Ulusal Konut Fonu, Vietnam'daki konut 'krizine' çözüm mü?

(CLO) Hükümet, konut fiyatlarının gelirleri çok aştığı ve arzın giderek azaldığı ciddi konut açığını gidermek için Ulusal Konut Fonu'nu kurdu.

Hanoi'deki konut fiyatları sadece 6 yılda neredeyse iki katına çıktı

Son yıllarda konut fiyatları sürekli olarak "zirveyi aşarak" yeni fiyat seviyelerine ulaşıyor ve bu durum, Meclis gündeminden sosyal forumlara kadar her alanda gündem konusu oluyor.

Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü'nün (VARS IRE) araştırma verilerine göre, 2025 yılının üçüncü çeyreğinin sonunda Hanoi, Da Nang ve Ho Chi Minh Kenti'ndeki daire fiyat endeksi, 2019 yılına kıyasla sırasıyla %96,2, %72,6 ve %56,9 arttı.

Örneklemde yer alan bu üç şehirdeki projelerin ortalama satış fiyatı Hanoi'de 78,9 milyon VND/m2, Da Nang'da 67,4 milyon VND/m2 ve Ho Chi Minh şehrinde 81,6 milyon VND/m2'ye ulaştı.

Birçok bölgede konut fiyatları yükselmeye devam ediyor. (İllüstrasyon fotoğrafı/DN)

Ho Chi Minh şehrindeki daire fiyatları uzun bir birikim döneminin ardından şu ana kadar daha yüksek fiyatlara doğru hareket ederken, Da Nang ve Hanoi'deki daire fiyatları yatırımcıların henüz çok fazla mali baskı altında olmaması ve fiyat artış beklentilerinin hala devam etmesi nedeniyle yüksek fiyatlarda yatay bir seyir izlemeye başladı.

Öte yandan, çalışanların ortalama geliri ayda sadece 15 milyon VND civarında olup, konut fiyatı/gelir oranı karşılanabilir seviyenin çok ötesindedir.

Genç bir çiftin ev satın almak için yeterli sermayeyi biriktirmesi yaklaşık 10 yıl sürüyor, ancak bu süre zarfında ev fiyatları birikimlerden daha hızlı artıyor ve bu da "birikimlerin ev fiyatlarına asla yetişemeyeceği" bir duruma yol açıyor.

Gerçek şu ki, uzun süreli ev kiralama giderek daha popüler bir trend haline geliyor. Ancak, Vietnam'daki konut kiralama piyasasının hala profesyonellik ve istikrardan yoksun olduğu bir ortamda, ev kiralamak yalnızca kısa vadede finansal baskıyı azaltmaya yardımcı olabilir, ancak insanların sürdürülebilir konut ihtiyaçlarını karşılayamaz.

Devlet, NƠXH Projesi'nin uygulama hızını artırmaya yardımcı olmak amacıyla sosyal konut (NƠXH) gelişimini teşvik etmek için birçok politika çıkarmasına rağmen, sonuçlar beklentileri karşılamamıştır.

Zira sosyal konutların günümüzdeki gelişimi büyük ölçüde işletmeleri teşvik edici politikalara dayanıyor; ancak düşük kar marjları, karmaşık prosedürler, temiz arazi fonlarının eksikliği ve istikrarsız teşvik mekanizmaları, işletmelerin katılım motivasyonunu düşürüyor.

Bu durum karşısında pek çok uzman, sosyal konut geliştirme modelinin, politika planlamasından, arazi tahsisine, sermaye kaynaklarından uygulama örgütlenmesine kadar devletin öncü rol üstlenmesi yönünde değiştirilmesini önermektedir.

Ulusal Konut Fonu'na ihtiyaç var

Hükümet yakın zamanda, iki düzeyde faaliyet gösteren Ulusal Konut Fonu'nu kuran 302/2025 sayılı Kararnameyi yayınladı: Merkez Fon, İnşaat Bakanlığı tarafından kurulup yönetilirken, Yerel Fon, İl Halk Komitesi tarafından kurulup yönetiliyor.

Fonun kaynakları arasında Devlet bütçesi, sosyal konut altyapısı için arazi fonu değeri, kamuya ait mülklerin satışından elde edilen gelir, arazi kullanım haklarının açık artırmayla satışından elde edilen gelir ve ülke içinden ve dışından gelen gönüllü katkılar ile diğer yasal kaynaklar yer almaktadır.

Fonun temel amacının kiralık sosyal konutlar inşa etmek ve geliştirmek olduğu, ayrıca memurlara, kamu görevlilerine, kamu çalışanlarına ve işçilere kiralık ticari konutlar satın alabilme yetkisinin de bulunduğu belirtildi.

Bu konuda görüş bildiren Vietnam Gayrimenkul Piyasası Araştırma ve Değerlendirme Enstitüsü (VARS IRE), devletin sosyal konut, özellikle kiralık sosyal konut üretimine doğrudan katılımının, uluslararası eğilimlerle uyumlu, stratejik bir konut çözümü olduğuna inanıyor.

Birçok uzman, Ulusal Konut Fonu'nun kurulmasının gerekli olduğuna inanıyor. (İllüstrasyon fotoğrafı/CD)

Aslında birçok ülke bu modeli başarıyla uygulamıştır. Örneğin, Singapur'da nüfusun %80'inden fazlası HDB tarafından geliştirilen konutlarda yaşıyor, Güney Kore sosyal konut geliştirme konusunda uzmanlaşmış devlet işletmeleri kurdu, Almanya ise 15-25 yıl boyunca piyasadan daha düşük kira taahhüdüyle düşük maliyetli konutlar için uzun vadeli bir destek politikası uyguluyor.

Vietnam'da kiralık konut piyasasının geliştirilmesi gerekli bir adımdır. Sosyal konut fiyatlarının yükseldiği, birçok orta gelir grubunun finansal kapasitesinin yetersiz kaldığı ve politikaların uygulanması sürecinde ortaya çıkan birçok sorunun yaşandığı bir ortamda, satılık konut yerine yalnızca kiralık konut modeline odaklanmak, istikrarlı bir arz sağlamaya, spekülasyonu sınırlamaya ve kira maliyetlerini makul ve sürdürülebilir bir seviyede tutmaya yardımcı olacaktır.

VARS IRE, "Bu sayede, özellikle düşük ve orta gelir grubundaki insanlar, konut sahibi olma baskısının giderek azalmasıyla birlikte, gerçek anlamda yerleşik hayata geçme fırsatına sahip olacaklar" diye vurguladı.

Ancak kiralamanın gerçekten sürdürülebilir bir çözüm haline gelebilmesi için VARS IRE, işletmelerin proje inşaatına katıldığı ve devletin mülkiyeti geri satın aldığı veya işletmek üzere geri kiraladığı kamu-özel sektör ortaklıklarının (PPP) teşvik edilmesinin gerekli olduğuna inanıyor.

Aynı zamanda, yıllık fiyat artışlarının sınırlandırılması, uzun vadeli kira sözleşmelerinin uygulanması ve uyum koşullarının şeffaf hale getirilmesi, kiralık konut yapımının teşvik edilmesinde toplumsal katılımı teşvik edecek teşvik mekanizmaları ve politikaların önerilmesi de dahil olmak üzere kiralık konut standartlarına ilişkin düzenlemelerin araştırılması ve yayımlanmasının sürdürülmesi gerekmektedir.

Uzun vadede, özellikle uygun fiyatlı konut ve kiralık konut olmak üzere konut arzı iyileştikçe, piyasadaki arz ve talep dengesi kademeli olarak istikrara kavuşacaktır. Mülkiyet talebinin bir kısmı kiralık taleple yer değiştirecek, bu da fiyat artışları üzerindeki baskıyı azaltmaya ve emlak piyasasının daha şeffaf ve sürdürülebilir bir şekilde işlemesi için gerekli koşulları yaratmaya yardımcı olurken, çoğunluk için gerçek konut fırsatları yaratacaktır.

Bu arada, PropertyGuru Vietnam İşletme Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan da şunları söyledi: 2030'dan önce 1 milyon sosyal konut inşa etmek oldukça iddialı bir proje. Ancak, işletmeleri ve bankaları katkı sağlama yönünde teşvik etme yolunda eski yöntemle devam edersek, hedefe ulaşmak zor olacaktır.

Tuan, "İnsanların sosyal konut satın alması için sermaye yaratma ve yatırımcıları inşaat için sermaye ile destekleme konusunda devletin proaktif rolünü gösteren bir Fonumuz olursa, bu, sosyal konut piyasasını hızla teşvik etmek için ikili bir önlem olacaktır" dedi.

Tuan'a göre, Ulusal Konut Fonu'nun ilk etkisi, yatırımcıların daha uygun fiyatlarla sosyal konut projelerinin inşaat sürecini hızlandırmak için sermayeye sahip olmalarına yardımcı olmaktır.

İkinci etki ise halkı desteklemektir. Şu anda ev satın almak için borç alan müşteriler, gelirlerinin büyük bir kısmıyla faiz ödemek zorunda kalıyor. Ancak, Ulusal Konut Fonu'nun yeni kredi paketiyle kredi vadesi daha uzun, ödemeler daha düşük, bu nedenle ev satın almak daha kolay hale geliyor.

Kaynak: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html