Нерухомість 2025: Проривні можливості в нову еру

ОЧІКУЄТЬСЯ, ЩО 2025 РІК СТАНЕ ВАЖЛИВОЮ ВІХОЮ ДЛЯ РИНКУ НЕРУХОМІСТЬ В'ЄТНАМУ, ОСКІЛЬКИ ВІН ПОЄДНАЄ БАГАТО СПРИЯТЛИВИХ УМОВ: ВІД СИНХРОНІЗОВАНОЇ ПРАВОВОЇ БАЗИ, СТАБІЛЬНОЇ МАКРОЕКОНОМІКИ ДО СИЛЬНОЇ ПОЛІТИКИ ПІДТРИМКИ. З ПОВЕРНЕННЯМ ДОВІРИ ДО РИНКУ ЗРОСТАЛИСЯ І ПРОПОЗИЦІЯ, І ПОПИТ, ЩО СТВОРЮЄ ПЕРЕДУМОВУВАЧІ ДЛЯ НОВОГО ЦИКЛУ ЗРОСТАННЯ, ЯКИЙ ТРИВАТИМЕ ДО 2030 РОКУ.

У Ханої питання житла стає однією з найбільших проблем для людей, особливо для тих, хто має середній дохід. Хоча ринок нерухомості в столиці зростає, володіння власним будинком все ще недоступне для багатьох сімей.

Пані Тран Май Хоа (34 роки, з Фу Тхо ) зараз працює в медіакомпанії в Ханої. Хоча її середня зарплата становить близько 15-20 мільйонів донгів на місяць, пані Хоа сказала, що, незважаючи на ретельні розрахунки, вона досі не знає, коли зможе придбати власний будинок у Ханої.

«Вартість життя в Ханої дуже різноманітна, майже щоразу, коли я виходжу, мені доводиться витрачати гроші. Навіть попри те, що я заощаджую якомога більше, я можу заощадити лише близько 6-7 мільйонів донгів на місяць, що еквівалентно майже 100 мільйонам донгів на рік. Тим часом, з поточною сумою в 3 мільярди донгів, купити квартиру в центрі Ханоя все ще непросто», – поділилася вона.

Не лише пані Хоа, багато молодих сімей у Ханої також стикаються з проблемою «осідання» в умовах постійного зростання цін на нерухомість. Пан Буй Мінь Дик (29 років, з Тай Нгуєн ) разом з дружиною та дітьми зараз орендує невелику квартиру в Ханої.

Коли пан Дик та його дружина почали розглядати можливість купівлі будинку, вони були спантеличені, бо хоча їхній дохід залишався незмінним протягом багатьох років, ціни на житло в Ханої різко зросли за короткий проміжок часу. Пан Дик сказав, що з сумою грошей, яку вони заощаджували щомісяця після вирахування витрат на проживання, їм було дуже важко купити будинок, навіть у передмісті.

Нещодавнє дослідження Batdongsan також показує, що темпи зростання цін на житло у В'єтнамі значно перевищують дохід, і працівники, незалежно від віку, мають труднощі з доступом до нього. Зокрема, зростання цін на житло у В'єтнамі за останні 5 років досягло 59%, при цьому середня ціна житла в Ханої наразі становить 61 мільйон донгів за квадратний метр, а в Хошиміні – 57 мільйонів донгів за квадратний метр. Середній дохід в'єтнамського працівника на місяць становить близько 7,5 мільйона донгів, збільшуючись на 7% на рік.

За даними Batdongsan, якщо порівняти середню зарплату та вартість житла, працівник віком близько 30 років витратить близько 25,8 років доходу, щоб купити квартиру (60 квадратних метрів) приблизно за 3 мільярди донгів, за умови мобілізаційної процентної ставки 4,5%.

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), поділився тим, що 2024 рік є переломним, оскільки створює основу для мотивації в'єтнамського ринку нерухомості у 2025 році вступити в нову еру.

У першому кварталі 2024 року ринок вітатиме велику кількість ріелторів та торгових майданчиків нерухомості, які повернуться до «оперування» на ринку, коли інвестори почнуть активізувати реалізацію серії проектів зі все більшим масштабом. Деякі проекти з хорошим прогресом реалізації офіційно отримали депозити. Нещодавно відкриті проекти, від земельних продуктів, таунхаусів, вілл, апартаментів тощо, зафіксували хороше зростання відсотків, угод та цін продажу як на первинному, так і на вторинному ринках.

У другому кварталі 2024 року продовжувалася тенденція до відновлення ринку нерухомості, при цьому обсяг пропозиції та угод у кварталі значно зріс, відповідно в 3 та майже в 4 рази порівняно з аналогічним періодом 2023 року. Зокрема, інформація про Закон про землю 2024 року, Закон про житло 2023 року, Закон про комерційну діяльність у сфері нерухомості 2023 року та пункт 2 статті 209 Закону про кредитні установи набуде чинності на 5 місяців раніше, що ще більше підвищить впевненість суб'єктів господарювання, що працюють у секторі нерухомості, у тому, що вони «бутимуть готові знову увійти в гру».

До третього кварталу 2024 року було офіційно «набрано чинності» законодавчі норми щодо житлового будівництва, землі та нерухомості, що усунуло менталітет «передчасної години переможця» на всьому ринку. Ринок також почав демонструвати ознаки «розпалювання», оскільки історія земельних аукціонів у передмістях Ханоя стала «гарячішою», ніж будь-коли. Розпал ринку також спостерігається в сегменті квартир, ціни на які постійно зростають, встановлюючи новий рівень як на первинному, так і на вторинному ринках.

До останнього кварталу року, через «потепління» ринку, багато інвесторів у нерухомість змінили свої плани, «запустивши» продукти раніше, ніж очікувалося, з багатьма пільговими політиками, що допомогло пропозиції житла «перевершити» прогнози.

У загальній оцінці ринку нерухомості у 2025 році, доцент, доктор Тран Кім Чунг - колишній заступник директора Центрального інституту економічного управління та досліджень, підтвердив, що ринок нерухомості В'єтнаму зіткнеться з 5 основними ризиками, включаючи: міжнародні ризики; макроекономічні ризики; ризики політики та механізмів; ринкові ризики; ризики партнерів, проте ці ризики будуть мінімізовані.

У цьому контексті експерт наводить 3 сценарії розвитку ринку нерухомості цього року.

Відповідно, нейтральний сценарій, коли ринок демонструє ознаки потепління, але не сильного, – це найімовірніший та найчіткіший сценарій у контексті кінця 2024 року.

Позитивний сценарій, бум ринку, сильне зростання всіх сегментів – проте цей сценарій дуже малоймовірний.

Найгірший сценарій, той, якого ніхто не хоче і який найменш імовірно станеться, – це ведмежий ринок; проте він все ще може статися, якщо в економіці виникнуть зовнішні фактори.

Зіткнувшись із негативним впливом на ринок нерухомості, доцент доктор Тран Кім Чунг рекомендував продовжувати сприяти інституціоналізації питань, пов'язаних з ринком нерухомості, особливо податкових інструментів та похідних фінансових інструментів.

Водночас, терміново прийняти Закон про податок на нерухомість. Крім того, реалізувати та впровадити такі механізми, як рекультивація земель, прилеглих до об'єктів інфраструктури, для виставлення їх на аукціон, а також будівництво відповідно до плану для створення капіталу для розвитку інфраструктури. Синхронізувати планування в провінціях та містах з центральним управлінням, найважливіше – синхронізувати планування та відобразити його на карті земельних ділянок...

Очікується, що 2025 рік стане важливою віхою для ринку нерухомості.

Пані До Тхі Тху Ханг, старший директор відділу консалтингу та досліджень Savills Hanoi, поділилася з Лао Донгом і зазначила, що на початку 2025 року ринок нерухомості має базову правову базу, включаючи Закон про землю 2024 року, Закон про житло 2023 року, Закон про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року; керівні документи; прейскурант землі був опублікований та застосовується на 2025 рік для великих міст, таких як Ханой та Хошимін.

Ринок нерухомості у 2025 році вступить у новий цикл розвитку. На ринку Ханоя сегмент квартир на продаж, як і раніше, буде лідером ринку. Очікується, що ціна продажу на первинному ринку продовжить зростати в першій половині року, оскільки сегмент середнього та високого класу все ще становить більшу частину цього ринку. Крім того, на вторинному ринку спостерігатиметься уповільнення цін.

Пан Тран Ван Бінь, віцепрезидент і генеральний секретар Асоціації ріелторів В'єтнаму, зазначив, що для того, щоб ринок нерухомості В'єтнаму у 2025 році розвивався в безпечному, здоровому та сталому напрямку, інвесторам необхідно забезпечити відповідність цін купівельній спроможності ринку, а не зосереджуватися на короткостроковому прибутку.

Пан Бінь наголосив, що сегмент житлової нерухомості все ще очолюватиме процес відновлення у 2025 році, але все ще існує багато негативних факторів, таких як слабка та місцева пропозиція, ціни продажу у великих містах, особливо в Ханої, які постійно встановлюють нові високі рівні; гостра нестача доступного житла... Пропозиція соціального житла не може «прорватися» у короткостроковій перспективі, але позитивна інформація щодо цього сегмента дещо підвищила довіру покупців житла у 2025 році.

За словами віце-президента та генерального секретаря Асоціації ріелторів В'єтнаму, ринок комерційної нерухомості збереже стабільне зростання у 2025 році завдяки важливій підтримці попиту на іноземний інвестиційний капітал, який постійно зростає у вибірковому напрямку.

Пан Нгуєн Куок Ань, експерт з нерухомості, заявив, що з четвертого кварталу 2024 року по другий квартал 2025 року ринок вступає у фазу консолідації. Інвестори поступово впевненіші в перспективах розвитку галузі нерухомості. Сегмент квартир тепер поступиться своїм центральним становищем приватним будинкам та таунхаусам.

Після цього періоду ринок перейде до періоду відновлення, який, як очікується, розпочнеться з другого по четвертий квартал 2025 року. У цей час інвестори більше не будуть приділяти занадто багато уваги ціні продажу та юридичним факторам, як це було за часів похмурої ситуації на ринку. Натомість, ключовим фактором для прийняття рішення про вкладення коштів є потенціал зростання цін. Тому інвестори приділяють особливу увагу прибутковим сегментам, таким як земля та вілли в проектах.

Пан Фам Дик Тоан, генеральний директор EZ Vietnam Real Estate Investment and Development JSC, зазначив, що ще ніколи компанії з нерухомості не мали такого оптимістичного прогнозу та сильної впевненості в ринку, як у 2025 році.

За словами пана Тоана, рішучість у спрямуванні економічного розвитку з найвищого рівня, а також низка постанов та указів, виданих для сприяння ринку нерухомості зокрема та економіці загалом, створили позитивні умови для сталого розвитку цього сектору.

Laodong.vn

Джерело: https://laodong.vn/emagazine/bat-dong-san-2025-co-hoi-but-pha-trong-ky-nguyen-moi-1447959.ldo