Для придбання соціального житла потрібно щонайменше 10 років заощаджень: капітал має бути диверсифікований для ринку

Домогосподарству із загальним доходом «на максимумі» згідно з критеріями затвердження (40 мільйонів донгів на місяць) потрібно 10 років заощаджень, щоб мати змогу придбати соціальне житло вартістю близько 1,5 мільярда донгів. Якщо ж брати кредит, то ця цифра буде ще вищою.

За даними В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), структура пропозиції нерухомості є серйозно незбалансованою. Більшість нової пропозиції зосереджена на висококласних, високовартісних проектах, що задовольняють інвестиційні потреби, деякі з яких є спекулятивними, тоді як сегмент доступного житла відчуває дефіцит.

Дисбаланс між попитом і пропозицією призвів до різкого зростання цін на житло, особливо в сегменті квартир у великих містах, що встановило новий рівень цін і значно перевищило темпи зростання реальних доходів. Це не лише звужує можливості доступу до житла для більшості людей, але й збільшує ризик утворення цінової бульбашки.

Якщо припустити, що ціни на житло та доходи залишаться незмінними, доступність житла різко падає. Для двокімнатної квартири в міській місцевості вартістю близько 5 мільярдів донгів, якщо сім'я має високий дохід близько 50 мільйонів донгів на місяць, їй знадобиться близько 8 років, якщо вона витрачатиме весь свій дохід на купівлю, і 25 років, якщо вона дотримуватиметься принципу, що витрати на житло не перевищують 1/3 її доходу.

Згідно з цим принципом, навіть сегмент соціального житла, який розрахований на людей з низьким рівнем доходу в міських районах, вже не є «дешевим», його ціна становить близько 1,5 млрд донгів за квартиру площею 60 м2, що змушує навіть домогосподарства із загальним доходом «на найвищому рівні» згідно з критеріями схвалення – 40 млн донгів/місяць, заощаджувати близько 10 років. Насправді ця цифра набагато більша при використанні варіанту кредиту.

В результаті, розрив між групою, яка вже володіє активами, і групою, яка ними не володіє, дедалі більше скорочується, коли зростання ринку нерухомості фактично збагачує лише невелику групу людей, які вже володіють активами. Тим часом більшість людей почуваються «біднішими», незважаючи на економічне зростання, оскільки вартість житла зростає швидше, ніж дохід. Люди з початковими фінансовими та майновими перевагами, як правило, володіють більшою кількістю нерухомості як інструментом накопичення та інвестицій, продовжуючи «багатіти» завдяки зростанню вартості землі, тоді як ті, хто не володіє житлом, ризикують бути змушеними довгостроково орендувати житло, незважаючи на зусилля щодо підвищення доходів.

Без своєчасних рішень розрив між багатими та бідними не лише розшириться, але й ризикує «заморозитися» на багато поколінь, ставши серйозною проблемою для цілей соціального забезпечення, стратегій урбанізації та національного сталого зростання.

Тому VARS вважає, що для того, щоб ринок нерухомості продовжував зростати, не ризикуючи самим ринком нерухомості та економікою, необхідно знайти рішення для «гальмування» різкого зростання цін на житло. Зокрема, найважливішим рішенням є зменшення пропозиції доступного житла. Коли пропозиція буде достатньо великою, ринкові ціни саморегулюватимуться відповідно до реального балансу попиту та пропозиції.

По-перше, необхідно пришвидшити завершення розробки документів, що регулюють впровадження нової правової системи, паралельно з покращенням правозастосовчої спроможності місцевих органів влади.

По-друге, необхідно диверсифікувати канали капіталу для ринку нерухомості, щоб зменшити залежність від банківського кредитування. Реструктуризувати ринок корпоративних облігацій, щоб він став ефективним середньостроковим та довгостроковим джерелом капіталу. Водночас необхідно сприяти формуванню Національного фонду житла та розвивати інвестиційні трасти нерухомості (REIT).

По-третє, проекти соціального житла та доступного житла повинні бути пріоритетними під час планування та мати механізми стимулювання. Розвиток міст має бути пов'язаний з транспортною інфраструктурою, особливо з кільцевими дорогами, метро та автомагістралями, щоб розширити міський простір та зменшити тиск на ціни на землю в центрі. Водночас необхідно розвивати професійний ринок оренди, зменшуючи менталітет «обов'язково мати власний будинок для стабілізації життя».

По-четверте, необхідно дослідити та оприлюднити набори критеріїв і стандартів для моніторингу та раннього попередження про розвиток ринку нерухомості як основу для оцінки, класифікації та моніторингу діяльності учасників ринку. За допомогою цієї системи показників керівні органи можуть оперативно виявляти ознаки «відхилення», такі як спекуляції, дисбаланс попиту та пропозиції, аномальне зростання цін або зниження місцевої ліквідності, щоб вжити відповідних заходів втручання та коригування. Побудова цього проактивного механізму моніторингу допоможе запобігти ризикам та стабілізувати ринок на ранній стадії та здалеку, замість того, щоб вирішувати їх лише тоді, коли проблеми стають очевидними, викликаючи ланцюгові реакції та важко контролюючими.

Крім того, необхідно пришвидшити створення та завершення єдиної, синхронної та прозорої бази даних про ринок землі, житла та нерухомості по всій країні. Це буде важливою інформаційною інфраструктурою, яка допоможе державним органам управління, дослідницьким організаціям та підприємствам своєчасно та точно контролювати, аналізувати, прогнозувати та управляти ринком.

Джерело: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html