Як вирішити парадокс складного ринку нерухомості, коли ціни на житло все ще високі?

Нещодавно Урядовий офіс опублікував Повідомлення про висновки Прем'єр-міністра на конференції «Рішення для усунення труднощів у зростанні кредитування виробництва та бізнесу, сприяння зростанню та стабілізації макроекономіки».

У своїй заяві Прем'єр-міністр доручив Міністерству будівництва уважно стежити за розвитком ринку нерухомості, щоб оперативно надавати рекомендації та пропонувати відповідні та ефективні заходи політики для сприяння розвитку ринку.

Водночас, Міністерство будівництва зобов'язане спрямувати підприємства нерухомості на реструктуризацію сегментів та зниження цін на продукцію. Існують відповідні, своєчасні та ефективні рішення щодо реструктуризації сегментів для людей з реальними потребами, соціального житла, житла для працівників та малозабезпечених осіб.

Парадокс складного ринку нерухомості, ціни на житло все ще різко зростають

Розглядаючи реалії ринку нерухомості останнім часом, у розмові з Нгої Дуа Тін, пан Нгуєн Ван Дінь - віцепрезидент Асоціації нерухомості В'єтнаму, президент Асоціації брокерів з нерухомості В'єтнаму (VARS) констатував реальність того, що останнім часом, хоча ринок нерухомості зіткнувся з багатьма труднощами, ціни на нерухомість все ще "закріплені" на високих рівнях.

Навіть сегмент квартир у великих містах продовжує зростати, встановлюючи новий рекордно високий рівень цін, який значно перевищує дохід більшості людей. На відміну від зниження цін та ліквідності земельних ділянок, вілл, будинків-магазинів, таунхаусів та таунхаусів.

Пан Нгуєн Ван Дінь - віце-президент Асоціації нерухомості В'єтнаму, президент Асоціації брокерів нерухомості В'єтнаму (VARS).

Згідно з даними VARS, ціни на нерухомість зросли в десятки разів за останні 10 років. Тільки у 2021 році середня ціна на житло зросла вдвічі. Низькі процентні ставки та рекордно висока інфляція є факторами, що сприяють різкому зростанню цін на житло, але основною проблемою є скорочення пропозиції.

Поряд з цим, попит на житло постійно зростає, чинячи «тиск» на пропозицію, підштовхуючи ціни на нерухомість до постійного встановлення нових рівнів.

За оцінками VARS, щороку у В'єтнамі не вистачатиме близько 300 000 житлових одиниць через появу нових міських домогосподарств, особливо через необхідність «жити окремо» молодого покоління, яке відокремлюється від розширених сімей.

«Цей серйозний дефіцит, безумовно, призведе до ще більшого зростання цін на житло», – прогнозує пан Дінь.

Хоча ринок нерухомості стикається з багатьма труднощами, ціни на нерухомість все ще «закріплені» на високих рівнях.

Також висловлюючи свою думку з вищезазначеного питання, посилаючись на статистику Інституту досліджень розвитку бізнесу, доктор Ле Суань Нгіа - директор Інституту досліджень розвитку бізнесу, член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики, зазначив, що за останні 2 десятиліття ціни на нерухомість зростали в 4 рази швидше, ніж темпи зростання цін на золото. Це показує, що в будь-якому контексті нерухомість завжди є привабливим інвестиційним каналом.

Розповідаючи більше, пан Нгіа зазначив, що, дивлячись на реальний стан ринку нерухомості В'єтнаму, можна побачити, що В'єтнам є ринком з браком пропозиції, тоді як попит є високим як у короткостроковій, так і в довгостроковій перспективі.

«Сегмент, який потребує величезної пропозиції, але не має її, – це доступне житло та соціальне житло через брак механізмів, землі та капіталу. За останні 5 років ліцензування та реалізація проектів різко скоротилися, особливо за останні 2 роки, майже не було запущено нових проектів, що призводить до дедалі меншої пропозиції житлової нерухомості», – сказав пан Нгіа.

Зниження рейтингу нерухомості: з чого почати?

У прогнозі на 2024 рік голова VARS Нгуєн Ван Дінь заявив, що ціни на нерухомість продовжать зростати, особливо в сегменті квартир.

Водночас пан Дінь також пояснив: «Висока ціна на квартири зумовлена ​​не лише тим, що інвестори намагаються утримувати високу ціну, але й тим, що інвестиційні та будівельні витрати зростають через зростання цін на вхідні матеріали, витрат на оплату праці та витрат на доступ до фінансових ресурсів. Крім того, вартість створення земельних фондів є занадто високою, і під час реалізації інвестицій, будівництва та розробки проектів виникає багато «неназваних» витрат, що ускладнює для інвесторів зниження цін».

Крім того, низькі процентні ставки та рекордно висока інфляція попереднього періоду також були факторами, що сприяли різкому зростанню цін на житло, але основою проблеми все ще залишається скорочення пропозиції.

Однак, пан Дінь також зазначив, що нерухомість є високо локалізованим продуктом, ціни на нерухомість зростатимуть з різними темпами в різних регіонах та на різних ринках, головним чином залежно від балансу попиту та пропозиції.

Відповідно, пан Нгуєн Ван Дінь зазначив, що для реструктуризації сегмента та зниження собівартості продукції необхідні «спільні зусилля», об’єднання точок зору, методів впровадження та координація багатьох суб’єктів та компонентів, від державних управлінських органів до підприємств та банків.

Зокрема, державі необхідно вивчити та скоротити адміністративні процедури щодо інвестицій та будівництва, розробити плани розрахунку плати за користування землею та очищення земельних ділянок для підтримки бізнесу; Державний банк має додаткові кредитні програми з пільговими процентними ставками для інвесторів, які будують доступне житло, та покупців житла.

З боку інвесторів пан Дінь заявив, що підприємствам також необхідно проактивно переглядати свій портфель інвестиційних проектів, проактивно реструктуризувати борги та планувати грошові потоки, знижувати очікування щодо прибутку, навіть погоджуватися на продаж зі збитком, використовувати прибутки попередніх років для підтримки діяльності та проактивно орієнтуватися на доступний ціновий сегмент, щоб забезпечити здатність до поглинання під час виведення продуктів на ринок.

Д-р Ле Суан Нгіа – директор Інституту досліджень розвитку бізнесу, член Національної консультативної ради з питань фінансової та монетарної політики.

Крім того, доктор Ле Суан Нгіа зазначив, що найближчим часом, якщо на ринку нерухомості з'являться продукти з хорошими юридичними процедурами, проекти з ресурсами та розумними цінами, попит буде дуже великим.

Роблячи прогноз, пан Нгіа проаналізував, що ринок може встановити новий рівень цін у напрямку подальшого зростання. Однак, за «підтримки» з боку політики, пан Нгіа висловив сподівання, що ціни на нерухомість зростатимуть у стабільному, здоровому та «прийнятному» напрямку.

Відповідно, експерт наголосив, що новий рівень цін, зазначений вище, реструктуризує ринок нерухомості найефективнішим чином, і тоді будь-який бізнес чи інвестор, який зможе витримати вищезгаданий рівень цін, зможе вижити, якщо ж не зможе, то доведеться реструктуризувати свій бізнес відповідно до ринкових принципів .

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/cach-nao-hoa-giai-nghich-ly-thi-truong-bds-kho-gia-nha-van-neo-cao-a642725.html