На прес-конференції з питань соціально-економічного розвитку міста Хошимін 14 травня Департамент туризму міста Хошимін висунув низку рекомендацій щодо посилення управління короткостроковою орендою квартир. Зокрема, вони запропонували дозволити експлуатацію туристичних апартаментів лише за згодою правління або відповідних мешканців.
Airbnb пережив бум після Covid-19.
За словами пана Ле Труонг Хіен Хоа, заступника директора Департаменту туризму міста Хошимін, розвиток платформ онлайн-бронювання є неминучою тенденцією в контексті цифрової економіки та міжнародної інтеграції. Особливо після пандемії Covid-19 потреби туристів у розміщенні значно змінилися; багато людей обирають довше залишатися, поєднуючи туризм та віддалену роботу. Ця група туристів часто надає перевагу приватним, гнучким приміщенням з повним набором зручностей, такими як кухні, пральні машини, вітальні тощо, замість традиційних готелів. «Модель короткострокової оренди апартаментів сприяла диверсифікації пропозиції житла, особливо під час свят або коли в Хошиміні проводяться великі заходи», – заявив пан Хоа. Департамент туризму також оцінив, що цей тип розміщення допомагає поширити потік туристів за межі центральної частини, збільшуючи витрати на їжу, транспорт та покупки в багатьох житлових районах; однак швидкий та спонтанний розвиток Airbnb останнім часом створює низку проблем.
Експерти вважають, що законодавчу базу для моделей короткострокового розміщення необхідно найближчим часом завершити.
Фото: Ле Нам
Одна з найбільших проблем — це конфлікт між фактичними мешканцями та власниками квартир, які здають житло в короткострокову оренду. За даними Департаменту туризму міста Хошимін, більшість об'єктів нерухомості Airbnb наразі розташовані в житлових багатоквартирних будинках, тоді як Закон про житло суворо забороняє використання квартир для цілей, відмінних від житлових. Це є точкою правового конфлікту між чинним Законом про житло та Законом про туризм.
В інтерв'ю газеті Thanh Nien вдень 19 травня доктор Дуонг Дик Мінь, заступник директора Інституту економічних та туристичних досліджень, заявив, що глобальна тенденція в управлінні Airbnb значно змінилася за останні роки. Хоча раніше багато міст розглядали Airbnb як символ цифрової економіки, більшість великих міських районів зараз переходять на суворіше управління, щоб захистити доступ до житла, підтримувати стабільність громади та забезпечити сталий розвиток туризму.
Сінгапур практично забороняє короткострокове проживання в житлових приміщеннях, з мінімальним терміном оренди 3 місяці для приватних будинків та 6 місяців для державного житла. Нью-Йорк (США) вимагає від орендодавців реєструвати свою нерухомість та притягує цифрові платформи до юридичної відповідальності за порушення. Барселона (Іспанія) навіть оголосила про припинення дії всіх дозволів на туристичні апартаменти до 2028 року, щоб відновити житло для мешканців. Насправді, постійний потік відвідувачів може створювати навантаження на ліфти, парковки, системи утилізації відходів, рівень шуму та системи пожежної безпеки, тоді як більшість багатоквартирних будинків у Хошиміні розроблені для стабільного житлового використання, а не для готельної діяльності.
Чи достатньо «консенсусу мешканців»?
Виходячи з вищезазначеної ситуації, Департамент туризму міста Хошимін запропонував правила, які чітко визначають, в яких зонах дозволено експлуатувати туристичні апартаменти, масштаби діяльності та вимагають «згоди правління або відповідних мешканців». Однак багато експертів вважають, що необхідна комплексна правова база, включаючи обов’язкову реєстрацію, декларацію гостей, податкові зобов’язання, стандарти пожежної безпеки, обмеження термінів оренди, відповідальність цифрової платформи та прозорий механізм моніторингу. «Лише за наявності комплексної системи управління Airbnb може вижити як частина економіки спільного використання та сучасного міського туризму, не впливаючи на соціальну структуру, середовище проживання та довгострокові цілі сталого розвитку міста Хошимін», – сказав доктор Дуонг Дик Мінь.
Хошимін прагне встановити контроль над короткостроковою орендою квартир.
Фото: Ле Нам
Д-р Чау Хюй Куанг (юридична фірма Rajah & Tann LCT) вважає, що отримання думок мешканців може бути управлінським рішенням для задоволення нових потреб, але воно не може односторонньо змінювати правову природу функції затвердженого проекту. За його словами, Закон про житло 2023 року визнає право власників здавати в оренду житло, що їм законно належить. Однак чинному законодавству бракує чітких критеріїв для визначення, коли діяльність з оренди квартир переходить з житлового використання в комерційний бізнес з розміщення. Найбільша складність у застосуванні механізму «житлового консенсусу» полягає у визначенні обсягу та юридичної сили цього консенсусу. Якщо застосовуватиметься лише принцип більшості, права меншин, що проживають у цій місцевості, можуть бути суттєво вплинути.
За словами адвоката Діепа Нанг Бінья, керівника юридичної фірми Tinh Thong (Асоціація адвокатів міста Хошимін), наразі немає конкретних правил щодо того, який відсоток мешканців повинен погоджуватися на короткострокову оренду квартир. Чи означає це, що всі мешканці погоджуються, чи лише ті, кого це безпосередньо стосується? Без чітких правил практичне застосування може легко призвести до суперечок та судових позовів. Надання Правлінню повноважень «дозволяти» або «не дозволяти» короткострокову оренду ризикує перевищити його повноваження. Крім того, виникає питання захисту прав власників квартир, які вже інвестували в орендовану нерухомість. Якщо керівництво будинку пізніше проголосує проти короткострокової оренди, як це буде вирішено? Чи будуть ретроактивні дії або механізм компенсації? Це все юридичні питання, на які потрібно відповісти.
Адвокат Бінь запропонував Хошиміну встановити систему конкретних умов, таких як реєстрація діяльності з розміщення, декларація мешканців, дотримання вимог пожежної безпеки, безпеки та порядку, а також чітко визначити юридичну відповідальність власників квартир, якщо орендарі порушують закон або створюють безлад. Одночасно необхідно чітко класифікувати суто житлові багатоквартирні будинки та проекти змішаного використання з житловими та комерційними функціями з самого початку, замість того, щоб застосовувати єдиний механізм до всіх моделей. «Неможливо застосовувати один і той самий механізм управління до суто житлових багатоквартирних будинків та проектів, які з самого початку мають функцію змішаного використання, поєднуючи проживання, торгівлю та послуги. Це дуже важливий момент, щоб уникнути механічного застосування, яке впливає на інвестиційний клімат та права покупців житла. У довгостроковій перспективі необхідна узгодженість між Законом про житло 2023 року, Законом про туризм 2017 року та положеннями про проживання та короткострокове розміщення, щоб уникнути існуючих правових лазівок», – сказав адвокат Бінь.
Збори власників багатоквартирного будинку наразі призначені переважно для вирішення рутинних управлінських та операційних питань і не призначені для зміни правового чи операційного характеру проекту. Крім того, рада власників багатоквартирного будинку не є державним управлінським органом і не має повноважень «легалізувати» діяльність, якщо ця діяльність не відповідає початково затвердженій функції.
Доктор Чау Хуй Куанг, юридична фірма Rajah & Tann LCT
Джерело: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
Коментар (0)