Зростання цін на землю: посилення фінансового тиску на бізнес та населення

Пан Фам Дук Тоан, генеральний директор акціонерної компанії EZ Real Estate (EZ Property), проаналізував: Раніше сплата зборів за користування землею розраховувалась відповідно до відносно стабільної практики. Наприклад, у провінціях Північної Дельти вартість оплати за 1 гектар землі становила лише близько 10 мільярдів донгів. Однак зараз ця цифра змінюється щодня, що призводить до ситуації, коли підприємства не можуть передбачити фактичну вартість.

« Є проекти, які тривають багато років. Коли вони тільки починалися у 2018-2019 роках, ціна на землю становила лише близько 21-22 мільйонів донгів/м². Але зараз, після коригування, ціну можна розрахувати до 49-50 мільйонів донгів/м². Ця різниця майже виснажує бізнес », – зазначив пан Тоан.

Крім того, проекти, що відстають від графіка через процедурні проблеми або проблеми з очищенням ділянки, часто стикаються з перерахунком плати за користування землею або навіть зі стягненням сотень мільярдів донгів. Відсутність стабільності та послідовності в ціноутворенні ще більше посилює фінансовий тиск на бізнес.

Стрімке зростання цін на землю створить великий фінансовий тиск на багато підприємств. (Ілюстративне фото: Мінх Дик).

Також обговорювалося прайс-лист на землю Щодо високого коригування, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін, також зазначив, що бізнес, який орендує склад площею 11 000 м² у 4-му (старому) районі Хошиміна, мав сплачувати 3,3 млрд донгів на рік у 2022 році. До 2023 року Хошимін скоригував коефіцієнт орендної плати, плата підскочила до 7,7 млрд донгів. До початку 2025 року, застосовуючи новий прейскурант землі відповідно до відсотка, вартість зросла до понад 21 млрд донгів на рік, що в 3 рази більше, ніж у попередньому році, та в 7 разів більше, ніж у 2022 році.

Ця реальність призводить до значного збільшення постійних витрат підприємств, що безпосередньо впливає на грошовий потік, виробництво та бізнес-плани, а також конкурентоспроможність на ринку.

За його словами, за останні 3 роки Хошимін коригував ціни на землю 3 рази, відповідно, підприємствам довелося зіткнутися з 3 великими змінами у фінансових зобов'язаннях щодо землі у напрямку сплати більших податків та зборів.

« Це створює великий фінансовий тиск на бізнес. Зі зростанням цін на землю місто, можливо, зможе збирати надходження до бюджету протягом наступних п’яти років, але після цього бізнес та інвестори «побіжать» в інші місця», – сказав пан Чау.

Крім того, пан Чау зазначив, що ціна на землю – це вхідні витрати економіки . Існує багато рішень для зниження цін на житло, за яких держава повинна визначити розумне джерело доходу від землі.

Поділяючи таку ж думку, пан Нгуєн Куок Хіеп, голова В'єтнамської асоціації будівельних підрядників, також відверто заявив, що хоча Закон про землю чітко визначає принцип забезпечення гармонії інтересів між державою, землекористувачами та інвесторами, у чинному методі розрахунку цін на землю не враховуються інтереси підприємств загалом, землекористувальних та орендних підприємств, а також підприємств нерухомості зокрема.

« Бувають випадки, коли протягом лише одного року, внаслідок рішень про розподіл землі в одній і тій самій місцевості, на одній і тій самій земельній ділянці, але з різницею в 4 місяці, ціни на землю зросли на 40%, швидше, ніж темпи інфляції », – порушив це питання пан Хіеп.

За словами пана Хіепа, коли всі підприємства постраждають від зростання цін на землю, кількість проектів зменшиться, що не дозволить їм створити сталий дохід для місцевості.

Люди також несуть тягар

За словами адвоката Нгуєна Ван Діня, високі ціни перетворять землю на ресурс для розвитку. Бюджет збиратиме більше коштів із землі, а люди, чиї землі будуть повернуті, отримають більш належну компенсацію. Однак це також призведе до збільшення фінансового тягаря для людей під час сплати зборів за користування землею, податку на прибуток від передачі прав користування землею, реєстраційних зборів тощо.

Зокрема, зростання цін на землю також призводить до збільшення витрат людей, пов'язаних з користуванням землею. Наприклад, перша видача сертифікатів, дозвіл на зміну цільового призначення землі домогосподарствами та фізичними особами; щорічна орендна плата за землю; розрахунок земельного податку; реєстраційні збори та особливо податок на прибуток від передачі прав користування землею... все це базується на прейскуранті цін на землю.

Якщо прейскурант на землю подвоїться, то плата за користування землею, податки, збори, платежі…, які люди повинні будуть сплачувати, будуть вдвічі вищими, хоча це велика група питань. Прейскурант на землю, безумовно, матиме широкий та всебічний вплив.

Отже, складним є питання, як встановити ціну на землю, щоб мати «нейтральний» прайс-лист на землю, що допоможе гармонізувати інтереси між суб’єктами. Адвокат Нгуєн Ван Дінь вважає, що коригування правових документів щодо податків, зборів, платежів... у сфері землекористування сприятиме подоланню недоліків, спричинених зростанням цін на землю, захисту людей, особливо вразливих груп, сприятиме підтримці соціальної стабільності, але водночас перетворить землю на ресурс розвитку.

Люди також страждають від зростання цін на землю. (Ілюстративне фото: Мінх Дик).

В'єтнамська асоціація нерухомості (VNREA) також вказала на реальність: земля є важливим вхідним матеріалом для виробництва та бізнесу, а ціна на землю є прямим фактором, що формує вартість продукції через плату за користування землею, орендну плату за землю, компенсаційні витрати на розчищення ділянок населених пунктів та підприємств, інвесторів, а також людей.

Ціни на землю згідно з прейскурантом земель впливатимуть на можливості доступу до землі для підприємств, інвесторів, витрати на виробництво, ціни на продукцію та конкурентоспроможність бізнесу.

VNREA також заявила, що ланцюгова реакція від зростання цін на землю може призвести до стагнації ринку нерухомості, що негативно вплине на суміжні сектори, такі як будівництво, матеріали, фінанси, банківська справа тощо, тим самим впливаючи на цільовий показник зростання та макроекономічну стабільність. Якщо ціни визначатимуться розумно, це сприятиме зростанню ВРП (валового регіонального продукту).

За даними асоціації, різке зростання цін на землю також створюватиме великий тиск на державні інвестиційні витрати та прогрес інфраструктурних проектів. Коли вартість землі зростає, ключові інфраструктурні проекти міста ризикують перевитратити кошториси, перевищуючи кошториси, що спричиняє труднощі зі збалансуванням бюджету.

Водночас, тривалий процес переговорів та компенсації може уповільнити прогрес у впровадженні, впливаючи на ефективність державних інвестицій та мету синхронного розвитку інфраструктури, яку місцева громада ставить перед пріоритетом у найближчий період.

Збільшення цін на землю згідно з прейскурантом земель спричинить фінансовий тиск на людей та підприємства, які користуються землею, через різке збільшення фінансових зобов'язань (оренда за користування землею, плата за переведення земель у інше цільове призначення, збори та платежі, пов'язані із землею). Водночас це також збільшить навантаження на державний бюджет під час реалізації компенсацій, підтримки та переселення.

Асоціація ріелторів також стурбована тим, що ринок нерухомості зараз перебуває в крихкому процесі відновлення, багато підприємств змушені реструктуризуватися, а потоки капіталу обмежені. Зростання цін на землю в цей час може створити «подвійне навантаження», уповільнюючи відновлення ринку.

Таким чином, VNREA вважає, що підвищення цін на землю повинно мати розумний план дій в контексті нестійкого відновлення ринку нерухомості. Раптові корективи можуть негативно вплинути на суміжні сектори, такі як будівництво, матеріали, фінанси та банківська справа, тим самим впливаючи на цільове зростання та макроекономічну стабільність.

Доцент доктор Тран Кім Чунг, колишній заступник директора Центрального інституту економічного менеджменту, рекомендував зосередитися на точному та прозорому зборі інформації про ціни на землю. Зокрема, інформацію необхідно збирати з різних джерел, таких як фактичні угоди, земельні аукціони, консультаційна діяльність з питань цін...

Цей процес необхідно регулярно та безперервно виконувати для оновлення коливань ринку. Крім того, має бути суворий механізм контролю для забезпечення чесності інформації, особливо декларації цін купівлі-продажу землі.

« Потрібно розробити комплексний план зонування цін на землю, щоб побудувати реалістичну карту цін на землю. Уникайте нівелювання в зонуванні та поділу в нормативних актах щодо цін на землю; необхідно створювати зважені та реалістичні індекси », – наголосив доцент, доктор Тран Кім Чунг.

Джерело: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html