi onayı ve inşaat projesinin tamamlanması, 2026-2027 yıllarında B blokta 192 dairelik 1. etabın yatırım uygulamasının tamamlanması, 2028 yılında ise A blokta 192 dairelik 2. etabın tamamlanması hedefleniyor.

Mart ayında Dong Da bölgesindeki eski apartman binaları için 4 planlama projesi tamamlandı

Hanoi Halk Komitesi Ofisi, 20 Mart'ta Hanoi Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Duong Duc Tuan'ın, Hanoi'nin Dong Da Bölgesi, Hao Nam, Trung Tu, Khuong Thuong, Kim Lien'deki eski apartman binalarının yenilenmesi ve yeniden inşası için 4 detaylı planlama projesine ilişkin çalışma oturumunda vardığı sonuç hakkında 139/TB-VP sayılı Bildiri yayınladı.

Buna göre, Dong Da İlçe Halk Komitesi Lideri, Planlama Danışman Birimi ve toplantıya katılan delegelerin görüşlerinin dinlenmesinin ardından Hanoi Halk Komitesi Başkan Yardımcısı Duong Duc Tuan oybirliğiyle şu sonuca vardı ve talimat verdi:

İlerleme konusunda, Dong Da Bölge Halk Komitesi, Hanoi Şehri Departmanları ve şubeleriyle yakın bir şekilde koordineli çalışarak, toplumdan görüş toplama, Hanoi Şehri Kentsel Planlama ve İnşaat Planlama Değerlendirme Konseyi'ne ve ilgili kurumlara raporlama, yukarıda belirtilen 4 detaylı planlama projesini Mart 2025'te tamamlama, Nisan 2025'te değerlendirme için Planlama ve Mimarlık Departmanına sunma ve Mayıs 2025'te değerlendirme ve onay için Hanoi Şehri Halk Komitesi'ne sunma prosedürlerini eş zamanlı olarak uygulamaktadır.

İmar projelerinin yeniden düzenlenmesi için gerekli konut taban fonunun hesaplanma yöntemine ilişkin olarak: İmar projelerinde konut taban alanı, Hanoi Halk Komitesi'nin 27 Mayıs 2024 tarihli ve 34/2024/QD-UBND sayılı Konut Geliştirme Programı Kararı'na uygunluk ilkesine göre belirlenir.

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html