Hareketli ofis kiralama pazarı ve uzman tahminleri

Rekabetçi bir ortam yaratın

Ofis kiralama faaliyetleri, ofis genişletme veya taşıma işlemleriyle son zamanlarda yeniden canlandı. Ayrıca, piyasada kiracı talebinde bir değişim yaşandı ve bu durum, özellikle büyük şirketler ve çokuluslu şirketler olmak üzere ofis yatırımcılarını kiracılarını elde tutmak için değişime zorladı.

Kiracı talebindeki değişimi daha iyi anlamak ve ofis kiracılarını etkili bir şekilde elde tutan faktörleri bulmak için Savills Vietnam lideri Matthew Powell, ofis pazarının son zamanlarda Vietnam'a akan doğrudan yabancı yatırımdaki artıştan faydalandığını söyledi.

Buna göre, Planlama ve Yatırım Bakanlığı'nın verilerine göre, 20 Nisan 2024 tarihi itibarıyla Vietnam'daki toplam doğrudan yabancı yatırım sermayesi, 2023'teki aynı döneme göre %4,5 artışla 9,27 milyar ABD dolarını aştı. Ülke genelinde bugüne kadar toplam kayıtlı sermayesi yaklaşık 478,58 milyar ABD doları olan 40.049 geçerli proje bulunuyor.

Ho Chi Minh şehrinde kiralık çok sayıda A sınıfı ofis.

Yabancı yatırımcılar, ulusal ekonominin 21 sektöründen 17'sine yatırım yaptı. Bunların arasında, işleme ve imalat sanayi, 6,15 milyar ABD dolarını aşan toplam yatırım sermayesiyle başı çekti ve toplam kayıtlı yatırım sermayesinin yaklaşık %66,4'ünü oluşturdu; aynı dönemde %19,8 arttı.

Gayrimenkul sektörü, 1,73 milyar ABD dolarını aşan toplam yatırım sermayesiyle ikinci sırada yer aldı ve aynı dönemde %78,2 artışla kayıtlı toplam yatırım sermayesinin yaklaşık %18,7'sini oluşturdu. Bunu sırasıyla 451,4 milyon ABD dolarını aşan toplam kayıtlı sermayeyle toptan ve perakende sektörleri, depolama ve taşımacılık sektörleri ve yaklaşık 383,2 milyon ABD doları tutarındaki toplam kayıtlı sermayeyle ulaştırma sektörleri izledi.

Artan doğrudan yabancı yatırım akışı ve sektörlerin çeşitlenmesi, iş dünyası güven endeksinin olumlu seyriyle birlikte, Vietnam'ın birçok işletme türü için potansiyel bir pazar olduğunu gösteriyor ve bu da ofislere olan talebin artmasına yol açıyor.

2024 yılının ilk çeyreğinde ofis kiralama faaliyetleri canlı seyretti; bilişim, üretim ve hukuk sektörlerindeki kiracılar yüksek oranını korudu.

Ancak, yüksek talep tüm ofis segmentleri için geçerli değil. Mevcut talep, kiracıların ofisler için daha katı gereksinimleri olması nedeniyle yüksek kaliteli ofis segmentinde yoğunlaşıyor. Yetenekli çalışanları çekmek ve elde tutmak için kaliteli ve iyi bir çalışma ortamı sağlayan ofislere ihtiyaçları var.

Çalışma ortamı, ofis kiralama yatırımcılarının ve ofis kiracılarının her zaman hedeflediği faktörlerden biridir.

Bu nedenle, trend yavaş yavaş kaliteli mekanlara ve eksiksiz olanaklara sahip yeşil sertifikalı binalara doğru kayıyor. Bu nedenle, ofis yatırımcıları da bu trende ayak uydurmalı ve genel beğeniyi karşılayacak kaliteli standartlarda mekanlar sunmaya özen göstermelidir.

Günümüzde kiracıların büyük çoğunluğu yeni projelerin olduğu, kira fiyatlarının uygun olduğu ve merkeze yakın, büyük şehirlerin merkezi bölgelerini tercih ediyor.

Kiracıların ofis seçme eğilimlerinin birçok faktöre bağlı olduğu, özellikle ofislerini A sınıfı binalara yükseltme eğiliminde olan kiracılar için fiyatın işletmelerin dikkate aldığı tek faktör olmadığı görülmektedir.

Birçok şirket için, hissedarlarına ve ilgili yasal düzenlemelere yönelik küresel ESG taahhütlerinin bir parçası olarak yeşil sertifikalı ofis binalarına geçmek en önemli öncelik, hatta bir gerekliliktir.

Bazen şirketler, çalışanlar için verimli bir çalışma ortamı ve müşteriler için olumlu bir marka imajı sağlayan yeşil sertifikalı, daha kaliteli bir bina için daha fazla ödeme yapmaya isteklidir. Dolayısıyla, fiyat elbette çok önemli bir faktör olsa da, belirleyici faktör değildir.

Savills uzmanları yeşil sertifikalı binalar ile sertifikasız binalar arasındaki farkı ortaya koydu.

Yeşil standartları karşılamayan eski binalar, yeşil sertifikalı binalarla rekabet edemedikleri için kiralarını düşürme konusunda daha fazla baskıyla karşı karşıya kalacak. Bazı ev sahiplerinin, özellikle B sınıfı ofislerin, lüks binalardaki kiralar istikrarlı kalırken kiracılarını elinde tutabilmek için kiraları düşürmek zorunda kaldığına dair kanıtlar bulunmaktadır.

Matthew Powell, "Fiyat elbette önemli. Ancak her şeyde olduğu gibi, birçok insan kaliteli deneyimler için ödeme yapmaya istekli. Tıpkı araba, kıyafet veya çanta satın almak gibi, bazen daha kaliteli ürün ve hizmetler için fiyat farkı kabul edilebilir," dedi.

Ho Chi Minh şehrinde ofis kiraları artıyor.

Savills uzmanlarına göre, Ho Chi Minh şehrindeki ofis pazarı, geniş ofis alanlarının yanı sıra daha büyük bir ticari pazara sahip olmasıyla birçok güçlü özelliğe sahip. Ho Chi Minh şehrindeki ofis kiralama fiyatları, özellikle 1. Bölge'deki projelerde, Hanoi'dekinden daha yüksek kalmaya devam ediyor.

Ancak Ho Chi Minh City pazarı daha önce çoğunlukla ana ofis arzını sağlayan 1. Bölge'de yoğunlaşmıştı. Ancak bu pazar, yeni ofis arzı, geniş kat alanı ve birçok yeşil sertifikalı projeyle Thu Thiem bölgesine doğru bir kayma kaydetti.

Bu arada, Hanoi'deki durum farklı. Hanoi'de ofis pazarı daha yaygın bir şekilde gelişiyor ve Hoan Kiem, Ba Dinh, Hanoi'nin Batısı ve yakında Batı Gölü bölgesi gibi ticari projelere odaklanan farklı lokasyonlar bulunuyor.

Ancak Hoan Kiem ve Ba Dinh bölgelerindeki projelerin mevcut kira kapasitesi oldukça yüksek. Bu nedenle, yakın gelecekte hizmete girmesi beklenen Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza ve BRG Diamond Park Plaza gibi yeni binalar, ticari faaliyetler için daha fazla heyecan yaratacak yeni arz kaynakları olacak.

Ho Chi Minh Şehri, çok sayıda müşteri çeken ve daha iyi fiyatlara sahip çok sayıda kiralık ofise sahip olarak kabul edilir.

Uzmanlar ayrıca Hanoi'deki ofis kira fiyatlarının gelecekte Ho Chi Minh City'deki fiyatları aşmasının pek mümkün olmadığını düşünüyor.

Savills Asia Pacific'e göre, 2023'ün ikinci yarısında Hanoi'deki A sınıfı ofislerin kira bedeli, bölgeye kıyasla ortalama 41,7 ABD doları/m²/ay seviyesinde (vergiler ve hizmet bedelleri dahil) seyrediyor. Ho Chi Minh şehrinde ise bu rakam 63,2 ABD doları/m²/ay olarak kaydedildi.

Özellikle Hanoi'de önümüzdeki dönemde yeni A sınıfı konut arzının artması beklendiğinden, kira fiyatları rekabetçi olmaya devam edecek.

Popüler veya kaliteli müstakil binalar için daha yüksek fiyatlar gerekebilir, ancak bunlar alternatiflerden önemli ölçüde yüksek olmayacaktır. Bu nedenle, Hanoi önümüzdeki dönemde yüksek kaliteli binalar için makul kira fiyatlarını koruyacaktır.

Uzmanlar aynı zamanda yeşil binaların yatırım maliyetinin uzun vadeli bir yatırım olduğuna inanıyor. Ancak fiyat indirimi hikayesi kısa vadeli bir hikaye. Çünkü ofis kiracıları genellikle ofisi uzun süre, en az 5-10 yıl, hatta daha uzun süre kullanıyor.

Bu nedenle, sürdürülebilir şekilde geliştirilen yeşil ofis binaları, yatırımcıların uzun vadeli kiracıları elinde tutması için son derece önemli bir faktördür. Dolayısıyla, yeşil proje yatırımcıları için mevcut sorun uzun vadeli yatırımdır.

Kaynak: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html