Ho Chi Minh şehrinde sosyal konut geliştirme - Bölüm 2: Neden hala sosyal konut sıkıntısı var?

Ho Chi Minh Şehri, ülkede sosyal konut talebinin en yüksek olduğu bölgedir. Şehir yönetimi birçok çözüm üretmek için çaba sarf etse de, uygulama süreci hâlâ birçok engelle karşı karşıyadır ve bu da gerçek ihtiyaçların karşılanmasını zorlaştırmaktadır.

İşletmeler ... prosedürlerden korkuyor

Ho Chi Minh Şehri İnşaat Dairesi'ne göre, tamamlanan sosyal konut dairelerinin oranı beklentilere ulaşamadı; bunun nedeni, bazı sosyal konut projelerinde tazminat ve saha temizleme çalışmalarının zor, uzun sürmesi, proje ilerlemesinin yavaş olması, hatta imkansız olmasıdır.

An Lac semtinde (Ho Chi Minh City) bir dizi apartman projesi.

10 hektardan büyük arazi kullanım ölçeğine sahip ticari konut projelerinde (NƠTM) sosyal konut yapımı için %20 oranında arazi fonu belirlenmiş olmasına rağmen, proje yatırımcısı arsa temizleme tazminatını uygulamada veya teknik altyapı inşaatına yatırım yapmada yavaş davrandığından inşaat yatırımı gerçekleştirilememiştir.

Ho Chi Minh Şehri İnşaat Departmanı'ndan bir temsilci, "NƠTM projelerinin yatırımcıları, sosyal konut inşaatı yatırımı yapmak için projedeki arazi fonunun %20'sini devlete devretmekte veya bu %20'lik arazide sosyal konut projeleri uygulamakta yavaş davranıyor. Yatırımcıların sosyal konut projelerini hayata geçirmek, inşaat için sermaye ödünç almak ve sosyal konut politikalarından yararlananların ev satın almak için sermaye ödünç almasını destekleyecek uzun vadeli sermaye kaynakları istikrarlı değil," diye ekledi.

Bu arada, finans ve emlak uzmanı Bay Nguyen Duy Chuyen'e göre, Ho Chi Minh Şehri'nin arazi eksikliği yok, aksine sistematik bir planlama eksikliği var. Bay Nguyen Duy Chuyen, "Bir bölge altyapı, okullar, parklar ve ulaşımla tamamen planlanırsa, düzinelerce yüksek katlı apartman inşa etmek tamamen mümkündür. Ancak planlama parçalı ve arazi küçük parçalara bölündüğünde, yalnızca birkaç düzine alçak katlı konut inşa edilebilir ve bu da ciddi bir arazi israfına yol açar," dedi.

Ayrıca, sosyal konut projelerinin yatırım prosedürleri hâlâ karmaşıktır. Yatırım politikalarının onaylanması, yatırımcıların tanınması, 1/500 ölçekli detaylı planlamaların onaylanması, yatırımın onaylanması, arazi tahsisi, arsa kullanım bedellerinin hesaplanması ve ticari konutlarda olduğu gibi teminat yatırma prosedürlerinin yanı sıra, sosyal konut projeleri de sosyal konut fiyatlarının değerlemesini yapmak, sosyal konutların alım ve kiralama-satın alma konularını teyit etmek, belgeleri incelemek vb. gibi süreçleri gerektirir; bu da süreci uzatır, fırsat maliyetlerini artırır ve yatırımcıları caydırır. Öte yandan, arazi değerleme ve mali yükümlülüklerin belirlenmesi mekanizması hâlâ karmaşıktır ve kurumlar arasında çakışmalar yaşanmaktadır.

"Sosyal konut eksikliğinin birçok nedeni var, ancak en önemlisi sosyal konut inşa izni başvuru sürecinin çok karmaşık olması. Ticari konut inşa etmek daha kolay ve daha karlı, öyleyse neden daha az karlı ve daha zor bir seçeneği tercih edelim? Ayrıca, şehir planlaması da buna uygun değil. Birçok arsaya yalnızca düşük yapı yoğunluğuna sahip alçak katlı konutlar inşa edilmesine izin veriliyor, bu da büyük ölçekli sosyal konut projelerinin hayata geçirilmesini imkansız hale getiriyor," dedi Bay Nguyen Duy Chuyen.

Bu alanda faaliyet gösteren işletmeler yalnızca prosedürel zorluklarla değil, aynı zamanda birçok finansal zorlukla da karşı karşıya kalıyor. Becamex IDC Corporation Genel Müdür Yardımcısı Sayın Nguyen Van Thanh Huy, şunları söyledi: "İşletmeler için en büyük zorluk sermaye baskısı ve girdi maliyetleri. Arsa temizleme, altyapı yatırımı ve kredi faizi giderleri keskin bir şekilde artarken, sosyal konut sektörünün kâr marjı düşük bir seviyede tutuluyor ve bu da işletmelerin nakit akışını korumasını zorlaştırıyor."

Ayrıca, bir sosyal konut projesinin hayata geçirilmesi, arazi kullanım amacının değiştirilmesinden, planlamanın onaylanmasına, inşaat ruhsatlarının verilmesine, inşaattan pembe kitapların çıkarılmasına kadar yasal prosedürlerin tamamlanması genellikle yıllar alır... "Uzun prosedürler birçok projenin durmasına, maliyetlerin ve finansal risklerin artmasına neden oluyor. Belirli bir destek mekanizması olmadan, işletmelerin uzun vadeli yatırım motivasyonunu sürdürmesi çok zor," diye vurguladı Bay Huy.

Bay Nguyen Van Thanh Huy'a göre, bir diğer zorluk da sosyal hedefler ile ekonomik verimlilik arasında denge kurma sorunu. Sosyal konutlar, malzeme, işçilik ve altyapı maliyetleri piyasa fiyatlarında kalırken, satış fiyatlarını düşük tutmak zorunda kalıyor. Ayrıcalıklı kredi kaynakları veya fiyat destek mekanizmaları olmadan, işletmelerin neredeyse hiç kârı olmuyor. Bu durum, sosyal konut yatırımına katılan işletme sayısının ticari konut sektörüne kıyasla neden çok düşük olduğunu gösteriyor.

Hala birçok eksiklik var

Sosyal konutlar, zahmetli yasal prosedürlerin yanı sıra, uygun olmayan coğrafi konum sorunuyla da karşı karşıya. Chanh Hung Mahallesi'nde (Ho Chi Minh Şehri) öğretmenlik yapan Pham Thi Hang da şunları söyledi: "İş yerim tam şehir merkezinde, ancak çoğu sosyal konut projesi Binh Duong veya Hoc Mon gibi ücra bölgelerde inşa ediliyor. Bu durum, işe gidip gelmeyi, ders vermeyi ve aileyle ilgilenmeyi çok zorlaştırıyor."

Ho Chi Minh City Ekonomi Üniversitesi Bölgesel Kalkınma Araştırma ve Danışmanlık Enstitüsü Müdür Yardımcısı Dr. Nguyen Kim Duc, Ho Chi Minh City'deki sosyal konutlar için ayrılan arazi fonunun hâlâ çok sınırlı olduğunu söyledi. Birçok yerde arazi olmasına rağmen ulaşım, okul ve hastane gibi eş zamanlı teknik ve sosyal altyapı eksikliği, projelerin etkili bir şekilde uygulanmasını zorlaştırıyor. Bay Duc, "Sadece konut varken, hizmet altyapısı ve bağlantılı yaşam alanlarından yoksun bir bölgede sürdürülebilir bir yerleşim alanı oluşturmak imkansızdır," diye yorumladı.

Ayrıca Ho Chi Minh Şehri, Şehir Konut Geliştirme Fonu aracılığıyla düşük gelirli kişilere yönelik bir kredi politikasına sahip olmasına rağmen (yıllık %4,7'lik tercihli faiz oranıyla 900 milyon VND'ye kadar), bu kredi miktarı evin değerine kıyasla hala düşük ve kredi alanlar sınırlıdır.

"Sosyal konut satın alma koşulları da yetersiz. Sadece gerçekten zor durumda olan ve gayrimenkul sahibi olmayanlar satın alabiliyor, ancak mevcut düzenlemeler yalnızca bir eyalette geçerli. Dolayısıyla, diğer eyaletlerde çok sayıda eve sahip olan, ancak Ho Chi Minh Şehri'nde evi olmayan kişilerin yine de sosyal konut satın alabileceği durumlar olacak. Aksine, aylık geliri yaklaşık 16 milyon dolar olan çalışanlar başvuru koşullarını karşılamadıkları için eleniyor," diye ekledi Bay Chuyen.

Ayrıca, birçok sosyal konut dairesinin, orada yaşamaya gerçekten ihtiyacı olmayan kişilerin adına kayıtlı olması durumu hâlâ devam etmektedir. Bu durum, sosyal güvenlik politikalarını bozmakta ve halkın sosyal konut programına olan güvenini azaltmaktadır.

Son madde: Spekülasyonu önleyecek şeffaf bir mekanizmanın oluşturulması

Kaynak: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm