Серія компаній з нерухомості "бере на себе" величезні вартості запасів

У зведеному звіті Міністерства будівництва йдеться, що у першій половині 2023 року ринок нерухомості продовжував перебувати у стані затишшя угод, але до останніх 6 місяців року кількість пошуків інвестиційних фінансових операцій добре відновилася, а пропозицій від нових проектів з'являлося все більше.

Щодо інвентаризації нерухомості, то, згідно з даними з 53/63 населених пунктів, інвентаризація нерухомості становить близько 18 808 одиниць, переважно індивідуальних будинків та земельних ділянок проектів. Конкретна інвентаризація становить 3 196 квартир; 6 554 індивідуальних будинків; та 7 190 земельних ділянок.

Міністерство будівництва оцінило, що загалом у 2023 році обсяги нерухомості в проектах багатоквартирного житлового будівництва, індивідуального житлового будівництва та земельних сегментах мають тенденцію до зменшення.

Хоча, згідно із загальним звітом, запаси мають тенденцію до зниження, але дивлячись на індивідуальну картину кожного бізнесу з нерухомості, легко побачити, що запаси знаходяться на досить високому рівні.

Лідер ринку нерухомості за обсягом запасів, на кінець 2023 року, компанія No Va Real Estate Investment Group Corporation ( Novaland , HoSE: NVL) мала запаси на суму до 138 598 млрд донгів, що на 3% більше, ніж на початку періоду, і майже дорівнює загальним запасам двох провідних компаній у сфері нерухомості, Vingroup Corporation - JSC (HoSE: VIC) та Vinhomes JSC (HoSE: VHM) разом узятих.

Крім того, запаси становлять 57% від загальних активів підприємства, а вартість земельного фонду та проектів, що знаходяться на стадії будівництва, становить 129,458 млрд. донгів (понад 93% від загальної вартості запасів). Крім того, є низка завершених проектів та об'єктів нерухомості, причому завершена нерухомість, що очікує передачі клієнтам, становить лише дуже незначну частину.

З такою величезною кількістю запасів Novaland змушена виділити майже 161 мільярд донгів, що у 80 разів більше, ніж на початку 2023 року.

Примітно, що запаси групи завжди становили понад 50% від загальних активів в останні роки, і десятки тисяч мільярдів з цієї суми використовуються як забезпечення за кредитами.

Нерухомість - Серія компаній з нерухомості — Серія компаній з нерухомості "несе на свої плечі" величезні вартості запасів.

Відразу за Novaland знаходиться «гігант» у сфері нерухомості – Vingroup , активи якої станом на 31 грудня 2023 року досягли 92 730 млрд донгів, що майже на 6 000 млрд донгів менше порівняно з початком періоду.

З них структура активів Vingroup включає 63,354 млрд донгівських донгів нерухомості, що будується, та нерухомості, готової до продажу.

У Vinhomes обсяг запасів зупинився на позначці 52 342 млрд донгів, що на 18% (майже 10 000 млрд донгів) менше, ніж на початку періоду. Причина полягає в тому, що у 2023 році Vinhomes вчасно ввела в експлуатацію 9 800 малоповерхових будинків у двох проектах Vinhomes Ocean Park 2 та 3, що допомогло збільшити дохід та зменшити запаси.

Наразі запаси Vinhomes переважно складають нерухомість на продаж, що знаходиться в процесі будівництва, на суму понад 49 407 мільярдів донгів, що пояснюється підприємством головним чином тим, що включає плату за користування землею, витрати на розчищення ділянки, ціни придбання дочірніх компаній, виділені як частина витрат на придбання проекту, витрати на будівництво та розробку екологічного міського району Dream City, міської зони Dai An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City та деяких інших проектів.

Хоча Khang Dien House Investment and Trading JSC (HoSE: KDH) не має таких великих запасів, як вищезгадані компанії, вона лідирує за темпами зростання запасів.

Наприкінці 2023 року Nha Khang Dien зафіксувала найбільший обсяг товарних запасів в історії компанії на рівні 18 787 млрд донгів, що на 50,8% більше, ніж на початку року.

Структура активів вищезгаданого підприємства з нерухомості переважно складається з незавершеної нерухомості в житлових проектах, що розвиваються, включаючи 8 проектів, загальна вартість яких становить майже 17 700 мільярдів донгів.

З них на проект Кханг Фук – житловий район Тан Тао припадає понад 6,527 млрд донгів; проект Доан Нгуєн – Бінь Чунг Донг – понад 3,380 млрд донгів; проект Бінь Чунг – Бінь Чунг Донг – понад 3,158 млрд донгів; це також проект із найсильнішим зростанням запасів, у 3 рази перевищуючи початок періоду, і це також є причиною швидкого збільшення запасів підприємства.

Водночас, проєкт Кханг Фук – Ан Дуонг Вионг також подвоївся, перевищивши 1,233 мільярда донгів; проєкт житлового району Кханг Фук – Фонг Фу 2 коштує понад 1,675 мільярда донгів; проєкт житлового району Кханг Фук – Бінь Хунг 11A коштує майже 610 мільярдів донгів. Крім того, у списку також є 1 новий проєкт, що з'явився у 2023 році, Бінь Чунг Мої – Бінь Чунг Донг, вартістю майже 965 мільярдів донгів.

На відміну від швидкого зростання Nha Khang Dien, запаси Dat Xanh Group Corporation (HoSE: DXG) зафіксували незначне зменшення на 109 млрд донгів порівняно з початком року до 14 139 млрд донгів. З них запаси готової нерухомості компанії збільшилися майже на 58% до понад 2 500 млрд донгів, а запаси незавершеної нерухомості зменшилися до 10 892 млрд донгів.

Також у секторі брокерських послуг з нерухомості активи Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) дещо зменшилися до 12,199 млрд донгів, але все ще становили понад половину активів і були в основному спрямовані на 12 ключових проектів підприємства.

Деякі типові проекти включають: проект EverRich 2 з вартістю 3,597 мільярда донгів; проект Tropicana Ben Thanh Long Hai з вартістю 1,993 мільярда донгів; проект Binh Duong Tower з вартістю 2,393 мільярда донгів...

Згідно зі спеціальним звітом «Поточний стан ринку нерухомості В'єтнаму», підготовленим В'єтнамською асоціацією ріелторів (VARS), велика кількість запасів, переважно з незавершених будівельних проектів, змушена зупинитися, оскільки підприємства більше не мають достатньо ресурсів для продовження реалізації проекту.

Аналіз показників запасів, які оцінюються в десятки та сотні тисяч мільярдів, показує, що запаси поступово стають складною проблемою, рішення якої має знайти кожен бізнес у сфері нерухомості .

Джерело