Tarım ve Çevre Bakanlığı tarafından hazırlanan 2024 Arazi Kanunu'nun çeşitli maddelerinde yapılan değişiklik taslağına göre, önemli içeriklerden biri de, hukuki sorunları çözmek ve insanların haklarını korumak amacıyla, 2014 ile 2024 yılları arasında el yazısıyla yapılan sözleşmelerle satın alınan araziler için arazi kullanım hakkı sertifikaları (kırmızı defterler) verilmesi önerisidir.
Gerçekte, on yılı aşkın bir süredir, arazi kullanım haklarının devrine ilişkin giderek daha katılaşan yasal düzenlemelere rağmen, çok sayıda işlem, noter tasdiki veya onayı olmaksızın ya da gerekli yasal koşullar eksik olarak, el yazısı belgeler kullanılarak gerçekleştirilmeye devam etmektedir.
Sonuç olarak, birçok arsa alıcısı tapu belgesi alamıyor, kredi için ipotek çektirirken zorluklarla karşılaşıyor, mülkiyeti devretmekte güçlük çekiyor veya sürekli olarak ihtilaf riskiyle karşı karşıya kalıyor.
Bu nedenle, kontrollü bir şekilde resmileştirilirse, yeni teklifin bu birikmiş işlemleri resmi yönetim sistemine dahil ederek gayrimenkul piyasasının şeffaflığına katkıda bulunması beklenmektedir.
Lam Dong eyaletinde emlakçı olan Bayan Ngoc, Orta Yaylalar bölgesindeki birçok yerleşim yerinde, özellikle tarım arazileri için, el yazısıyla yazılmış belgelerle arazi alım satımının hala oldukça yaygın olduğunu söyledi. Birçok etnik azınlık ailesi, idari kurumlara başvurmaktan çekiniyor veya yasal prosedürlere aşina değil, bu nedenle genellikle el yazısıyla yazılmış belgeler kullanarak basit işlemler gerçekleştiriyorlar. Bayan Ngoc, "Satıcı sadece devir belgesini yazıyor ve alıcı daha sonra gidip tapu belgesini kendisi alıyor" dedi.
Birçok durumda, araziler el yazısıyla yapılan anlaşmalar kullanılarak defalarca alınıp satılmış, ancak yasal işlemler henüz tamamlanmamıştır.
Taşradaki birçok büyük arazi parçasının henüz tapusu bulunmamaktadır (örnek görsel).
Ho Chi Minh Şehri Barosu'ndan avukat Tran Duc Phuong, hukuki açıdan bakıldığında, yasanın uygulanmasında karışıklığı önlemek için bu işlemlerin niteliğini doğru bir şekilde anlamanın gerekli olduğuna inanmaktadır.
Avukat Phuong'a göre, "el yazısıyla yazılmış belgelere sahip arazi" terimi yalnızca günlük dilde kullanılan bir ifadedir ve mevcut düzenlemelerdeki hukuki kavramı tam olarak yansıtmamaktadır.
Ona göre doğru ifade "yasal düzenlemelere göre" olmalıdır, çünkü her arazi kullanım davasının farklı tanınma koşulları olacaktır.
Avukat Phuong, farklı dönemlerdeki Arazi Kanunu düzenlemelerini analiz ederek, şu anda arazi tescili ve arazi kullanım hakkı sertifikalarının verilmesiyle ilgili üç ana dava grubu bulunduğunu belirtti.
İlk durum, 2003, 2013 veya 2024 tarihli Arazi Kanunları gibi çeşitli dönemlere ait Arazi Kanunlarında belirtilen belgelerden birine sahip olan arazi kullanıcılarını kapsamaktadır. Bu durumlar, ilk arazi kaydı ve arazi belgesinin verilmesi için uygunluk taşımaktadır.
İkinci durum, devralanın, geçerli belgelerle bir kişiden araziyi devralmasını içerir. 2024 Arazi Kanunu'nun 137. maddesinin 5. fıkrasına göre, devralan, satın alma ve devri kanıtlayan belgelere sahip olması durumunda yine de arazi tapusu alabilir.
Bu, genellikle "el yazısı anlaşmalar" olarak adlandırılan, yani noter tasdikli veya doğrulanmış olmayan sözleşme türüdür. Ancak, işlemin yazılı olarak belgelenmesi gerekir; sözlü anlaşmalar kabul edilmez.
Üçüncü durum, arazi kanununda belirtilen belgelerin hiçbirine sahip olmayan, hatta daha önce araziyi kullanan kişileri kapsamaktadır. Bununla birlikte, kanun, her dönem için istikrarlı kullanım koşulları karşılandığı takdirde, ilk arazi kaydının yapılmasına ve arazi kullanım belgesinin verilmesinin değerlendirilmesine yine de izin vermektedir.
Avukat Phuong'a göre, birçok kişi şu anda el yazısıyla yazılmış belgelerle alım satım yapmanın mülkiyeti devretmek ve mülkiyet belgesindeki değişiklikleri güncellemek için yeterli olduğunu yanlış anlıyor. "Bu yanlış bir anlayıştır ve daha fazla anlaşmazlığa yol açabilir," dedi.
Çünkü, tapu senedi düzenlenmiş ancak noter tasdikli veya tasdikli olmayan arazi kullanım haklarının devri durumlarında bile, yürürlükteki yasal düzenlemelere göre tüm prosedürlerin izlenmesi gerekmektedir.
Ancak avukat Phuong, değiştirilen Arazi Kanunu'nun belgesiz durumlarda arazi tescilinin tanınması için süre sınırını uzatması durumunda, bunun 1 Temmuz 2014 ile sınırlı olmaması gerektiğini savunuyor.
Ona göre, mevcut işlemlerin büyük hacmini kesin olarak çözüme kavuşturmak için, yasanın daha sonraki değişikliklerini beklemek yerine, son tarihin 1 Ocak 2026 gibi daha yakın bir tarihe uzatılması düşünülmelidir.
Anlaşmazlıklar kaçınılmazdır.
Bazıları, el yazısıyla yapılan işlemlerin yasallaştırılmasının kaçınılmaz olarak ihlal veya anlaşmazlık riskine ilişkin endişeleri artıracağını savunuyor. Ancak avukat Tran Duc Phuong'a göre, arazi anlaşmazlıkları pratikte kaçınılmazdır ve bu tür endişeler, insanların kayıt olma ve arazi belgesi alma haklarını kısıtlamak için kullanılmamalıdır.
Daha da önemlisi, mevcut işlemleri bir yönetim çerçevesine dahil etmek, yasal uygunluk eksikliği nedeniyle yıllarca "donmuş" durumda olan arazi kaynaklarının kullanımını kolaylaştıracaktır.
Arazi kullanım hakları tam olarak tanındığında, insanlar işlem yapmayı, sermaye ödünç almayı ve üretime yatırım yapmayı daha kolay bulacak, aynı zamanda daha şeffaf ve istikrarlı bir gayrimenkul piyasasına da katkıda bulunacaklardır.
Kaynak: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
Yorum (0)