Hanoi'de uygun fiyatlı dairelerin tükenmesinin nedeni

2018'de Hanoi'deki uygun fiyatlı dairelerin oranı yeni arzın %35'ini oluşturuyordu. Ancak 2024'te bu oran %0'a düştü. Vietnam Emlakçılar Birliği'ne göre, bu duruma yol açan 3 ana neden var.

2018'de Hanoi'deki uygun fiyatlı dairelerin oranı yeni arzın %35'ini oluşturuyordu. Ancak 2024'te bu oran %0'a düştü. Vietnam Emlakçılar Birliği'ne göre, bu duruma yol açan 3 ana neden var.

Vietnam Emlakçılar Birliği'ne (VARS) göre, 2023'ten bu yana Hanoi'de metrekaresi 25 milyon VND'nin altında olan daireler ortadan kalktı ve bir daha ortaya çıkmaları pek olası değil. Öte yandan, lüks segment giderek daha fazla "yayın dünyasına hakim oluyor". Son 9 ayda, Hanoi'deki satılık daire arzının %80'inin metrekaresi 50 milyon VND veya daha fazla satış fiyatına sahipti.

Ancak, "tükenme" durumuna düşmeden önce, yeni açılan uygun fiyatlı dairelerin oranı 2018'de %35'e ulaştı, ardından 2019'da %20'ye ve 2020'de yalnızca %12'ye düştü. 2021 ve 2022'de Hanoi'deki uygun fiyatlı daire arzı azalmaya devam etti ve satışa sunulan toplam daire arzının yalnızca yaklaşık %4'ünü oluşturdu.

Hanoi'nin dış mahallelerindeki dairelerin metrekare fiyatı da en az 30 milyon VND. Fotoğraf: Thanh Vu

VARS'a göre bu durumun üç temel nedeni var.

Birincisi , yatırımcılar ve gayrimenkul geliştiricileri, üst segmente kıyasla daha düşük kâr marjları nedeniyle uygun fiyatlı konut segmentine ilgi duymuyor. Uygun fiyatlı daireler inşa etmek için işletmelerin arsa fonlarından inşaata ve işletmeye kadar birçok maliyeti optimize etmesi gerekiyor.

Derneğin uzmanları, "Yüzde 15 civarında bir kâr marjıyla, sermaye 1-2 yıl durgun kalırsa veya satışlar 1-2 yıl gecikirse, geliştirici para kaybeder" sonucuna vardı.

Ayrıca, işletmelerin girdi maliyetleri arasında, merkezi bölgelerdeki arsa kaynaklarının giderek azalması nedeniyle arsa maliyetleri de artmaktadır. Bu durum, işletmeleri sermaye açığını kapatmak için daire fiyatlarını artırmaya zorlamaktadır.

İkincisi , Hükümet sosyal konut ve uygun fiyatlı konut gelişimini teşvik etmek için birçok politika uygulamaya koymuş olsa da, arazi ve planlamayla ilgili yasal prosedürler hâlâ büyük engeller teşkil etmektedir. Lisanslama süreci karmaşıktır, uzun zaman almaktadır ve büyük şehirlerde konut geliştirme için ayrılan arazi fonu giderek daralmakta, bu da proje geliştiricilerinin bu segmente yatırım yapmadan önce dikkatlice düşünmelerine neden olmaktadır.

Ayrıca, sosyal konut sektöründeki konut alıcılarına yönelik kredi destek politikaları eş zamanlı olarak uygulanmamıştır. Düşük ve orta gelirli kesimlere yönelik, avantajlı faiz oranları ve kredi kaynakları gibi finansal destek paketlerine erişimde hâlâ birçok zorluk ve karmaşık prosedürler yaşanmaktadır.

Üçüncüsü , daire fiyatlarının yakın gelecekte "soğuması" pek olası değil, çünkü lüks projeler yüksek kâr marjları sunarken yine de iyi likiditeye sahip. Bazı projeler, resmi satışa sunulduğu anda %99'a varan emilim oranları kaydetti.

Bu eğilim, ekonominin gelişmesiyle birlikte yüksek gelirli müşteri tabanının sürekli artmasıyla da destekleniyor. Ayrıca, ev sahipliği koşullarını gevşeten yeni yasal koridor sayesinde, yabancılardan ve yurtdışındaki Vietnamlılardan gelen para da Vietnam emlak piyasasına akıyor.

Ancak, harcamaya istekli bu müşteri grubu artma eğiliminde olsa bile, Hanoililerin çoğunluğunun geliri hâlâ ancak geçinmeye yetiyor. Genel İstatistik Ofisi'nin en son raporuna göre, Hanoi'de 2023 yılında kişi başına düşen ortalama gelir aylık sadece 6.869 milyon VND. Mevcut konut fiyatlarıyla karşılaştırıldığında, durum Ulusal Meclis delegesi Nguyen Cong Long'un (Dong Nai delegasyonu) "Memurlar ev satın almak için yüzlerce yıl yemek yiyemezler" ifadesine benzeyecek.

Arz ve talep arasındaki dengesizliği gidermek için VARS, Devletin yatırımcıların uygun fiyatlı ticari daireler geliştirmeleri için elverişli koşullar yaratmaya yönelik politikalar araştırmasını ve geliştirmesini öneriyor. Örneğin, arazi vergisi, kurum vergisi muafiyetleri uygulanması veya uygun fiyatlı ticari konut projelerine kıyasla inşaat yoğunluğunun veya arazi kullanım katsayısının artırılması gibi politikalar uygulanması öneriliyor.

VARS, "Devlet, uygun fiyatlı konut inşa etmek için hükümet ve özel sektör arasında iş birliği projelerini teşvik etmelidir. İnşaat ve geliştirme sürecinin çoğunu özel sektör üstlenecek, devlet ise arazi teşvikleri ve hukuki destek sağlayacaktır," dedi.

Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği, arzı teşvik etmenin yanı sıra, yönetim ajanslarının düşük maliyetli daire arzının geliştirilmesi ve sürdürülmesini desteklemek için bir fon araştırması yapmasını ve kurmasını; emlak spekülasyonunu sınırlamak için politikalar çıkarmasını; bir bilgi sistemi ve piyasa verileri oluşturmasını da önerdi...

Kaynak: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html