Таїланд: Нові виклики для ринку житла.

Старіння населення створює глибокі зміни на ринку житла Таїланду. Оскільки зростання доходів відстає від зростання вартості володіння нерухомістю, доступність житла для багатьох домогосподарств знижується. У цьому контексті розробка моделей довгострокової оренди житла разом із відповідною політикою регулювання ринку розглядається як необхідний підхід до пом'якшення фінансового тиску та підтримки стабільності на ринку нерухомості.

Старіння населення змінює потреби в житлі.

Таїланд вступає в період швидкого старіння населення. У 2023 році країна офіційно стала країною старіючого суспільства, і, згідно з демографічними прогнозами, населення Таїланду може досягти піку приблизно у 2033 році, перш ніж почати скорочуватися.

Зміни в демографічній структурі безпосередньо впливають на ринок житла. Протягом багатьох років попит на власне житло в Таїланді був зумовлений зростанням населення, розширенням середнього класу та тенденцією накопичення багатства за рахунок нерухомості. Однак зараз ці рушійні сили поступово слабшають.

Частка працездатного населення, яке має фінансові можливості для придбання житла, зменшується, а розміри домогосподарств також зменшуються. Зростаюча тенденція до появи домогосподарств з однією особою та малих домогосподарств суттєво змінює попит на традиційне житло.

Старіння населення створює глибокі зміни на тайському ринку житла.
Фото: Франс Прес

Крім того, більшість іпотечних кредитів у Таїланді фінансуються індивідуально. Зі зміною сімейних структур зменшується можливість отримання підтримки від розширених сімейних мереж, що збільшує фінансовий тиск на покупців житла.

Дослідження показують, що вплив старіння населення може призвести до зниження попиту на житло в Таїланді на 0,6–1,3% щорічно. Це вважається довгостроковою тенденцією, яка безпосередньо впливає на перспективи ринку нерухомості.

Тим часом зростання доходів населення не встигає за зростанням вартості житла. Деякі аналітичні моделі показують, що для збереження попереднього рівня володіння житлом доходи людей повинні зростати в середньому приблизно на 4,7% на рік. Однак темпи зростання реальної заробітної плати в Таїланді залишаються відносно низькими та нерівномірними між різними трудовими групами протягом багатьох років.

Таким чином, розрив між цінами на житло та доходами збільшується. Для багатьох домогосподарств, особливо тих, хто має низькі доходи, володіння житлом стає довгостроковим фінансовим тягарем, а не інструментом економічної безпеки, як це було раніше.

Тиск на доступність та просторові зрушення у містах

Демографічні зміни та зміни в доходах створюють нерівномірні корективи на ринку житла Таїланду. Попит на житло дедалі більше зосереджений у великих міських районах з гарною інфраструктурою та високими можливостями працевлаштування. Тим часом багато домогосподарств з низьким рівнем доходу змушені переїжджати до приміських районів, де транспортне сполучення менш сприятливе, а перспективи зростання цін нижчі.

За словами експертів, тенденція старіння населення часто призводить до надлишку житла в менш привабливих районах, одночасно знижуючи вартість нерухомості в населених пунктах з низькими темпами приросту населення. Це означає, що нерухомість більше не виконує свою роль стабільного каналу накопичення активів для багатьох домогосподарств.

Тиск на вартість житла також значно зростає. Значна частина тайських домогосподарств зараз витрачає від 36% до 60% свого доходу на витрати, пов'язані з житлом. Це вважається високим рівнем ризику фінансової вразливості, особливо в контексті старіння економіки та повільного зростання доходів.

Світовий банк зазначив, що надмірно висока вартість житла може підірвати заощадження домогосподарств, тим самим впливаючи на стійкість економіки до довгострокових потрясінь.

У Таїланді, як і в багатьох інших азійських країнах, володіння житлом залишається тісно пов'язаним з концепцією життєвої стабільності та соціального статусу. Тим часом оренда часто розглядається як тимчасове або менш привабливе рішення. Однак ринкові реалії змушують багато домогосподарств переглянути цю думку.

Експерти вважають, що Таїланду необхідно сприяти розвитку системи довгострокової оренди житла з високою стабільністю, особливо в районах за межами міських центрів. Ця модель може бути більш придатною для груп населення, які мають труднощі з доступом до ринку власного житла.

Щоб ринок оренди став життєздатним варіантом, він має бути більш організованим, включаючи стабільні довгострокові контракти, передбачувані ціни та механізми захисту прав орендарів. Очікується, що це допоможе полегшити фінансовий тягар для малозабезпечених домогосподарств та людей похилого віку.

Роль іноземних інвестицій у ринковому балансі.

Окрім внутрішніх рішень, дослідники припускають, що іноземні інвестиції можуть відіграти допоміжну роль у відновленні балансу на тайському ринку житла за умови належного управління.

Наразі попит з боку іноземних інвесторів зосереджений переважно на сегменті квартир у великих міських центрах. Дані Інформаційного центру нерухомості Таїланду показують, що придбання нерухомості іноземцями сприяло зростанню цін на житло в деяких районах з високим попитом.

За словами експертів, за умови належного контролю, приплив іноземного капіталу може допомогти поглинути пропозицію у сегментах високого класу та підтримувати економічну активність на ринку міської нерухомості. Тим часом внутрішня політика може зосередитися на розвитку довгострокової оренди житла в районах з низьким попитом.

Однак, такий підхід також несе значні ризики. Кілька досліджень вказують на зростаючу тенденцію в Таїланді до перетворення квартир на короткострокову оренду, що створює тиск на міське управління та дестабілізує ринок житла.

Крім того, попит з боку іноземних інвесторів може продовжувати підвищувати ціни на нерухомість у центральних районах, роблячи житло доступнішим для місцевих жителів.

Експерти також попереджають про ризик зростання просторової нерівності, оскільки капітал надходить до великих міст, тоді як багато приміських районів стикаються з надлишком пропозиції та зниженням вартості нерухомості.

У цьому контексті дослідники вважають, що житлова політика Таїланду має бути більш комплексною, поєднуючи коригування попиту, реструктуризацію пропозиції та належний контроль інвестиційних потоків.

Відповідно, підтримку переходу від володіння житлом до довгострокової оренди для вразливих груп слід вважати одним із ключових пріоритетів політики. Водночас механізми управління іноземними інвестиціями повинні бути спрямовані на стабілізацію ринку, а не зосереджуватися виключно на сприянні короткостроковому зростанню.

У довгостроковій перспективі прогнозується, що старіння населення продовжуватиме призводити до глибоких змін на ринку нерухомості Таїланду. Це вимагає більш гнучкої та адаптивної житлової політики для забезпечення доступності, підтримки соціальної стабільності та пом'якшення фінансових ризиків, що виникають внаслідок демографічного переходу.

Джерело: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html