Devlet Bankası: Gelecekteki konutları satın almak için kredi verme yasağı yok

Devlet Bankası yakın zamanda bankaların sermaye güvenlik oranını düzenleyen 41/2016 sayılı Genelgeyi değiştiren ve tamamlayan 22/2023 sayılı Genelgeyi yayımladı.

Bu genelge, birçok yeni içerikle bu yıl 1 Temmuz'dan itibaren yürürlüğe giriyor. Yeni düzenlemelerin ev alıcıları için zorluklara yol açacağı yönünde bazı endişeler var.

Piyasa, özellikle genelgenin yürürlüğe girmesiyle birlikte ticari bankaların ve yabancı banka şubelerinin, konutun kendisi tarafından teminat altına alınmış (ipotek edilmiş) "devredilmek üzere tamamlanmamış ticari konutlar (yani gelecekte inşa edilecek ticari konutlar") satın almak isteyen kişilere kredi vermelerine izin vermeyeceğinden endişe duymaktadır. Bu nedenle, "gelecekte inşa edilecek" ticari konut satın almak için kredi almak isteyen bireyler, başka teminat önlemleri uygulamak veya konutu başka varlıklarla güvence altına almak zorundadır.

Ancak Devlet Bankası, yeni düzenlemenin gelecekte ev sahibi olacak kişilerin haklarını kısıtlamadığını ve mevcut düzenlemelere aykırı olmadığını belirtti.

Tamamlanan konutlara düşük risk derecesi verilecek.

Özellikle Devlet Bankası'nın 41/2016 sayılı Genelgesi'nin 2. maddesinin 10. fıkrası şöyledir: "Gayrimenkulle teminat altına alınan kredi, bir gerçek veya tüzel kişiye gayrimenkul satın alması, gayrimenkul projesini gerçekleştirmesi için verilen ve teminatlı işlemlere ilişkin kanun hükümlerine göre krediden doğan gayrimenkul veya gayrimenkul projesi ile teminat altına alınan bir kredidir".

22/2023 sayılı Genelge bu içeriği değiştirmemekte veya eklememektedir. Ev satın almak ve bu gelecekteki evi teminat altına almak (ipotek) isteyen kurum ve kişiler, kredi bakiyesinin teminat değerine oranıyla hesaplanan teminat oranına bağlı olarak %30-120 arasında bir risk katsayısı uygulayacaktır. Teminat oranı hakkında bilgi yoksa, risk katsayısı %150'dir.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — 22/2023 sayılı Genelge, gelecekte konut satın alma hakkını kısıtlamamaktadır (İllüstrasyon: Tran Khang).

Bu arada, 22 sayılı Genelge'nin 1. maddesinin 1. fıkrası, bireylerin konut satın almak amacıyla gayrimenkul karşılığı kullandırdıkları konut ipotekli kredilere ilişkin 41 sayılı Genelge'nin 2. maddesinin 11. fıkrasına değişiklik ve eklemeler yaptı.

Özellikle bireylerin ev satın almak amacıyla kullanabilecekleri gayrimenkul teminatlı kredilerde şu şartların sağlanması gerekiyor:

Birincisi, borcun geri ödenmesinin kaynağı, krediden elde edilen kira gelirinin kaynağı değildir.

İkincisi, ev satış sözleşmesine göre teslime hazır hale gelmiştir.

Üçüncüsü, müşterilerin teminatlı işlemler kanunu ve konut kanunu hükümlerine göre borçlarını ödeyememesi durumunda, bankalar ve yabancı banka şubeleri ipotekli konutları işleme konusunda tam yasal haklara sahiptir.

Dördüncüsü, bu ipotek kredisi ile oluşturulan konutun, bankanın veya yabancı banka şubesinin düzenlemelerine göre, ihtiyatlılık ilkesi (kredi onayı anındaki piyasa fiyatından yüksek olmaması) gözetilerek bağımsız olarak (üçüncü bir kişi veya bankanın veya yabancı banka şubesinin kredi onay biriminden bağımsız bir birim tarafından) değerlemesi yapılmalıdır.

Sosyal konut alımı, Devlet destek programları ve projeleri kapsamında konut alımı için kullandırılacak kredilerde, konut kanunu hükümlerine göre belirlenecek ve yukarıda belirtilen şartları (birinci, üçüncü, dördüncü) taşımaları gerekmektedir.

Devlet Bankası, bu düzenlemeyle ilgili olarak konut ipotekli kredilerin şunları kapsayacağını açıkladı: Teslim için tamamlanma koşulu da dahil olmak üzere öngörülen koşulları karşılayan konut satın almak için konut ipotekli kredileri ve sosyal konut satın almak, Hükümetin destek programları ve projeleri kapsamında konut satın almak için krediler. Konut ipotekli kredilerine uygulanan risk katsayısı, teminat oranına ve gelir oranına bağlı olarak %20 ila %100 arasında değişiyor.

Sosyal konut alımında, Hükümetin destek programları ve projeleri kapsamında konut alımında kredi kullanımında, konutun teslime hazır olması şartı aranmazken, risk katsayısı diğer konut kredilerine göre sadece %20-50 gibi düşük bir seviyede olup, Hükümetin sosyal konutu teşvik politikasının hayata geçirilmesi açısından önemlidir.

Devlet Bankası, konut satın alma sözleşmesinde tamamlanmış ev şartının sadece konut ipotekli krediler için geçerli olduğunu (bu kredilerin gayrimenkulle teminat altına alınan diğer alacaklara göre daha düşük risk katsayısına tabi olduğunu) belirtti.

Bir kuruluş veya kişinin gelecekte konut inşa etme veya satın alma ihtiyacı duyması ve gelecekte konutunu ipotek ettirmesi halinde, 41 inci maddenin 2 nci fıkrasının 10 uncu bendinde öngörülen gayrimenkul karşılığı kredi söz konusu olacak ve 41 inci maddenin 9 uncu fıkrasının 10 uncu bendinde öngörülen buna karşılık gelen risk katsayısı uygulanacaktır.

Devlet Bankası, "Dolayısıyla bu düzenleme, kurumların ve bireylerin gelecekte konut satın alma haklarını kısıtlamamakta ve mevcut düzenlemelere aykırı değildir" dedi.

Daha önce, Devlet Bankası'nın 22/203 sayılı Genelgesi hakkında yorum yapan Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, yukarıdaki düzenlemenin ticari bankaların ve yabancı banka şubelerinin, devredilmek üzere tamamlanmamış ticari konutları (yani gelecekte inşa edilecek ticari konutları) satın almak isteyen kişilere, bu konutun kendisi tarafından teminat altına alınmış (ipotek edilmiş) kredi vermesine izin vermediğini söylemişti.

Kendisine göre, yukarıdaki hususlarda Genelge yürürlüğe girmeden hemen önce değişiklik yapılmazsa, bu düzenleme olumsuz sonuçlara yol açabilir, sıkıntılara neden olabilir ve gayrimenkul piyasasının normal işleyişini aksatabilir, hem kısa hem de uzun vadede piyasanın toparlanma ve gelişme sürecini olumsuz etkileyebilir.

HoREA, kredi kuruluşlarının, konutun kendisi tarafından teminat altına alınmış (ipotekli) ticari konut satın almaları için bireylere kredi vermelerine olanak tanıyan bir düzenleme eklemeyi önerdi. Bu düzenleme, hem ticari konut hem de sosyal konut satın alma durumları için, mevcut konut veya gelecekteki konutlar için geçerlidir.

[reklam_2]
Kaynak