Угоди стагнують, але ціна продажу квартир у Ханої все ще зростає, як у "одержимих"

(Ден Трі) - Експерти кажуть, що постійне зростання цін на квартири змусило людей тимчасово призупинити свої плани щодо купівлі. Однак ціна продажу квартир продовжує зростати, незважаючи на труднощі з угодами.

Покупці житла зазнають труднощів на тлі цінового шторму

Згідно з опитуванням журналістів Dan Tri , протягом останнього місяця ціна продажу квартир у Ханої продовжувала зростати.

Будинок площею 64 м2 з 2 спальнями в проекті Vinhomes Smart City був виставлений на продаж в середині жовтня приблизно за 4,2 мільярда донгів. На сьогодні ціна цієї квартири продовжує зростати до 4,6 мільярда донгів.

Або ж у проєкті Thang Long Number 1 на початку жовтня було виставлено на продаж квартиру площею 87 м2 з 2 спальнями за 5,7 мільярда донгів. Однак зараз ціну цієї квартири збільшено до 6 мільярдів донгів.

Згідно з даними дослідницького підрозділу, середня ціна продажу квартир у першій половині дня на всьому ринку Ханоя значно зросла з 40 мільйонів донгів/м2 на початку 2022 року до приблизно 72 мільйонів донгів/м2 у третьому кварталі цього року.

Зокрема, середня ціна нововідкритих проектів у цьому кварталі досягла близько 70 мільйонів донгів/м2 (без ПДВ та плати за обслуговування), оскільки пропозиція нововідкритих квартир у кварталі була зафіксована переважно в сегменті високого класу та люкс, що становило 100% частки ринку.

Пан Нгуєн Ван Нгу (з Намдіня ) розповів, що протягом останніх 3 місяців його родина постійно розглядала квартири в районах Нам Ту Лієм та Ха Донг, потребуючи житла. Маючи 3 мільярди донгів, пан Нгу планує придбати квартиру площею приблизно 65-70 квадратних метрів з двома спальнями, але чим більше він дивиться, тим більше відчуває, що потрапив у «матрицю цін на квартири».

«Та сама непродана квартира, але ціна, яку запропонував власник, вища, ніж раніше. Наприклад, будинок площею 68 м2 у районі Мі Дінь (район Нам Ту Лієм, Ханой) був виставлений на продаж у вересні приблизно за 3,3 мільярда донгів. Той самий будинок пропонується власником на продаж за 3,7 мільярда донгів», – сказав він. Поки ціни на квартири постійно «танцюють», пан Нгу тимчасово призупинив свій план купити будинок і чекає, поки ціна охолоне.

Або, як сказав пан Тран Ван Куонг (з Бакзянгу ), протягом останніх 2 місяців його родина їздила дивитися будинки в багатьох житлових комплексах у Ханої. Однак пан Куонг був шокований, оскільки ціна продажу квартири, яку вказав власник, швидко зростає.

Деякі люди відмовилися від своїх планів купувати будинок, оскільки ціна продажу швидко зросла (ілюстрація: Тран Кханг).

10 днів тому власник квартири в районі Хоангмай (Ханой) площею 72 м2 з 2 спальнями запропонував пану Куонгу ціну 4,3 мільярда донгів, що еквівалентно 60 мільйонам донгів/м2. Однак нещодавно власник цієї квартири повідомив пана Куонга, що ціна зросла до 4,7 мільярда донгів.

«Швидке зростання цін на квартири змушує мене задуматися, чи варто мені купувати зараз, чи чекати на стабілізацію. Якщо я куплю зараз, ціна може знову впасти, бо вона вже зросла. Якщо я не куплю, боюся, що ціни на квартири продовжуватимуть зростати», – сказав він.

Згідно з даними дослідницького відділу ринку, середня ціна продажу квартир по всій країні у першому кварталі 2021 року становила 35 мільйонів донгів/м2. До третього кварталу 2024 року ціна продажу зросла до 51 мільйона донгів/м2. Таким чином, за 4 роки ціни на квартири зросли на 45%, або понад 10% на рік.

Чому ціни на квартири "гарячать"?

Експерт з нерухомості Нгуєн Куок Ань зазначив, що існує багато причин, що призвели до гарячої історії зростання цін на квартири.

По-перше, ринок нерухомості є циклічним. Зокрема, ціни на квартири зростають через те, що ринок перебуває у фазі відновлення. Раніше, в середині 2024 року, цей підрозділ прогнозував відновлення кожного типу нерухомості, причому першим відновиться житлова нерухомість.

Після складного періоду психологія інвесторів на ринку нерухомості дуже слабка. Найбільшим страхом під час інвестування є не зниження цін на нерухомість, а страх втрати ліквідності продукту. Тому інвестори зараз шукають нерухомість з певним правовим статусом, грошовим потоком і, принаймні, таку, яку можна здавати в оренду, як квартири.

Друга причина полягає в тому, що пропозиція не відповідає ринковому попиту, хоча попит дуже великий. Наприклад, у Ханої щороку потрібно близько 100 000-170 000 нових квартир, тоді як пропозиція з початку року відповідає лише близько 30 000 одиниць, а у 2023 році – близько 10 000 одиниць.

Водночас, щільність населення міських районів дуже велика. Деякі країни, такі як Корея, Китай тощо, хоча й мають хороші транспортні системи, зручно подорожувати до всіх провінцій та міст, люди все ще переважно живуть і працюють у великих містах. В'єтнам не є винятком. Купити будинок у великих містах ніколи не було легко. Оскільки люди стають більш концентрованими, рівень цін дуже важко знизити.

Крім того, продукти нерухомості все більше зосереджені у дорогих сегментах. Доказом є те, що на початку 2020 року сегмент високого класу та вище (ціни понад 55 мільйонів донгів/м2) становив лише близько 6% від загальної пропозиції. До третього кварталу цього року ці продукти становили близько 60%.

За словами експерта, в умовах низької пропозиції на ринку, після усунення юридичних питань та запуску продуктів, інвестори переважно зосереджуються на сегменті середнього цінового діапазону та вище (ціни вище 35 млн. донгів/м2).

«Запуск проєкту займає багато часу, тоді як ціни на землю продовжують зростати щодня, тому логічно, що інвестори вирішать запускати квартири з цінами від середнього цінового діапазону і вище», – сказав пан Куок Ань.

Багатоквартирний будинок у Ханої (Фото: Дуонг Там).

Третя причина — це фактор психології ринку. Зокрема, коли ціна на квартиру не сильно зросла, люди схильні чекати на її зниження. Але коли вони бачать зростання ціни приблизно на 10-20%, усі поспішають купувати, бо бояться, що ціна продовжить зростати. Це завдає додаткового психологічного удару, змушуючи ринок відновлюватися.

«Насправді, ринок був дуже гарячим протягом останнього року чи близько того. Таким чином, причина також полягає в тому, що люди досить нетерплячі, чекаючи зниження цін на квартири», – підсумував пан Куок Ань.

Нгуєн Ван Дінь, голова В'єтнамської асоціації брокерів з нерухомості (VARS), оцінив, що останнім часом спостерігається незвичайне зростання цін на квартири, особливо в Ханої. На це явище, безумовно, впливають групи інтересів, тоді як економічний контекст, ринок, а також доходи людей ще не відновилися.

«Ціни на житло зростають, але угод немає. Це може бути якийсь трюк інвестиційної групи з незрозумілими намірами», – відверто сказав пан Дінь.

За його словами, ці групи інтересів здатні здійснювати трюки зі завищенням цін через те, що пропозиція квартир є проблематичною. За останні роки на ринку не було жодного нового проекту, схваленого для отримання інвестиційних ліцензій. Проекти на ринку – це переважно старі проекти, які купуються та продаються знову. Пропозиція є як недостатньою, так і низької якості, пропозиція для людей та малозабезпечених дуже мала, а структура продукту не підходить.

Крім того, більшість нової пропозиції продовжує бути реалізовано на високому рівні з високими інвестиційними витратами та вартістю землі, а інвестори також очікують вищих прибутків, ніж раніше. Тому рівень цін на первинні квартири дуже важко знизити. Висока ціна на квартири на первинному ринку також призвела до різкого зростання цін на вторинному ринку.

Наразі психологія покупців житла поступово погіршилася, оскільки ціни на квартири постійно зростають з початку року.

Угоди з квартирами сповільнилися, але очікується, що їх буде важко зменшити в короткостроковій перспективі (Фото: Тран Ханг).

Пан Фам Дик Тоан, генеральний директор EZ Property, зазначив, що останнім часом ціни на квартири в Ханої були високими лише на місцевому рівні через різницю між попитом і пропозицією. До цього часу ціни на квартири в Ханої перевищували пікові показники.

«У мене є група друзів, усі з яких мають високі доходи, але, дивлячись на поточні ціни на квартири, всі вони вважають їх занадто високими, невідповідними вартості та дуже важкодоступними», – сказав він.

Ціни на квартири занадто високі, тому багато людей відклали свої плани щодо купівлі будинку, вважаючи, що ціни не є прийнятними. Тому ліквідність квартир останнім часом була дуже низькою. Пан Тоан прогнозує, що відтепер і до кінця року ціни на квартири навряд чи зростуть далі. Однак, ціни на квартири також буде дуже важко знизити, за винятком тих випадків, коли потрібні гроші, щоб знизити ціну для швидкого продажу.

Нгуєн Ван Дінь заявив, що для зниження цін на квартири в Ханої необхідно докласти зусиль для пришвидшення реалізації проектів будівництва соціального житла. Проактивно регулювати пропозицію шляхом ефективного використання інструментів планування, коригування планування та виділення більшої кількості чистих земельних фондів, щоб допомогти інвесторам реалізувати проекти соціального житла одразу після встановлення планування.

У довгостроковій перспективі, для стабілізації цін на квартири зокрема та житлові продукти загалом, необхідна активна участь держави. Зокрема, необхідно продовжувати сприяти розвитку транспортної інфраструктури, скорочуючи час поїздки з супутникових районів до центру міста, пропозиція з передмість знизить ціни на житло.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm