Чи є Національний житловий фонд вирішенням житлової «кризи» у В'єтнамі?

(CLO) Уряд щойно створив Національний фонд житла для вирішення проблеми серйозної нестачі житла, коли ціни на житло значно перевищують доходи, а пропозиція дедалі більше виснажується.

Ціни на житло в Ханої майже подвоїлися лише за 6 років

В останні роки ціни на житло постійно «перемагали пік» і встановлювали нові рівні цін, стаючи гарячою темою від порядку денного Національних зборів до соціальних форумів.

Згідно з даними дослідження В'єтнамського інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості (VARS IRE), до кінця третього кварталу 2025 року індекс цін на квартири в Ханої, Данангу та Хошиміні зріс на 96,2%, 72,6% та 56,9% відповідно порівняно з 2019 роком.

Середня ціна продажу проектів у вибірці в цих трьох містах досягла 78,9 млн. донгів/м2 у Ханої, 67,4 млн. донгів/м2 у Дананзі та 81,6 млн. донгів/м2 у Хошиміні.

Ціни на житло в багатьох населених пунктах продовжують зростати. (Ілюстративне фото/DN)

Наразі ціни на квартири в Хошиміні рухаються в бік зростання після тривалого періоду накопичення, тоді як ціни на квартири в Данангу та Ханої починають спостерігати бічний тренд за високими цінами, оскільки інвестори ще не відчувають значного фінансового тиску, а очікування щодо зростання цін все ще зберігаються.

Тим часом середній дохід працівників становить лише близько 15 мільйонів донгів на місяць, що робить співвідношення ціни на житло до доходу далеко за межею його доступності.

Молодій парі потрібно близько 10 років, щоб накопичити достатньо капіталу для купівлі будинку, але протягом цього часу ціни на житло зростають швидше, ніж заощадження, що призводить до ситуації, коли «заощадження ніколи не можуть встигати за цінами на житло».

Реальність робить вибір оренди житла на тривалий термін дедалі популярнішим. Однак, в умовах, коли ринок оренди житла у В'єтнамі все ще не має професіоналізму та стабільності, оренда житла може допомогти лише зменшити фінансовий тиск у короткостроковій перспективі, але не може задовольнити потреби людей у ​​сталому житлі.

Хоча держава запровадила багато політик щодо сприяння розвитку соціального житла (NƠXH), що сприяло пришвидшенню реалізації проекту NƠXH, результати не виправдали очікувань.

Оскільки поточний розвиток соціального житла переважно спирається на політику заохочення бізнесу, низька норми прибутку, складні процедури, брак чистих земельних фондів та нестабільні механізми стимулювання позбавляють бізнесу мотивації до участі.

Зіткнувшись із цією ситуацією, багато експертів рекомендували змінити модель розвитку соціального житла в напрямку провідної ролі держави, починаючи від планування політики, розподілу землі, джерел капіталу і закінчуючи організацією впровадження.

Потрібен Національний фонд житла

Нещодавно уряд видав Постанову 302/2025 про створення Національного житлового фонду, який функціонує на двох рівнях: Центральний фонд створюється та управляється Міністерством будівництва, тоді як Місцевий фонд створюється та управляється Провінційним народним комітетом.

Джерела Фонду різноманітні, включаючи державний бюджет, вартість земельного фонду для інфраструктури соціального житла, надходження від продажу державного майна, надходження від продажу прав користування землею на аукціонах, добровільні внески з країни та з-за її меж, а також інші законні джерела.

Примітно, що основною метою Фонду є створення та розвиток соціального житла для здачі в оренду, а також йому дозволено купувати комерційне житло для здачі в оренду посадовцям, державним службовцям, працівникам бюджетної сфери та працівникам.

Коментуючи це питання, Інститут досліджень та оцінки ринку нерухомості В'єтнаму (VARS IRE) вважає, що пряма участь держави у створенні соціального житла, особливо соціального житла для оренди, є стратегічним рішенням у сфері житла, що відповідає міжнародним тенденціям.

Багато експертів вважають, що створення Національного фонду житла є необхідним. (Ілюстративне фото/CD)

Фактично, багато країн успішно впровадили цю модель. Наприклад, у Сінгапурі понад 80% населення проживає в будинках, побудованих HDB, у Південній Кореї створено державні підприємства, що спеціалізуються на будівництві соціального житла, Німеччина має довгострокову політику підтримки недорогого житла із зобов'язанням орендувати житло за нижчою за ринкову ціну протягом 15-25 років.

У В'єтнамі розвиток ринку орендного житла є необхідним кроком. В умовах зростання цін на соціальне житло, яке виходить за межі фінансових можливостей багатьох груп із середнім рівнем доходу, та багатьох проблем, що виникають у процесі впровадження політики, зосередження уваги на моделі лише оренди, а не продажу, допоможе забезпечити стабільну пропозицію, обмежити спекуляції та підтримувати вартість оренди на розумному та сталому рівні.

«Завдяки цьому люди, особливо групи з низьким та середнім рівнем доходу, матимуть реальну можливість оселитися, поступово зменшуючи тиск на володіння житлом», – наголосив VARS IRE.

Однак, щоб оренда справді стала сталим рішенням, VARS IRE вважає, що необхідно сприяти державно-приватному партнерству (ДПП), в якому підприємства беруть участь у будівництві проєкту, а держава викуповує право власності або здає в оренду для експлуатації.

Водночас необхідно продовжувати дослідження та впровадження нормативних актів щодо стандартів орендного житла, включаючи обмеження щорічного зростання цін, застосування довгострокових договорів оренди та забезпечення прозорості умов коригування, а також пропонування механізмів стимулювання та політики для заохочення участі суспільства у сприянні будівництву орендного житла.

У довгостроковій перспективі, коли пропозиція житла, особливо доступного житла та орендного житла, покращиться, баланс попиту та пропозиції на ринку поступово стабілізується. Частина попиту на власність буде замінена попитом на оренду, що допоможе зменшити тиск на зростання цін та створить умови для більш прозорого та сталого функціонування ринку нерухомості, водночас відкриваючи реальні можливості для придбання житла для більшості людей.

Тим часом, пан Дінь Мінь Туан, бізнес-директор PropertyGuru Vietnam, також проаналізував: «Будівництво 1 мільйона соціальних будинків до 2030 року – це дуже амбітний проект. Однак, якщо ми продовжимо у старій формі, заохочуючи підприємства та банки до участі у внесках, мети буде важко досягти».

«Якщо у нас буде Фонд, який демонструватиме проактивну роль держави у створенні капіталу для людей, щоб вони могли купувати соціальне житло, та підтримці інвесторів капіталом для будівництва, це буде подвійним заходом для швидкого просування ринку соціального житла», – сказав пан Туан.

За словами пана Туана, перший вплив Національного житлового фонду, безумовно, полягає в тому, щоб допомогти інвесторам отримати капітал для пришвидшення будівництва проектів соціального житла за більш прийнятними цінами.

Другий вплив – це підтримка людей. Наразі клієнти, які позичають кошти на купівлю житла, змушені сплачувати відсотки зі значної частини свого доходу. Однак, завдяки новому кредитному пакету національного житлового фонду, термін позики довший, платіж нижчий, тому купівля житла може бути простішою.

Джерело: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html