Arazi kullanım amacının tarım arazisinden konut arazisine değiştirilmesi durumunda arazi kullanım ücretlerinin hesaplanması

(Chinhphu.vn) - Maliye Bakanlığı, Arazi Kanunu'nun uygulanmasının örgütlenmesinde karşılaşılan zorluk ve engelleri ortadan kaldırmak için bir dizi mekanizma ve politika öngören Milli Meclis Kararı'nda, arazi kullanım bedelleri ve arazi kiralarını ayrıntılı olarak açıklayan taslak Kararname'de, arazi kullanım amacının tarım arazisinden konut arazisine değiştirilmesi durumunda hane halkı ve bireylerden alınacak arazi kullanım bedellerinin hesaplanmasına ilişkin yeni düzenlemeler önerdi.

Maliye Bakanlığı, tarım arazisinin konut amaçlı kullanımına geçilmesi durumunda hane halkı ve bireylerden alınacak arazi kullanım bedelinin hesaplanmasına ilişkin yeni düzenleme öneriyor.

Maliye Bakanlığı, Kararname taslağının, Arazi Kanunu'nun uygulanmasının örgütlenmesinde karşılaşılan zorluk ve engelleri ortadan kaldırmak için bir dizi mekanizma ve politika öngören Kararname'de Ulusal Meclis tarafından Hükümete verilen madde, fıkra ve noktaların uygulanmasını ayrıntılı olarak açıklamayı amaçladığını, bu amaçla Hükümetin 30 Temmuz 2024 tarihli 103/2024/ND-CP sayılı Kararnamesi'nin (Hükümetin 6 Kasım 2025 tarihli 291/2025/ND-CP sayılı Kararnamesi ile değiştirilen ve eklenen) bir dizi maddesinin değiştirilmesi ve tamamlanması yoluyla, arazi kullanım ücretleri ve arazi kiraları ile ilgili olarak bir dizi mekanizma ve politikanın değiştirilmesi ve tamamlanmasını amaçladığını belirtti.

Maliye Bakanlığı, taslakta, Hükümetin arazi kullanım ücretleri ve arazi kiralarını düzenleyen 15 Temmuz 2024 tarihli 103/2024/ND-CP sayılı Kararnamesinin (6 Kasım 2025 tarihli 291/2025/ND-CP sayılı Kararname ile değiştirilen ve eklenen) 8. maddesinden sonra 8a maddesinin eklenmesini önerdi.

Maliye Bakanlığı, .../2025/NQ/QH15 sayılı Kararnamenin 10. maddesinin 2. fıkrasının c bendi hükümlerine göre tarım arazilerinin konut arazisine dönüştürülmesinde hane halkı ve bireylerden alınacak arazi kullanım bedellerinin hesaplanmasına ilişkin düzenlemeyi aşağıdaki şekilde önermiştir:

Türkiye Büyük Millet Meclisi'nin, Arazi Kanunu'nun uygulanmasının örgütlenmesinde karşılaşılan güçlük ve engelleri ortadan kaldırmak için bir dizi mekanizma ve politika öngören Tasarı Kararı'nın 10. maddesinin 2. fıkrasının c bendine göre: Konut alanı olarak tanınmayan bir yerleşim yerinde konut alanı ile aynı parselde bulunan bahçe, gölet, tarım arazisi gibi arazilerin kullanım amacının konut alanına değiştirilmesi, konut alanına bağlı bahçe, gölet kökenli arazilerin kullanım amacının konut alanına dönüştürülmesi ancak arazi kullanıcısının hak devri amacıyla ayırması veya kadastro birimi tarafından 1.7.2004 tarihinden önce kadastro haritaları çizerken ölçüp konut alanına ayırmış olması nedeniyle ayrılması halinde; kullanım amacı değiştirilen yerleşim yerindeki konut tahsis sınırı içinde kalan kullanım amacı değiştirilen arazi alanı için, kullanım amacının değiştirilmesine izin verildiği tarihteki konut alanı bedeli üzerinden hesaplanan kullanım bedeli ile tarım alanı bedeli üzerinden hesaplanan kullanım bedeli arasındaki farkın (bundan sonra fark olarak anılacaktır) %30'u oranında, Yerel konut tahsis sınırının 01 katını aşmayan ancak sınırı aşan arazi alanı için %50 fark; Yerel konut tahsis sınırının 01 katını aşan ancak sınırı aşan arazi alanı için %100 fark. Yukarıdaki arazi kullanım bedeli, bir hane veya birey için yalnızca bir kez hesaplanır (01 arsa parseli üzerinden hesaplanır).

Hane halkı ve bireyler, daha önce tarım arazisi (1 Ağustos 2024 tarihinden önce Tapu Kanunu hükümlerine göre) olarak kabul edilen, ev ile aynı parselde bulunan bahçe arazisi, gölet arazisinden konut arazisine; konut ile aynı parselde bulunan tarım arazisinden (2024 Tapu Kanunu hükümlerine göre) konut arazisine; ev ile aynı parselde bulunan bahçe arazisi, gölet arazisi olarak kabul edilen ancak arsa kullanıcısı tarafından hak devri amacıyla ayrılmış veya kadastro birimi tarafından 1 Temmuz 2014 tarihinden önce kadastro haritaları çizdirilirken ölçülüp ayrı parsellere ayrılmış olan arsaları konut arazisine dönüştürmek için tapu harcı aşağıdaki şekilde hesaplanır:

1. Arazi kullanım bedeli aşağıdaki şekilde belirlenir:

a) Mahalli konut tahsis sınırı içinde kalan ve konut amaçlı kullanıma dönüştürülen araziler için, yetkili kamu kurumu tarafından arazi kullanım amacına dönüştürülmesine izin verildiği tarihte konut amaçlı arsa bedeli üzerinden hesaplanan arsa kullanım bedeli ile tarım amaçlı arsa bedeli üzerinden hesaplanan arsa kullanım bedeli arasındaki farkın %30'u oranında arsa kullanım bedeli hesaplanır.

b) Yerel konut arazi tahsis sınırını (varsa) aşan bir amaca dönüştürülen arazi alanı için arazi kullanım bedeli aşağıdaki şekilde hesaplanır:

b1) Sınırı aşan ancak mahalli meskun mahal tahsis sınırının 01 katını aşmayan arazi alanları için, bu alan için arazi kullanım bedeli, yetkili kamu kurumu tarafından arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verildiği tarihteki meskun mahal bedeli üzerinden hesaplanan arazi kullanım bedeli ile tarım arazisi bedeli üzerinden hesaplanan arazi kullanım bedeli arasındaki farkın %50'si oranında hesaplanır;

b2) Yerel konut tahsis sınırının bir katından fazla aşan arazi alanları için, bu alan için arazi kullanım bedeli, yetkili kamu kurumu tarafından arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verildiği tarihte konut arazisi bedeli üzerinden hesaplanan arazi kullanım bedeli ile tarım arazisi bedeli üzerinden hesaplanan arazi kullanım bedeli arasındaki farkın %100'ü oranında hesaplanır.

c) Yukarıdaki a maddesi ve b1 maddesinin b bendi, 1. fıkrasında belirtilen tahsilat oranı, bir hane veya kişiye (01 arsa parseli üzerinden hesaplanarak) bir kez uygulanır; bir sonraki arazi kullanım amacı değişikliğinde, arazi kullanım bedeli, yetkili kamu kurumu tarafından arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verildiği tarihteki konut arazisi fiyatına göre hesaplanan arazi kullanım bedeli ile tarım arazisi fiyatına göre hesaplanan arazi kullanım bedeli arasındaki farkın %100'ü üzerinden hesaplanır.

d) Bir hane veya bireyin, bu Karar hükümlerine göre arazi kullanım amacını değiştirmesine izin verilen çok sayıda arsası (birden fazla il ve merkezi yönetime bağlı şehirlerdeki çok sayıda arsa dahil) olması durumunda, söz konusu hane veya birey, bu Karar hükümlerine göre arazi kullanım bedeli hesaplaması için başvuruda bulunmak üzere 01 (bir) arsa seçer ve arazi kullanım amacı değişikliği başvurusunda belirtir. İkinci veya daha fazla arsa için amaç değişikliğinde, bu Kararın 3 üncü maddesinin 2 nci fıkrasının b bendi hükümlerine göre arazi kullanım bedeli hesaplanır.

2. Arazi kullanım dönüşüm bedelinin hesaplanmasında arazi tahsis sınırı aşağıdaki şekilde belirlenir:

a) Yukarıdaki 1. maddenin a ve b bentlerinde belirtilen arsa kullanım bedellerinin hesaplanmasında konut arsa tahsis sınırı, yetkili kamu kurumu tarafından arazi kullanım amacının değiştirilmesine izin verildiği tarihte yürürlükte olan arazi kanunu hükümlerine göre yetkili kamu kurumu tarafından belirlenen konut arsa tahsis sınırıdır. Bu sınır, her hane (kanun hükümlerine göre hanelerin ayrılmasıyla oluşan haneler dahil) ve birey için ayrı ayrı belirlenir.

b) Bir parselin kullanım hakkının birden fazla hane veya kişi tarafından paylaşılması durumunda, konut tahsis sınırı içindeki alan aşağıdaki şekilde belirlenir:

b1) Yetkili kamu kurumları tarafından hane ve şahıslara her hane ve şahıs için ayrı ayrı arsa tahsisi yapılmasına izin verilmesi halinde, arsa kullanım bedelinin hesaplanmasına konu sınır içindeki alanın tespiti, arsa kullanım hakkı belgesi ve arsaya bağlı varlıkların mülkiyeti verilen her arsa için ve arsası ayrılan her hane ve şahsın, bu Karar hükümlerine göre arsa kullanım bedelini hesaplamak üzere konut tahsis sınırına göre arsa alanını bir defa belirleyebilmesi esasına göre yapılır.

b2) Hane halkı veya kişiler, aynı parselin kullanım hakkını paylaştıkları halde, söz konusu parselin ayrılması için gerekli işlemleri yapmazlar veya yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca izin verilmezse, konut arsa tahsis kontenjanına göre alanın tespiti, arsa kullanım hakkını paylaşanların temsilcisi olarak belirlenen hane halkı veya kişinin kontenjanına göre hesaplanır.

c) Bu Karar hükümlerine göre arsa kullanım bedeli hesaplanırken, mahalli konut arazisi için hane halkı ve gerçek kişilere tahsis edilecek arsa sınırı, arsa kullanım hakkını paylaşan hane halkı sayısından bağımsız olarak, arsa kullanım amacının değiştirilmesine izin verilmesi kararının verildiği tarihteki gerçek kişilere tahsis edilecek arsa sınırına göre hesaplanır.

3. Bu Karar hükümlerine göre hesaplanan arazi kullanım bedellerinin tahsili, ödenmesi, denetimi ve yönetimi, Hükümetin arazi kullanım bedelleri, arazi kiraları hakkındaki düzenlemeleri ve vergi yönetimi hakkındaki kanuna uygun olarak yapılır.

4. İletme işlemi

Bu Kararnamenin 1, 2 ve 3 üncü maddelerinde belirtilen hallerde, bir hane veya şahsa, yetkili kamu kurumu tarafından 1 Ağustos 2024 tarihinden bu Kararnamenin yürürlüğe girdiği tarihe kadar arazi kullanım amacını değiştirme izni verilmesi halinde;

a) Vergi dairesince tapu harcı ödeme bildirimi yapılmamış olması halinde, tapu harcı bu Karar hükümlerine göre hesaplanır.

b) Vergi dairesi, arazi kullanım harcı ödeme bildirimi düzenlemiş ancak hane halkı veya şahıs, vergi dairesinin bildirimine uygun olarak arazi kullanım harcını ödememişse, vergi dairesi, vergi dairesinden bu Karar hükümlerine göre ödenmesi gereken arazi kullanım harcının yeniden hesaplanmasını ve ödenmesi gereken arazi kullanım harcı bildiriminin Vergi İdaresi Kanunu hükümlerine göre düzeltilmesini talep eder. Hane halkı veya şahıs, arazi kullanım harcı için gecikme cezasını (varsa) Vergi İdaresi Kanunu hükümlerine göre ödemek zorundadır.

c) Bir hane veya kişi, vergi dairesinin bildirimine göre arazi kullanım bedelinin bir kısmını ödemiş olması halinde, vergi dairesinden bu Karar hükümlerine göre arazi kullanım bedelinin yeniden hesaplanmasını talep edebilir; vergi dairesi arazi kullanım bedelini yeniden hesaplayarak arazi kullanıcısına bildirir ve aşağıdaki şekilde işlem yapar:

c1) Yeniden hesaplanan arsa kullanım bedelinin ödenen miktardan yüksek olması halinde, arsa kullanıcısı yeniden hesaplanan arsa kullanım bedeline göre kalan arsa kullanım bedelini ödemek zorundadır; aynı zamanda, tahsilat bildirimi tarihinden ödeme tarihine kadar kalan miktar üzerinden hesaplanan gecikme zammı da ödemek zorundadır.

c2) Yeniden hesaplanan arsa kullanım bedeli, ödenen miktardan düşük olması halinde, aradaki fark, arsa kullanım bedeli veya arsa kirası ödeme yükümlülüğünden mahsup edilmek suretiyle Devletçe arsa kullanıcısına iade edilir; arsa kullanım bedeli veya arsa kirası ödeme yükümlülüğü doğmaması halinde, Vergi Yönetimi Hakkında Kanun hükümlerine göre diğer mali yükümlülüklerden mahsup edilir; mahsup edilecek başka mali yükümlülük bulunmaması halinde, Devlet Bütçe Kanunu veya diğer ilgili kanun hükümlerine göre nakden iade edilir.

d) Bir hane veya kişi, vergi dairesince bildirilen arazi kullanım bedelinin tamamını ödemiş olması halinde, vergi dairesinden arazi kullanım bedelinin bu Karar hükümlerine göre yeniden hesaplanmasını talep edebilir; vergi dairesi arazi kullanım bedelini yeniden hesaplayarak arazi kullanıcısına bildirir. Yeniden hesaplanan arazi kullanım bedeli, ödenen miktardan düşük olması halinde, aradaki fark, arazi kullanım bedeli veya arazi kirası ödeme yükümlülüğünden mahsup edilerek Devlet tarafından arazi kullanıcısına iade edilir; arazi kullanım bedeli veya arazi kirası ödeme yükümlülüğü doğmaması halinde, Vergi Yönetimi Hakkında Kanun hükümlerine göre diğer mali yükümlülüklerden mahsup edilir; başka mali yükümlülük bulunmaması halinde, Devlet Bütçe Kanunu veya diğer ilgili kanun hükümlerine göre nakden iade edilir.

Okuyucularımızı taslağın tamamını okumaya ve yorumlarını burada paylaşmaya davet ediyoruz.

Kaynak: https://baochinhphu.vn/tinh-tien-su-dung-dat-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-102251209193506089.htm