Новий прайс-лист на землю в Ханої зріс у багато разів, дають думки експерти

(Ден Трі) - Щойно опубліковано новий прайс-лист на землю в Ханої . Окрім думок, що він допоможе отримати дозвіл на проекти, забезпечити прозорість оподаткування... експерти стурбовані тим, що спекулянти скористаються цим, щоб підняти ціни.

Ціна на землю в Ханої є найвищою – 695 мільйонів донгів/м2.

Ханойський народний комітет щойно опублікував скоригований прейскурант на землю, який діє з 20 по 31 грудня 2025 року. Порівняно зі старим прейскурантом на землю, скоригований прейскурант на землю для житлової нерухомості у 2-6 разів вищий.

Зокрема, ціни на землю на багатьох вулицях району Хоан Кієм, включаючи Ба Трієу (від Ханг Хай до Тран Хунг Дао), Дінь Тьен Хоанг, Хай Ба Трунг (від Ле Тхань Тонг до Куан Су), Ханг Дао, Ханг Кхай, Ханг Нганг, Ле Тай То, Лі Тхуонг Кіт, Ня Тхо, Тран Хунг Дао (від Тран Тхань Тонг до Ле Duan) мають найвищу ціну понад 695,3 млн донгів/м2.

Згідно з попередньо скоригованим прейскурантом цін на землю, найвища ціна на міську землю в центральній частині Ханоя становить 188 мільйонів донгів/м2 на трьох вулицях: Ханг Нган, Ханг Дао та Ле Тай То. Таким чином, найвища скоригована ціна на землю майже в 3,7 раза вища, ніж до коригування.

Найвища ціна на землю у скоригованому прайс-листі на землю в Ханої вища, ніж скоригований прайс-лист на землю в Хошиміні, оголошений у жовтні минулого року, з найвищою ціною понад 687 мільйонів донгів/м2 на вулицях Донг Кхой, Ле Лой та Нгуєн Хюе (Район 1).

В іншому центральному районі, Ба Дінь, вулицею з найвищою ціною на землю є Фан Дінь Пхунг, де вона становить понад 450 мільйонів донгів/м2. Ця ціна в 3,4 рази вища, ніж старий показник цін на землю. Деякі інші вулиці, такі як Тран Пху та Док Лап, також мають ціни понад 400 мільйонів донгів/м2.

У районі Хай Ба Чунг найвища скоригована ціна на землю зафіксована на вулиці Нгуєн Зу (ділянка від Куанг Чунг до Тран Бінь Тронг) та вулиці Хюе (ділянка від Нгуєн Зу до Нгуєн Конг Тру) – понад 368 мільйонів донгів/м2. Ця ціна також майже в 3,5 рази вища за старий прайс-лист.

У районі Тай Хо найдорожча ціна на вулиці Ван Цао становить понад 256 мільйонів донгів/м². Ця ціна майже в 3,3 рази вища за поточну.

Проєкт нерухомості в районі Хоангмай, Ханой (Фото: Тран Кханг).

Крім того, після коригування, 5 районів: Тхань Трі, Зіа Лам, Донг Ань, Хоай Дик та Дан Фхионг, ймовірно, стануть районами Ханоя з найвищою ціною майже 117 мільйонів донгів/м2.

Щодо скоригованого прейскуранта цін на землю, Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища Ханоя заявив, що новий прейскурант допомагає зменшити різницю, наближаючи ціни на землю в столиці до ринкових. Це допомагає встановити синхронну політику в управлінні земельними ресурсами та гармонізувати інтереси держави, користувачів та тих, кому потрібно використовувати землю для реалізації проектів. Завдяки цьому збільшуються надходження до бюджету за рахунок виконання фінансових зобов'язань щодо землі людей та підприємств.

У випадках, коли земельні податки та збори є високими та не відповідають доходам людей, керуюче відомство вважає, що необхідно вивчити питання зниження ставок податків та зборів, а не зниження цін на землю.

Департамент підтвердив, що скоригований прайс-лист не впливає на компенсацію та підтримку очищення ділянок, коли держава повертає землю. Навпаки, він позитивно сприяє очищенню ділянок, залученню інвестицій та розвитку столиці.

«Права людей, чиї землі повертаються, також краще гарантовані, що заохочує людей дотримуватися політики очищення земель», – заявили у Департаменті.

Експерти побоюються, що ціни на нерухомість продовжать бути "завищеними"

У розмові з репортером Dan Tri пані Фам Мієн, заступниця керівника відділу маркетингових досліджень та консалтингу Департаменту сприяння інвестиціям Асоціації брокерів з нерухомості В'єтнаму, зазначила, що публікація нового прейскуранта землі свідчить про те, що положення Земельного закону 2024 року поступово набули чинності.

На ринку нерухомості багато проектів зупинено через проблеми з визначенням плати за користування землею. Випуск нового прейскуранта цін на землю допомагає проектам мати правову основу для продовження будівництва, реалізації та постачання нової пропозиції на ринок нерухомості.

Крім того, позитивним моментом визначення цін на землю, близьких до ринкових, буде сприяння державному стягненню правильних та достатніх податків з операцій з передачі нерухомості.

Однак, за її словами, існує обмеження, яке полягає в тому, що останнім часом ціни на нерухомість у Ханої зросли дуже високо, віртуально та далеко за межами можливостей людей. Це зростання цін свідчить про вплив інвестиційних та спекулятивних груп, коли пропозиція на ринку низька та зосереджена лише в руках групи інвесторів.

«Таким чином, прайс-лист на землю базується на поточній високій ринковій ціні, що непомітно легітимізує цю високу ціну», – наголосила пані Мієн.

За її словами, нинішній високий прайс-лист на землю збільшить вартість реалізації проекту, а інвестори продовжуватимуть піднімати ціну продажу ще вище. Тим часом, за поточною ціною важко купити тим, хто має реальний попит.

Експерти стурбовані тим, що спекулянти користуються зростанням цін на землю, щоб підняти ціни (ілюстрація: Дуонг Там).

З боку інвестора, зазначила пані Мієн, також виникнуть труднощі в процесі очищення ділянки та придбання землі для реалізації проекту. Для великих проектів держава може брати участь у процесі придбання землі. Але, навпаки, для малих та середніх проектів інвестору доведеться домовлятися з людьми про ціну придбання землі.

«Визначення цінника на землю, близького до ринкового, допоможе гармонізувати інтереси трьох сторін: держави, інвесторів та населення. Однак, чинний цінник на землю збільшує виробничі витрати, змушуючи інвесторів підвищувати ціни продажу, що ускладнює життя кінцевих споживачів», – сказала вона.

За словами пані Мієн, щоб точно визначити ціну, близьку до ринкової, державі потрібен інструмент для вимірювання індексу протягом багатьох років на основі даних про продажі в кожному районі. Звідси населені пункти зможуть надавати дані про ціни на землю, які є розумними для ринку.

Пан Тран Кхань Куанг, експерт з нерухомості, зазначив, що нещодавно опублікований прайс-лист на землю має дуже значне зростання, у приміських районах Хошиміна він збільшився приблизно в 10 разів, а в Ханої – приблизно в 4-6 разів.

Проекти реалізуються, плата за користування землею наразі становить близько 15-20% від загального інвестиційного капіталу проекту. Раптове зростання цін на землю призведе до збільшення інвестиційних витрат проекту. Відповідно, інвестори змушені підвищувати ціни на нерухомість.

«Перші 6 місяців застосування нового прейскуранта на землю не матимуть чіткого впливу, оскільки наразі транзакції здебільшого завершили юридичні процедури. Однак після цього продукти, розраховані відповідно до нового прейскуранта на землю, призведуть до місцевого зростання цін приблизно на 30%. Фактично, Хошимін застосував новий прейскурант на землю раніше, ніж Ханой, і зростання цін також відбулося в деяких районах», – сказав він.

Пан Куанг зазначив, що окрім позитивних аспектів нового прейскуранта на землю, таких як прозорість податку на передачу нерухомості, справедливість щодо людей, чия земля повертається... будуть й інші обмеження.

Зокрема, підприємствам буде важче розчищати землю, оскільки люди очікуватимуть вищої ціни, коли землю буде повернуто. Крім того, спекулянти, які випередили інших у отриманні цієї нерухомості, скористаються новим прайс-листом на землю, щоб значно підвищити ціну.

Навіть великі інвестори, які мають продукти на ринку нерухомості, користуються цим, щоб завищувати ціни. Відтоді реальні покупці житла продовжуватимуть стикатися з труднощами.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm