«Нетерплячий» пілотний проект розширення земельної ділянки під комерційне житло

Пропозицію щодо доповнення проекту постанови Національних зборів щодо пілотної реалізації проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання права користування землею або наявність права користування землею щойно було внесено на розгляд органів Національних зборів. Хоча це відбувається дуже повільно, якщо проект буде прийнято одразу на 8-й сесії, це буде гарною новиною для ринку нерухомості.

Пропозицію щодо доповнення проекту постанови Національних зборів щодо пілотної реалізації проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання права користування землею або наявність права користування землею щойно було внесено на розгляд органів Національних зборів. Хоча це відбувається дуже повільно, якщо проект буде прийнято одразу на 8-й сесії, це буде гарною новиною для ринку нерухомості.

Необов'язково проводити пілотні випробування у всіх 63 провінціях та містах.

В середині минулого тижня Комітет з питань права Національних зборів розглянув пропозицію уряду щодо додавання до Програми розробки законів та постанов на 2024 рік проекту постанови Національних зборів про пілотне впровадження проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання прав користування землею або наявність прав користування землею.

Конкретний зміст, запропонований Урядом, полягає у чіткому визначенні переліку типів земель, щодо яких організації з нерухомості можуть погоджуватися на отримання передачі прав землекористування або мають передачу прав землекористування для одного або кількох типів, включаючи: сільськогосподарські угіддя; несільськогосподарські угіддя, крім земель житлової забудови; землі житлової забудови та інші землі на тій самій земельній ділянці у разі укладення угоди про отримання прав землекористування.

Постанова уточнює умови реалізації проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання права користування землею або наявність прав користування землею, які повинні забезпечувати принципи землекористування відповідно до планування (як це передбачено Законом про землю) та відповідно до програм і планів розвитку житлового фонду.

Зокрема, обсяг земельної ділянки для реалізації проекту відповідає плану землекористування районного рівня або плануванню будівництва та містобудуванню. Проект відповідає місцевій програмі та плану розвитку житлового фонду, які були визначені та затверджені. Існує документ від провінційного Народного комітету, що схвалює передачу прав користування землею для реалізації проектів комерційного житлового будівництва у разі отримання передачі прав користування землею.

Ще одним критерієм є те, що організації з нерухомості, які реалізують проекти комерційного житла, повинні відповідати умовам, встановленим законом про землю, законом про житло, законом про ріелторську діяльність, законом про інвестиції та іншими відповідними законами.

У Постанові також детально визначено критерії відбору пілотних проектів для забезпечення гармонії та рівності між формами доступу до землі для реалізації проектів комерційного житла. Відповідно, пілотна реалізація проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання прав землекористування або наявність прав землекористування повинна відповідати наступним критеріям: бути реалізованою в міських районах, районах, запланованих для міської забудови, та не перевищувати 30% додаткової площі житлових земель протягом планового періоду (порівняно з поточним станом використання житлових земель) відповідно до затвердженого плану землевідведення та зонування в обласному плануванні на період 2021-2030 років; не включена до проектів, зазначених у пункті 4 статті 67 Закону про землю.

У разі отримання права користування землею, земля для реалізації проекту не повинна бути у переліку робіт та проектів, що потребують рекультивації земель, затвердженому Народною радою провінції, як це передбачено пунктом 5 статті 72 Закону про землю.

Виступаючи перед журналістами газети «Інвестиційна газета» в кулуарах Національної асамблеї, делегат Хоанг Мінь Х'єу, постійний член Комітету з питань права Національної асамблеї, заявив, що експертний орган погодився запропонувати Постійному комітету Національної асамблеї розглянути та доповісти Національній асамблеї, щоб дозволити додавання проекту Пілотної резолюції до Програми розробки законів та постанов на 2024 рік, а також подати його Національній асамблеї для прийняття рішення на 8-й сесії.

Щодо деяких конкретних питань, пан Хіеу зазначив, що уряд запропонував провести пілотне впровадження у всіх 63 провінціях та містах центрального управління, щоб уникнути механізму запиту та надання пожертв, але деякі думки на оглядовій сесії свідчили про необхідність врахування масштабів впровадження пілотного проекту.

«На мою особисту думку, у районах з високим рівнем володіння житлом, наприклад, у сільській місцевості, де більшість людей вже володіють житлом, а рівень урбанізації невисокий, немає потреби в пілотному проекті. У деяких великих містах з високим попитом на житло слід провести пілотний проект для зниження цін на житло. Якщо пілотний проект проводитиметься масово без контролю, це легко призведе до ситуації, як у деяких країнах, де спостерігається дуже високий надлишок житла. Це означає закопування грошей у нерухомість, що зашкодить економіці, тому це питання потрібно дуже ретельно розглянути, і його не слід впроваджувати у всіх провінціях та містах», – сказав пан Хієу.

Ще одне питання, порушене на оглядовій сесії, полягало в тому, що уряд запропонував запровадити пілотну політику протягом 5 років, але деякі думки на оглядовій сесії вимагали роз'яснень щодо того, чи застосовуватиметься вона до нових проектів з моменту набрання чинності резолюції, чи проекти попереднього періоду також користуватимуться цим механізмом.

«Говори, але не роби або роби дуже повільно»

Згідно з порядком денним, сьогодні (28 жовтня) Національні збори більшу частину свого часу присвятять контролю за впровадженням політики та законів щодо управління ринком нерухомості та розвитку соціального житла з 2015 року до кінця 2023 року.

Член Комітету з питань фінансів та бюджету Національних зборів, делегат Ха Си Донг, зазначив, що нерухомість – це сектор, який має величезний вплив на економіку, і результати моніторингу показують, що система політики зазнала багатьох змін, деякі правові документи все ще дублюються, є непослідовними, не синхронізованими, детальні правила щодо впровадження законів видаються повільно, низької якості та не змогли передбачити всі проблеми, що виникають насправді.

Уникайте створення ще більших проблем

У Звіті про результати моніторингу «Впровадження політики та законів щодо управління ринком нерухомості та розвитку соціального житла з 2015 року до кінця 2023 року» делегація моніторингу Національних зборів також висловила свою думку щодо Проекту постанови про пілотне впровадження проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання права користування землею або наявність права користування землею. Тобто рекомендується уважно дотримуватися вказівок компетентних органів, забезпечуючи пілотний механізм оптимізації земельних ресурсів для соціально-економічного розвитку, уникаючи створення додаткових труднощів у процесі впровадження.

Крім того, деякі нормативні акти не відповідають дійсності, їх повільно переглядають, переглядають та доповнюють, а також вони є нечіткими, що призводить до невідповідностей у розумінні та впровадженні; деякі питання не мають нормативних актів чи інструкцій, що призводить до плутанини у впровадженні.

Делегат від Куанг Трі наголосив, що, виступаючи на відкритті восьмої сесії Національних зборів, Генеральний секретар То Лам наголосив, що ця інституція є «вузьким місцем» серед «вузьких місць». І щоб поступово усунути це «вузьке місце», уряд терміново запропонував закон про внесення змін до 4 законів про інвестиції, а потім закон про внесення змін до 7 законів про фінанси та бюджет. Однак є питання, які потребують вирішення, що були визначені на попередній сесії, але підготовка йде дуже повільно.

«Наприклад, на сьомій сесії, обговорюючи закони про землю та нерухомість, які незабаром набудуть чинності, я зазначив, що багато підприємств висловили бажання усунути перешкоди, пов’язані із землею для комерційного житла. Уряд розглянув Пілотний проект реалізації проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання прав землекористування або прав землекористування на інші землі, і цей зміст був включений до плану реалізації Закону про землю 2024 року», – сказав пан Донг.

Керівництво Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища також підтвердило, що це вигідно для країни та народу, і з лютого цього року вони відповіли пресі, що пришвидшать хід будівництва цього Проєкту, причому найкращим варіантом було б його схвалення Національними зборами на сьомій сесії та набрання чинності разом із Законом про землю.

«Однак не лише сьому сесію не представили, але й зміст проекту ще не з’явився на восьмій сесії. Згідно з інформацією, яку я маю, проект також буде подано до Національних зборів для додавання до порядку денного цієї сесії. Але такі затримки й надалі створюватимуть тиск як на орган, що проводить розгляд, так і на делегатів», – стурбований пан Ха Си Донг.

Виступаючи перед Національними зборами на сьомій сесії, делегат Куанг Трі зазначив, що, незалежно від того, чи це Національні збори, уряд чи міністерства та гілки влади, сказане має бути зроблено. «Але лише наведений вище приклад показує, що є питання, про які ми говоримо, але не робимо або робимо дуже повільно, і таким чином важко підтримувати економіку в ритмі, не кажучи вже про прискорення та прорив», – нетерпляче сказав пан Донг.

Тому делегат Ха Си Донг зазначив, що сесія вищого наглядового комітету також є можливістю з'ясувати причину та відповідальність за затримку з поданням Проекту до Національних зборів, а також затримку з вирішенням інших проблем, які є вузькими місцями на ринку нерухомості та потребують усунення.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/sot-ruot-thi-diem-mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-d228426.html