Процентні ставки за заощадженнями зростають, який вплив це має на ринок нерухомості?

За словами експертів, коли процентні ставки за депозитами зростають, витрати банків зростатимуть, тиск на процентні ставки за кредитами майже неминучий, хоча можлива певна затримка.

Прогнозується, що в найближчі місяці банкам буде важко підтримувати низькі рівні кредитування, як на початку 2025 року. Тому середні процентні ставки за кредитами в четвертому кварталі можуть зрости порівняно з третім кварталом 2025 року.

За даними В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), першим і найочевиднішим наслідком підвищення кредитних ставок є зниження ліквідності на ринку. Покупці житла, особливо ті, хто користується кредитами, переглянуть свої фінансові плани. Тим часом інвестори обережніше ставляться до планів розширення своїх портфелів, оскільки очікувана прибутковість навряд чи компенсує зростання вартості капіталу.

Водночас, підприємства з розвитку проектів стикаються з подвійним ризиком: збільшенням фінансових витрат на тлі зниження попиту, що призводить до уповільнення грошового потоку та скорочення нових пропозицій. Коли пропозиція зменшується, операції стагнують, і тому цінам важко підтримувати той самий імпульс зростання, що й у попередньому періоді.

Ринок нерухомості може постраждати від підвищення процентних ставок. (Ілюстрація: Конг Х'єу).

З особливістю використання великого боргового левериджу, нерухомість є інвестиційним каналом, на який найбільше безпосередньо та глибоко впливають коливання процентних ставок. Частково причина полягає в інвестиційній психології, яка полягає в залежності від короткострокових позик, тоді як проекти та активи у сфері нерухомості мають тривалі інвестиційні цикли. Коли капітальні витрати раптово зростають, грошовий потік порушується, а ризик неліквідності майже неминучий.

За даними VARS, тиск також виникає через пільгові іпотечні кредити. В останні роки, щоб стимулювати ринок, багато інвесторів та комерційних банків запустили пакети іпотечних кредитів із пільговими процентними ставками від 5,5% на рік, навіть безвідсотковими, з пільговими періодами по основній сумі до 5 років. Ця політика допомагає великій кількості людей та інвесторів отримати доступ до дешевого капіталу для володіння нерухомістю.

Однак, пільговий період часто є лише тимчасовим. Під час переходу в період плаваючої процентної ставки, якщо загальний рівень процентної ставки зросте, тиск на погашення боргу покупців житла різко зросте. Коли ліквідність ринку низька, перепродаж товарів для зменшення збитків стає складним, і ризик безнадійної заборгованості може повернутися до кредитної системи.

Згідно з VARS, тривало високі процентні ставки також можуть послабити здатність розширювати земельні фонди та розпочинати нові проекти. Фактично, банки часто схильні підвищувати процентні ставки в періоди спаду ринку. У цей час багато підприємств вирішують «засидітися на місці» замість того, щоб розширювати інвестиції, щоб обмежити збитки. Як наслідок, пропозиція житла ризикує скоротитися в середньостроковій перспективі.

За словами доцента доктора Дінь Тронг Тхіня – економічного експерта, процентні ставки є найчутливішим «регулюючим клапаном» для ринку нерухомості. Коли вартість позик зростає, ціни на житло навряд чи зростуть так різко, як у попередньому періоді. Інвестори, які використовують високий фінансовий леверидж, змушені реструктуризувати свої портфелі або продавати активи, щоб зменшити боргове навантаження. Тим часом ті, хто має реальні потреби в житлі, також повинні перераховувати свої фінансові плани через підвищений тиск щодо погашення щомісячних боргів.

Покупцям житла слід бути обережними, позичаючи гроші. (Фото: Конг Х'єу).

Що повинні робити покупці житла?

У цьому контексті VARS рекомендує людям не позичати більше 50% вартості нерухомості, щоб уникнути ризиків, пов'язаних зі зростанням процентних ставок. Водночас, їм слід обирати надійних інвесторів та проекти з прозорим правовим статусом, щоб уникнути втрат як грошей, так і майна, коли проект відстає від графіка або не може бути зданий.

Доктор Нгуєн Трі Х'єу, експерт з фінансів та банківської справи, також рекомендує покупцям житла позичати лише до 80% вартості нерухомості, при цьому щомісячні платежі не повинні перевищувати 50% чистого доходу. Що ще важливіше, вони повинні мати резервний фонд щонайменше на 6-12 місяців на випадок втрати роботи або зменшення доходу.

Пан До Куй Зуй, генеральний директор інвестиційної та торгової компанії Thoi Dai Moi Real Estate, поділився тим, що для сім'ї з щомісячним доходом близько 30-40 мільйонів донгів на місяць розумно позичати лише близько 40% від вартості цього грошового потоку для сплати банківських відсотків.

Зокрема, з доходом 30 мільйонів на місяць вам слід витратити близько 12 мільйонів на оплату банку, з доходом 40 мільйонів на місяць вам слід витратити близько 16,17 мільйона. Це підходящий кредит.

Що стосується тих, чий дохід становить лише близько 20 мільйонів донгів, їм слід розглянути можливість збільшення грошового потоку, перш ніж брати іпотечний кредит, щоб уникнути ризиків.

З початку листопада багато банків підвищили процентні ставки за депозитами. Наприклад, VPBank збільшив їх на 0,3%/рік порівняно з попереднім місяцем. Techcombank оголосив, що процентна ставка на термін 1-2 місяці зросла на 0,2%/рік до 3,95%/рік; процентна ставка на термін 3 місяці зросла на 0,3%/рік до 4,75%/рік.

PVCombank також одночасно підвищив процентні ставки на 0,5%/рік на термін від 1 до 36 місяців.

Акціонерний комерційний банк розвитку міста Хошимін ( HDBank ) збільшив процентні ставки на 0,15% на рік для термінів від 1 до 5 місяців та на 0,2% на рік для термінів від 6 місяців.

Комерційний акціонерний банк «Ера процвітання» (GPBank) скоригував процентні ставки за депозитами для всіх термінів. Збільшення становить 0,1% річних для строкових депозитів на 1-5 місяців та 0,2% річних для строкових депозитів на 6-36 місяців.

Джерело: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html