Проект постанови про ціни на землю «забуває» про багато бізнес-витрат?

Недостатній розрахунок витрат, складно залучити інвесторів

В'єтнамська асоціація оцінки повідомила, що цей підрозділ отримав доступ до Урядової постанови № 12/2024/ND-CP про внесення змін та доповнень до Урядової постанови № 44/2014/ND-CP про регулювання цін на землю, а також до проекту Урядової постанови про регулювання цін на землю, що регулює виконання Земельного закону № 31/2024/QH15.

В'єтнамська асоціація оцінки вважає, що як Декрет № 12/2024/ND-CP, так і новий Проект Декрету мають багато відповідного змісту, що відповідає вимогам щодо усунення труднощів на практиці.

Однак, крім того, В'єтнамська асоціація оцінки також виявила, що зміст методу оцінки землі відповідно до методу надлишку, передбаченого в Указі та Проекті Указу, все ще має недоліки через неправильне та неповне обчислення загальних витрат, які інвестори повинні витратити на реалізацію проекту, та прибутку, який вони отримують після завершення інвестиційного проекту. Таким чином, це призведе не лише до ускладнення залучення інвестицій, але й до зростання цін на землю до необґрунтовано високого рівня.

По-перше, щодо загальних інвестиційних витрат.

У Постанові 12/2024/ND-CP та Проекті Постанови не враховано всі витрати для формування загальної вартості, яку інвестори повинні сплатити для реалізації проекту. Положення розраховує лише інвестиційні витрати на освоєння земельних ділянок, не враховуючи початкові витрати, які інвестори повинні сплатити, щоб мати землю для реалізації проекту, а саме «плату за користування землею» (якщо інвестор, який реалізує проект, не звільнений державою від сплати плати за користування землею, тоді вона не розраховується) та відсотки за кредитом. «Це є необґрунтованим», – висловила свою думку Асоціація оцінки.

По-друге, щодо прибутку.

У Постанові та обох варіантах Проекту Постанови: Прибуток розраховується лише на основі витрат на освоєння землі, а не на основі загальних витрат (як зазначено вище), які витрачає інвестор (включаючи плату за користування землею + витрати на освоєння землі + витрати на бізнес), що є заниженням, не відповідає принципу ціноутворення: ціна повинна компенсувати виробничі та бізнес-витрати та мати прибуток (також не відповідає методу розрахунку прибутку за методом надлишку, який є прибутком, розрахованим на основі вартості активів) та заперечує принцип «Майбутньої вартості грошей», тобто, коли інвестор має гроші для інвестування в будь-яку сферу, він повинен очікувати очікуваного прибутку, включаючи внесення грошей у банк для отримання відсотків.

Для варіанта 1: У проекті плутаються поняття прибутку, який отримує інвестор, та витрат, які інвестор повинен витратити на реалізацію проекту (У проекті зазначено: Прибуток включає капітальні витрати); оскільки прибуток – це сума грошей, яку отримує інвестор. Капітальні витрати – це сума грошей, яку інвестор повинен сплатити «Постачальнику капіталу».

Вартість капіталу – це, по суті, процентна ставка, яку інвестор повинен сплатити кредитору. Це прибуток кредитора, але це й витрати позичальника, і, звичайно, інвестор не отримує користі від цих фінансових витрат, але повинен їх сплачувати, і вони включаються до структури виробничих та бізнес-витрат.

Для варіанту 2: прибуток інвестора розраховується лише на основі вартості розробки, а не на основі загальної вартості, яка розраховується неправильно та неповністю, як проаналізовано вище.

З огляду на вищезазначені недоліки, В'єтнамська асоціація оцінки рекомендує правильно та повно розраховувати загальні витрати для розрахунку прибутку для інвесторів, включаючи такі витрати: Загальні витрати (1) = Плата за користування землею + Вартість забудови та витрати на ведення бізнесу.

Прибуток інвестора буде розраховано за формулою: Прибуток інвестора = % x Загальна вартість (1).

Пропозиція щодо додавання елемента «прибуток інвестора»

Раніше В'єтнамська федерація торгівлі та промисловості (VCCI) також прокоментувала проект Указу, що регулює ціни на землю.

Згідно з VCCI, стаття 6.3 Проекту передбачає формулу для визначення середньорічного чистого доходу (= середньорічний дохід - середньорічні витрати). На думку підприємств, це регулювання є необґрунтованим, оскільки воно не враховує фактор «прибуток інвестора» (цей фактор не допускається до відрахування). Невизначення прибутку інвестора не забезпечить справедливості застосованих методів, оскільки при порівнянні з формулою інвестор інвестуватиме та експлуатуватиме без прибутку. Весь надлишок від експлуатації поточного стану будівництва на земельній ділянці протягом усього терміну оренди землі (одноразова плата) буде сплачено державі, не враховуючи податок на прибуток підприємств.

Таке регулювання не узгоджується з теорією визначення диференціалів орендної плати за землю; воно збільшує різницю в ціні земельної ділянки при застосуванні методу доходу з методом надлишку (за наявності однакової планової інформації). Тому рекомендується, щоб розробник проекту додав до наведеної вище формули коефіцієнт «прибуток інвестора».

Стаття 7.3.a проекту передбачає, що витрати на будівництво для визначення цін на землю з використанням методу надлишку включають: витрати на будівництво технічної інфраструктури, соціальної інфраструктури, житлове будівництво, інші будівельні роботи; витрати на обладнання; витрати на консультаційні послуги з питань будівельних інвестицій; витрати на управління проектами та низку інших статей витрат, передбачених нормою інвестиційного капіталу.

Згідно з думками підприємств, цей регламент є закритим, інші витрати, не перелічені в цьому списку, застосовуються лише у випадку використання ставки інвестиційного капіталу, такі як: витрати на непередбачені витрати, пов'язані з обсягом робіт та інфляцією цін під час реалізації проекту; витрати на відсотки за кредитами, витрати на будівництво тимчасових споруд, роботи, що обслуговують будівництво, страхування... Тому VCCI рекомендує агентству, що розробляє проект, доповнити вищезазначені витрати.

Також, згідно з VCCI, стаття 7.3.b проекту передбачає, що витрати на бізнес розраховуються як відсоток від доходу відповідно до загального рівня в місцевості. Згідно з відгуками підприємств, це положення є нечітким та недоречним.

Зокрема, бізнес-витрати, такі як реклама, продажі та операційні витрати, значно відрізняються в кожній галузі, тому важко визначити спільний рівень на місцевому рівні.

Крім того, зонування «місцевої спільної території» також не є доцільним, особливо у випадку проектів, розташованих у нерозвинених місцевостях без багатьох великих проектів, місцева спільна територія може не підійти для цього проекту.

Стаття 7.3.c проекту передбачає, як розраховувати прибутки інвесторів за двома методами. На думку підприємств, два вищезазначені методи є недоцільними, оскільки вони не повністю розраховують прибутки всього проекту за методом надлишку для інвесторів.

Зокрема, положення передбачає, що прибуток розраховується лише на основі інвестиційних витрат на будівництво. Це лише прибуток від етапу розвитку нерухомості (інвестиції в освоєння землі), а не прибуток від усього проекту.

Таке регулювання суперечить принципу ціноутворення, оскільки ціни повинні покривати виробничі та бізнес-витрати та генерувати прибуток. Це регулювання також заперечує принцип «вартості грошей у часі» (через альтернативні витрати, інфляцію та ризики) та принцип «майбутньої вартості грошей» (тобто, інвестуючи в будь-яку сферу, необхідно очікувати очікуваних прибутків, включаючи банківські депозити).

Фактично, вартість, яку витрачає інвестор (загальна вартість), – це всі обґрунтовані витрати, які інвестор повинен витратити для завершення проекту (до створення підприємства). Загальна вартість повинна включати плату за користування землею (або вартість землі) – початкові інвестиційні витрати, які інвестор повинен витратити для виконання фінансових зобов'язань перед державою.

Відповідно, якщо цей вид витрат не розраховується, можна вважати, що інвестор повинен сплачувати вартість землі двічі: один раз, коли вона не включається до виключених витрат під час визначення ціни на землю (згідно з цим положенням), і вдруге, коли він повинен сплачувати плату за користування землею (але не відраховується як вид витрат).

Таким чином, рекомендується, щоб установа, що розробляє законопроект, внесла зміни до положення таким чином, щоб прибуток розраховувався на основі загальних витрат, які інвестори повинні витратити на завершення проекту до моменту продажу продукту для отримання доходу. Ця загальна вартість повинна включати інвестиційні витрати на будівництво, бізнес-витрати та плату за користування землею – початкові інвестиційні витрати, які інвестори повинні сплатити для виконання своїх фінансових зобов'язань перед державою.

Стаття 4.2.d проекту положення про визначення цін на землю для відведення земельних ділянок та оренди землі відповідно до прогресу компенсації, підтримки та переселення згідно зі статтею 257.2.c Закону про землю 2024 року.

На думку підприємств, час визначення цін на землю слід застосовувати лише на момент завершення очищення та передачі землі в експлуатацію, щоб можна було здійснювати інвестиції.

Фактично, бувають випадки, коли виділення землі занадто мало і не може бути інвестовано, тому недоцільно визначати час для оцінки землі. Якщо таке регулювання буде прийнято, виникнуть зайві процедури, і доведеться обрати несинхронний метод ціноутворення з багатьма виділеними земельними ділянками, яких недостатньо для інвестування, або на планованій площі, яка не генерує доходу.

Отже, слід регламентувати, що метод надлишку розраховується на загальній площі проекту згідно з детальним планом будівництва або генеральним планом до моменту оцінки землі, розподіленої відповідно до коефіцієнта площі для переданої площі.

ТМ

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html