Зростання процентних ставок – випробування для ринку нерухомості

Асоціація ріелторів В'єтнаму заявила, що поточний рівень процентних ставок перебуває під великим тиском. У цьому контексті ринок нерухомості, сектор, який сильно залежить від кредитування, стикається з серйозним випробуванням для процесу відновлення та розвитку.

Повернення інфляційного тиску та обережна тенденція до управління з боку основних центральних банків світу звузили можливості для підтримки низьких процентних ставок. (Фото: PV)

Нерухомість часто є сектором, який найбільше виграє від коливань грошового потоку. Після тривалого періоду підтримки низького рівня, процентні ставки за заощадженнями в багатьох банках почали непомітно зростати у короткостроковій перспективі, що призвело до тенденції до зростання процентних ставок за кредитами. Хоча Державний банк зберіг свою політику підтримки ліквідності та не сигналізував про посилення монетарної політики, не відновлюючи канал вилучення грошей через казначейські векселі з червня, рівень процентних ставок наразі перебуває під великим тиском.

Фактично, коли процентні ставки різко зростають, першим і найбільш очевидним наслідком є ​​зниження ліквідності на ринку. Покупці житла, особливо ті, хто користується кредитами, переглядатимуть свої фінансові плани. Тим часом інвестори в нерухомість обережніше ставляться до планів розширення портфеля, оскільки очікувана прибутковість навряд чи компенсує зростання вартості капіталу.

Водночас, підприємства з розвитку проектів стикаються з подвійним ризиком: фінансові витрати зростають, тоді як попит зменшується, що призводить до уповільнення грошового потоку та скорочення нових пропозицій. Коли пропозиція зменшується, операції стагнують, і тому цінам важко підтримувати той самий імпульс зростання, що й у попередньому періоді.

Ринок нерухомості – це сектор, який значною мірою залежить від кредитної політики. (Фото: PV)

З огляду на особливості використання великого боргового левериджу, нерухомість є інвестиційним каналом, який найбільше безпосередньо та глибоко зазнає коливань процентних ставок. У минулому в'єтнамський ринок зазнав різкого спаду в період 2011-2013 років, коли процентні ставки за кредитами перевищили поріг 18%-20% на рік. Багатьом підприємствам та інвесторам довелося продавати активи, щоб зменшити збитки, що призвело до тривалого «заморожування» ринку, ціни на нерухомість у багатьох районах знизилися на 30-40%, навіть у центральному регіоні.

Частково причина полягає в інвестиційному менталітеті, який полягає в опорі на короткострокові позики, тоді як проекти та активи в сфері нерухомості мають тривалі інвестиційні цикли. Коли капітальні витрати раптово зростають, грошовий потік порушується, а ризик неліквідності майже неминучий.

Тиск також виникає через пільгові іпотечні кредити. Однак пільговий період є лише тимчасовим. З настанням періоду плаваючої процентної ставки, якщо загальна процентна ставка зросте, тиск на погашення боргу різко зросте. Багато клієнтів потрапляють у ситуацію, коли «не сплачують основну суму, але відсотки подвоїлися». Коли ліквідність ринку низька, перепродаж товарів для зменшення збитків стає складним, і ризик безнадійної заборгованості може повернутися до кредитної системи.

Підприємства з нерухомості стикаються з подвійними ризиками, коли процентні ставки зростають. З одного боку, їм доводиться нести вищі фінансові витрати на кредити для реалізації проектів. З іншого боку, купівельна спроможність на ринку знижується, коли людям важко отримати доступ до кредитів для купівлі житла.

Тим часом канал мобілізації корпоративних облігацій ще не повністю відновився. Новий випуск все ще відбувається обережно, тоді як обсяг облігацій, що підлягають погашенню, залишається високим, що змушує багато підприємств керувати грошовими потоками, продаючи земельні фонди, затримуючи хід будівництва або ведучи переговори з підрядниками та банками щодо продовження термінів оплати.

Тривала висока процентна ставка не лише впливає на поточні проекти, але й послаблює здатність розширювати земельні фонди та розпочинати нові проекти. Як наслідок, пропозиція житла ризикує значно скоротитися у середньостроковій перспективі.

Ще одним наслідком є ​​непрямий вплив на державні інвестиції та витрати на інфраструктуру. Коли ціни на сировину, витрати на робочу силу та розчищення ділянок зростають, прогрес багатьох ключових транспортних проектів уповільнюється. Це безпосередньо впливає на очікування зростання цін у районах, які, за прогнозами, «отримають вигоду від інфраструктури», що ставить багатьох вторинних інвесторів у скрутне становище.

Незважаючи на численні виклики, довгострокові перспективи ринку нерухомості В'єтнаму залишаються позитивними завдяки високому реальному попиту на житло та урбанізації. Зі зростанням економіки такі сегменти, як житло, промислова нерухомість, оренда офісів та роздрібна торгівля, підтримуватимуть стабільний попит.

Асоціація ріелторів В'єтнаму вважає, що наразі покупцям житла слід скористатися можливістю, коли процентні ставки все ще низькі, а пропозиція відновлюється. Відповідно, використання позик слід контролювати на безпечному рівні, що не перевищує 50% вартості нерухомості, щоб уникнути ризиків, коли процентні ставки можуть змінитися. Покупцям також слід надавати пріоритет вибору проектів від авторитетних інвесторів із сильними фінансовими можливостями, правовими гарантіями та прогресом у будівництві, особливо з житловими продуктами, що формуються в майбутньому.

Джерело: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html