Gayrimenkul satış geliri vergisi: Yeni teklif konusunda hala endişeliyiz

Maliye Bakanlığı, gayrimenkul devirlerinden elde edilen kazanç üzerinden yüzde 20 oranında vergi hesaplanması seçeneği de dahil olmak üzere iki vergi hesaplama yöntemi arasında tercih yapmayı değerlendiriyor.

İnsanlar Ho Chi Minh Şehri, 1. Bölge, 1 No'lu Noter Ofisi'ne noterlik yaptırmaya geliyor - Fotoğraf: QUANG DINH

Bu vergi politikasının bütçe gelirlerini artırması bekleniyor ancak uygulanabilirliği konusunda birçok endişe var.

Tuoi Tre bu konudaki uzman görüşlerini kayıt altına alıyor.

- Temsilci HOANG VAN CUONG (Milli Meclis Ekonomi ve Finans Komitesi üyesi):

Gelecek için olumlu seçenekler

Günümüzde kişisel gelir vergisi, gayrimenkulün toplam devir bedelinin %2 vergi oranıyla çarpılmasıyla hesaplanmaktadır. Bu şekilde tahsilat yapmak çok kolay ve pratik olacaktır çünkü önceki alım satımların kaynağını takip etmeye gerek yoktur.

Ancak %2 verginin birçok dezavantajı da var. Örneğin, insanlar yaşamak için bir ev satın alıyor, ancak daha sonra herhangi bir nedenle taşınmak, evi satmak zorunda kalıyor ancak fiyat artmıyor ve yine de satış fiyatı üzerinden %2 vergi ödemek zorunda kalıyorlar.

Dolayısıyla, alış bedeli ile satış bedeli arasındaki fark üzerinden %20 oranında vergi alınması seçeneği piyasa gerçekleriyle uyumlu olacak ve devlet bütçesine ödenen kişisel gelir vergisi miktarını optimize edecektir.

Bu %20 oranı, gayrimenkul devirleri üzerinden kurumlar vergisi ödeyen kurum ve kuruluşların vergi oranıyla da benzer ve adildir.

Ancak, gayrimenkul alım satım fiyatlarına ilişkin bilgilerin yönetimi şu anda uygulanmamaktadır. Tüm bilgiler alıcı ve satıcıların beyanlarına dayanmakta olup, hatalı ve hileli beyan durumu hâlâ devam etmektedir.

Bu nedenle, veriler dijitalleştirildiğinde ve bilgiler tam olarak yönetildiğinde, %20 seçeneği gelecekte olumlu olacaktır. Mevcut durumda, mümkün olmadığında, %2 vergi tahsilat seçeneğini uygulamaya devam etmek ve mümkünse %20 seçeneğini tam bilgi içeren davalarla birleştirmek gerekmektedir.

- Dr. NGUYEN NGOC TU (vergi uzmanı):

Vergi hesaplama yöntemini seçme özgürlüğü insanlara tanınmalıdır.

Kişisel gelir vergisinin niteliği gelir üzerinden alınır, mükellefler ancak kâr elde ettiklerinde vergi ödemek zorundadırlar.

Gayrimenkul devirlerinden elde edilen kâr üzerinden %20 oranında kişisel gelir vergisi hesaplama yöntemi son derece makuldür. Gayrimenkul satışlarında, satış bedelinden alış bedeli ve giderler düşüldükten sonra, kâr elde edilirse, satıcı vergi ödemek zorundadır. Eskiden olduğu gibi, zararla satılsa bile, satıcı devir bedelinin %2'sini ödemek zorundaydı.

Öte yandan, devir bedeli belirlenirken bu politikanın uygulanması da tamamen mümkündür. Buna göre, İl Halk Komitesi'nin arazi fiyat çerçevesi piyasa fiyatına yaklaşmıştır.

Birçok işlem gayrimenkul borsaları ve nakit dışı ödemeler aracılığıyla yapılır. Gayrimenkulle ilgili banka faizi, komisyon ücretleri, inşaat maliyetleri vb. gibi bazı temel maliyetleri belirlemek zor değildir. Örneğin, banka faizini, kredi tutarı, kredi vadesi ve faiz oranıyla birlikte bir kredi sözleşmesi aracılığıyla kanıtlamak en kolay yoldur.

Gayrimenkul alım satım platformları aracılığıyla alım satım yapılması durumunda komisyon ücretleri de oldukça açıktır. Bu bedel için bir belge yoksa, devir bedelinin %0,5 - %1'i oranında ortak bir komisyon belirlenmesi gerekir. İnşaat maliyetlerinin hesaplanmasında esas alınan, inşaat sözleşmesi, hammadde alım belgeleri vb. olabilir. İnşaat maliyetlerinin düşülmesine ilişkin bir belge yoksa, hesaplamanın esası İl Halk Komitesi'nin inşaat birim fiyatıdır.

Gayrimenkul devir kârları üzerinden %20 vergi hesaplama yöntemi, insanları doğru satış fiyatını beyan etmeye zorlayarak şeffaflık sağlıyor ve bütçeye vergi kaybı yaşatmıyor. Kimse gerçek fiyattan daha düşük bir fiyat beyan etmeye cesaret edemiyor çünkü gayrimenkul daha sonra satıldığında daha yüksek vergi ödemek zorunda kalma riski var.

Satın alma bedeli ve ilgili maliyetlerin tespit edilemediği durumlarda, devir bedeli üzerinden sabit bir vergi oranıyla vergi hesaplama yöntemi. 15-20 yıl önce satın alınan ve satın alma bedeli tespit edilemeyen, hatta o dönemde satın alma bedeli sadece 500-700 milyon iken, şimdi satış bedeli 4-5 milyara ulaştığı için, satın alma bedeli farkının satış bedeli ve ilgili maliyetler düşüldükten sonra kalan %20'lik oranı uygulamak mantıksız. Birçok mülk ebeveynlerden miras olarak kaldığı için satın alınmadığı için düşülecek bir satın alma bedeli bulunmuyor.

Sabit vergi oranıyla ilgili olarak, mevcut %2 yerine %1 oranında devir bedeli uygulanması önerilmektedir. Emlak fiyatları son yıllarda hızla artmıştır. İl Halk Komitesi'nin 2025 yılı arsa fiyat listesi piyasa fiyatına oldukça yakındır. Bu nedenle, %1'lik vergi oranı uygun olup, vatandaşların ödeme gücünü korumaktadır.

Bu iki vergi hesaplama yöntemiyle, vergi mükellefi için hangi yöntemin avantajlı olduğunun kişilere bırakılabilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla, yeni politika insani niteliktedir, gerçeği yansıtır ve hayata uygulanabilir.

- Sayın NGUYEN VAN PHUNG (Vietnam Muhasebeciler ve Denetçiler Derneği):

Gerçek konut ihtiyaçları olan uzun vadeli sahiplerine zarar vermekten kaçının

Vergi hesaplama yöntemi, özellikle gayrimenkulü uzun süre elinde tutanlar için adaleti sağlıyor ve uzun vadeli gayrimenkul sahiplerinin spekülatörlere göre daha yüksek vergi ödemek zorunda kalması durumunun önüne geçiyor.

Tıpkı 10 yıl önce olduğu gibi, ^{1 metrekare} arsanın fiyatı 10 milyondu, ancak şimdi 70 milyona çıktı. Satış fiyatından alış fiyatını çıkarıp 60 milyon bulursak ve %20 vergi oranı uygularsak, bu hiç de doğru değil. Dolayısıyla, banka kredisi faizi vb. gibi düşülebilir giderlere ek olarak, satın alma yılından satış yılına kadar olan amortisman giderini de düşmemiz gerekiyor.

Özellikle, gayrimenkulün konut ihtiyacı için dönüştürülmesinin vergilendirilip vergilendirilmemesi veya hangi ölçüde vergilendirilmesi gerektiği konusunun ele alınması gerekmektedir.

Aslında, ara sokaktaki küçük bir evden, ulaşımı daha kolay olan daha büyük bir eve geçen birçok insan var. Mevcut evlerini satıp yeni bir ev almak için daha fazla borç almak zorunda kalıyorlar. Bu meşru bir ihtiyaç.

Satış fiyatından satın alma bedeli ve giderleri çıkarırsak bir fark elde ederiz ve ardından transfer kârına %20 oranında vergi uygularız ki bu da mantıksızdır. Bu fark kâr değildir çünkü bir işletme değildir.

- Sayın NGUYEN VAN DINH (Vietnam Emlak Komisyoncuları Derneği Başkanı):

Piyasa dostu davranışları desteklemeye ihtiyaç var

İster satış fiyatının %2'si ister kârın %20'si olsun, bu aracın düzgün çalışıp piyasanın doğru yönde gelişmesini sağlayacak şekilde düzenlenmesi için yine de hesaplama yapılması gerekir. Gayrimenkul piyasasını düzenlemek için vergi uygulamasını önerme zamanının da uygun şekilde değerlendirilmesi gerekir.

Piyasanın zor zamanları atlatmak için işlemleri canlandırmaya ihtiyacı olduğunda, vergiler uygulanırsa, gerçek yatırımcılar da iş ölçeklerini küçültecek ve piyasa arzı daha da kıtlaşacaktır.

Piyasanın hareketlendiği dönemlerde spekülasyonu, fiyat artışlarını ve sörfü önlemek amacıyla gayrimenkul işlemlerine vergi uygulanması düşünülebilir.

Emlak vergisinin amacı piyasanın daha istikrarlı bir şekilde gelişmesine yardımcı olmaktır, dolayısıyla piyasa şoklarından kaçınmak için emlak vergisinin uygulanmasında uygun bir yol haritasına ihtiyaç vardır.

Gayrimenkul işlemlerinin vergilendirilmesi, gerçek konut ihtiyaçları için ev satın alanların vergilendirilmesinden kaçınmak için dikkate alınmalıdır. Gayrimenkul vergilendirmesi, olumlu piyasa davranışlarını desteklerken olumsuz piyasa davranışlarını caydırma amacına ulaşmalıdır; bu nedenle politika yapıcı kurumlar bu konuyu dikkate almalıdır.

İnsanlar Ho Chi Minh Şehri 7. Bölge'deki Tapu Sicil Dairesi şubesinde gayrimenkul işlemlerini gerçekleştiriyor - Fotoğraf: TU TRUNG

Ülkeler gayrimenkul transferlerini nasıl vergilendiriyor?

Hrone.com'a göre Çin'de tipik vergi oranı, satış fiyatı ile satın alma fiyatı arasındaki fark olan vergilendirilebilir gelir üzerinden %20'dir (varsa makul masraflar düşüldükten sonra). Ancak, gayrimenkulün türüne, sahiplik süresine ve konumuna bağlı olarak gerçek vergi oranı %1 ile %20 arasında değişebilmektedir.

Tayland'da gayrimenkul satan kişiler, genellikle beyan edilen satış fiyatının %1'i oranında stopaj vergisine veya kademeli gelir vergisi tarifesine tabidir. Ayrıca, gayrimenkul 5 yıl içinde yeniden satılırsa, devir bedelinin %3,3'ü oranında özel bir işletme vergisi de alınır. Konut mülkleri için, mülkiyet ve hane halkı kaydı koşulları karşılandığı takdirde bu vergiden muafiyet sağlanabilir.

Kore'de kademeli vergi oranı, mülkiyet süresine ve kârın değerine bağlı olarak %6 ile %45 arasında değişmektedir. Mülk 10 yıldan uzun süre elde tutulursa en düşük vergi oranı %6'dır; 1 yıl içinde satılırsa vergi oranı %45'e kadar çıkabilmektedir.

Japonya'da gayrimenkul transferlerinden elde edilen gelir, mülkün elde tutulduğu süreye bağlı olarak iki sabit oranda vergilendirilir. Legal500.com'a göre, mülk 5 yıldan uzun süredir sahip olunuyorsa, vergi oranı %15,315 (ulusal/merkezi gelir vergisi), %5 (yerel sakin vergisi) olmak üzere toplam %20,315'tir. Mülkiyet süresi 5 yıldan azsa, vergi oranı %30,63 (ulusal gelir vergisi), %9 (yerel sakin vergisi) olmak üzere toplam %39,63'e yükselir.

- Sayın NGUYEN DUY HA (gayrimenkul yatırımcısı):

Gayrimenkul işlemleri daha şeffaf olacak

İki yıl önce, 600 milyon VND değerindeki bir arsayı büyük bir zararla sattım, ancak yine de %2 vergi ödemek zorunda kaldım, bu da çifte zarara yol açtı. Sözleşme bedeli üzerinden %2 vergi hesaplamak, zararların hala vergilendirilmesi gerektiğinden, kişisel gelir vergisinin doğası gereği kârların vergilendirilmesi durumundaki eksiklikleri ortaya koyuyor.

Gayrimenkul piyasası giderek daha şeffaf hale geliyor ve yatırımcılar daha profesyonelleşiyor. Transfer kârlarına %20 gelir vergisi uygulanması önerisi değişiklikler yaratacak.

Alıcı ve satıcılar nakit akışını şeffaf hale getirmek ve doğru transfer fiyatını beyan etmek için bankalar aracılığıyla işlem yapmayı, bir aracı kurumla faturalı satış sözleşmesi imzalamayı, tadilat veya yeni bina yaparken de vergi hesaplaması için maliyetleri kanıtlayan belgeleri saklamak amacıyla fatura düzenleyen işletmeleri tercih edecekler.

Bu hesaplama yöntemi, varlık değerleri büyük olan büyük yatırımcılar için de oldukça uygundur ve optimizasyona yardımcı olur. Orijinal fiyat ile çıktı fiyatı arasında büyük fark bulunan gayrimenkulleri devreden bireyler ise %2 hesaplama yöntemini tercih edebilirler.

İnsanların proaktif bir şekilde en uygun çözümü seçmelerine yardımcı olmak, zararına satış yapma durumundan kaçınıp yine de yüksek vergiler ödemek zorunda kalmamak için gayrimenkul transfer vergisini hesaplamanın birçok yolu vardır.

- Bay LE QUOC KIEN (emlak danışmanı):

İndirilebilir giderler konusunda rehberliğe mi ihtiyacınız var?

Gayrimenkul devir kazançları üzerinden %20 oranında vergi oranı uygulanarak verginin etkin bir şekilde hesaplanabilmesi için, tapu devir işlemlerinin geçmişine ilişkin bir veri tabanının bulunması ve devirler yoluyla gerçekleşen işlem değerlerinin doğru bir şekilde yansıtılması gerekmektedir.

Ayrıca, gayrimenkul işlemlerinde ödeme yöntemlerini kontrol altına alacak bir plan olmalıdır. Gayrimenkul satan herkesin para kaybetmesi ve kimsenin vergi ödememesi gibi bir durumun önüne geçilmelidir.

İnşaat maliyetleri, onarım maliyetleri, hukuki maliyetler, aracılık maliyetleri, kredi faiz maliyetleri veya varsa ilgili taraflara tazminat maliyetleri gibi indirilebilir giderleri kanıtlayacak belgelere ilişkin ayrıntılı bir kılavuz hazırlanması gerekmektedir. Satıcının gayrimenkul alım satım faaliyetlerinden elde edilen gerçek geliri hesaplarken makul maliyetleri dahil etmesine izin verilmeyen durumlardan kaçınılmalıdır.

Devamını oku Konulara Geri Dön

Konuya geri dön

THANH CHUNG - LE THANH - BAO NGOC - NGOC HIEN - DO QUANG

Source: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm