Податок на прибуток від продажу нерухомості: все ще стурбовані новою пропозицією

Міністерство фінансів вивчає вибір між двома методами розрахунку податку, включаючи варіант розрахунку 20% податку на прибуток від передачі нерухомості.

Люди приходять засвідчувати документи в нотаріальну контору № 1, район 1, Хошимін - Фото: КВАНГ ДІНЬ

Очікується, що ця податкова політика збільшить надходження до бюджету, але існує багато занепокоєнь щодо її доцільності.

Туой Тре записує думки експертів з цього питання.

- Делегат ХОАНГ ВАН КУОНГ (член Економічного та фінансового комітету Національних зборів):

Позитивні варіанти на майбутнє

Наразі податок на доходи фізичних осіб визначається на основі загальної ціни передачі нерухомості, помноженої на ставку податку 2%. Стягнення його таким чином буде дуже простим та зручним, оскільки не потрібно відстежувати походження попередніх покупок та продажів.

Однак, 2% податок має й багато недоліків. Наприклад, люди купують будинок для проживання, але потім з якоїсь причини змушені переїхати, продати його, але ціна не зростає, і все одно повинні сплатити 2% податку з ціни продажу.

Отже, варіант оподаткування 20% різниці між ціною покупки та ціною продажу відповідатиме ринковим реаліям та оптимізуватиме суму податку на доходи фізичних осіб, що сплачується до державного бюджету.

Ця ставка у розмірі 20% також є аналогічною та справедливою порівняно зі ставкою оподаткування організацій та підприємств, які сплачують податок на прибуток підприємств від передачі нерухомості.

Однак, управління інформацією про ціни купівлі-продажу нерухомості наразі не запроваджено. Вся інформація базується на деклараціях покупців та продавців, хоча ситуації з невірним та шахрайським декларуванням все ще трапляються.

Таким чином, варіант 20% буде позитивним у майбутньому, коли дані будуть оцифровані, а інформація буде повністю керована. У поточних умовах, коли це неможливо, необхідно продовжувати впроваджувати варіант стягнення податку 2% та, можливо, поєднувати варіант 20% зі справами з повною інформацією.

- Доктор NGUYEN NGOC TU (податковий експерт):

Людям слід дозволити обирати метод розрахунку податків.

Природа податку на доходи фізичних осіб полягає в тому, що податок стягується з доходів, фізичні особи-платники податків повинні сплачувати податок лише тоді, коли вони отримують прибуток.

Метод розрахунку податку на доходи фізичних осіб у розмірі 20% від прибутку від передачі нерухомості є надзвичайно розумним. При продажу нерухомості ціна продажу мінус ціна покупки та витрати, якщо є прибуток, то продавець повинен сплатити податок, на відміну від раніше, навіть якщо продавався зі збитком, продавець все одно мав сплатити 2% від ціни передачі.

З іншого боку, цілком можливо застосувати цю політику під час визначення ціни передачі. Відповідно, система цін на землю, встановлена ​​Провінційним народним комітетом, наблизилася до ринкової ціни.

Багато транзакцій здійснюються через обмін нерухомістю та безготівкові платежі. Деякі основні витрати, пов'язані з нерухомістю, такі як банківські відсотки, комісія брокерів, витрати на будівництво тощо, неважко визначити. Наприклад, банківські відсотки найлегше довести за допомогою кредитного договору із зазначенням суми кредиту, терміну кредиту та процентної ставки.

Брокерські комісії при купівлі-продажі через торговий майданчик нерухомості також дуже чітко визначені. У разі відсутності документа на цю вартість необхідно встановити загальну комісію у розмірі 0,5 - 1% від ціни передачі. Або ж основою для розрахунку вартості будівництва є будівельний договір, документи на закупівлю сировини... Якщо немає документа для відрахування вартості будівництва, то основою для розрахунку є ціна за одиницю будівництва Провінційного народного комітету.

Метод розрахунку 20% податку на прибуток від продажу нерухомості також змушує людей декларувати правильну ціну продажу, забезпечуючи прозорість та відсутність податкових втрат для бюджету. Ніхто не наважується декларувати ціну нижчу за фактичну, оскільки пізніше, коли нерухомість буде продана, існує ризик сплати вищих податків.

Метод розрахунку податку з фіксованою ставкою податку на ціну передачі у випадках, коли ціну покупки та пов'язані з цим витрати неможливо визначити. Є об'єкти нерухомості, придбані 15-20 років тому, ціну покупки неможливо визначити, навіть ціна покупки на той час становила лише 500-700 мільйонів, але зараз ціна продажу становить 4-5 мільярдів, тому застосування ставки 20% від різниці в ціні покупки мінус ціна продажу та пов'язані з цим витрати є нерозумним. Багато об'єктів нерухомості успадковуються від батьків, а не купуються, тому немає ціни покупки для відрахування.

Щодо фіксованої ставки податку, рекомендується застосовувати 1% до ціни передачі замість 2%, як це є зараз. Ціни на нерухомість стрімко зростали останніми роками. Прайс-лист на землю Провінційного народного комітету від 2025 року дуже близький до ринкової ціни. Тому ставка податку в розмірі 1% є доцільною та забезпечує платоспроможність людей.

За цих двох методів розрахунку податків необхідно дати людям можливість вибрати, який метод вигідний платнику податків. Таким чином, нова політика є гуманною, відображає реальність та застосовується до життя.

- Пан НГУЄН ВАН ПХУНГ (В'єтнамська асоціація бухгалтерів та аудиторів):

Уникайте завдання шкоди довгостроковим власникам, які мають реальні потреби в житлі

Метод розрахунку податків забезпечує справедливість для людей, особливо для тих, хто володіє нерухомістю протягом тривалого часу, уникаючи ситуації, коли довгострокові власники повинні сплачувати вищі податки, ніж спекулянти.

Як і 10 років тому, ціна ^{1 м2} землі становила 10 мільйонів, але зараз вона зросла до 70 мільйонів. Якщо ми віднімемо ціну продажу від ціни покупки та отримаємо 60 мільйонів і застосуємо ставку податку 20%, це зовсім не нормально. Тому, окрім витрат, що відраховуються, таких як відсотки за банківським кредитом тощо, нам також потрібно відняти вартість через амортизацію з року покупки до року продажу.

Зокрема, необхідно розглянути питання про те, чи оподатковувати переобладнання нерухомості для потреб реального житла, і в якому розмірі?

Насправді, багато людей змінюють свій будинок з маленького будинку в провулку на більший будинок зі зручнішим транспортним сполученням. Їм доводиться продавати свій поточний будинок і позичати більше грошей, щоб купити новий. Це законна потреба.

Якщо відняти ціну покупки та витрати від ціни продажу, то отримаємо різницю, а потім застосуємо ставку податку 20% до прибутку від передачі, що є необґрунтованим. Ця різниця не є прибутком, оскільки це не бізнес.

- Пан НГУЄН ВАН ДІНЬ (Голова Асоціації брокерів з нерухомості В'єтнаму):

Необхідність підтримувати ринково-дружню поведінку

Незалежно від того, чи оподатковується 2% від ціни продажу, чи 20% прибутку, все одно необхідно розрахувати, щоб цей інструмент міг належним чином функціонувати та регулювати ринок, щоб він розвивався у правильному напрямку. Також необхідно належним чином врахувати час для пропозиції запровадження податку для регулювання ринку нерухомості.

Коли ринку потрібно стимулювати транзакції, щоб подолати складні часи, якщо будуть запроваджені податки, справжні інвестори також зменшать масштаби свого бізнесу, що зробить пропозицію на ринку більш дефіцитною.

У часи буму на ринку можна розглянути можливість оподаткування операцій з нерухомістю, щоб запобігти спекуляціям, підвищенню цін та недобросовісному перегляду контенту.

Мета податку на нерухомість полягає в тому, щоб допомогти ринку розвиватися стабільніше, тому потрібна відповідна дорожня карта для запровадження податків на нерухомість, щоб уникнути ринкових потрясінь.

Слід розглянути питання оподаткування операцій з нерухомістю, щоб уникнути оподаткування тих, хто купує будинки для реальних житлових потреб. Оподаткування нерухомості має досягти мети запобігання негативній поведінці на ринку, водночас підтримуючи вигідну поведінку на ринку, тому державні установи повинні враховувати це питання.

Люди проходять процедури, пов'язані з нерухомістю, у відділенні Управління земельної реєстрації в 7-му районі міста Хошимін - Фото: TU TRUNG

Як країни оподатковують передачу нерухомості?

У Китаї, за даними Hrone.com, типова ставка податку становить 20% від оподатковуваного доходу, що є різницею між ціною продажу та ціною покупки (після вирахування обґрунтованих витрат, якщо такі є). Однак, залежно від типу нерухомості, періоду володіння та місцезнаходження, фактична ставка податку може коливатися від 1% до 20%.

У Таїланді фізичні особи, які продають нерухомість, сплачують податок на прибуток у джерела, зазвичай 1% від заявленої ціни продажу або прогресивний податок на доходи фізичних осіб. Крім того, якщо нерухомість перепродається протягом 5 років, також стягується спеціальний податок на бізнес у розмірі 3,3% від вартості передачі. Для житлової нерухомості цей податок може бути скасований, якщо дотримано умов власності та реєстрації домогосподарства.

У Кореї прогресивна ставка податку коливається від 6 до 45% залежно від тривалості володіння та вартості прибутку. Якщо нерухомість перебуває у власності більше 10 років, найнижча ставка податку становить 6%; якщо її продають протягом 1 року, ставка податку може сягати 45%.

У Японії дохід від передачі нерухомості також оподатковується за двома фіксованими ставками, залежно від терміну володіння майном. Згідно з Legal500.com, якщо майно перебуває у власності більше 5 років, ставка податку становить 15,315% (національний/центральний податок на прибуток) 5% (місцевий податок на мешканців), загалом 20,315%. Якщо період володіння становить менше 5 років, ставка податку збільшується до 30,63% (національний податок на прибуток) 9% (місцевий податок на мешканців), загалом 39,63%.

- Пан НГУЕН ДУЙ ХА (інвестор у нерухомість):

Операції з нерухомістю стануть прозорішими

Два роки тому я продав земельну ділянку вартістю 600 мільйонів донгів зі значним збитком, але все одно мусив сплатити 2% податку, що призвело до подвійних збитків. Розрахунок 2% податку від вартості контракту виявляє свої недоліки, коли збитки все одно потрібно оподатковувати, тоді як природа податку на доходи фізичних осіб полягає в тому, що оподатковується прибуток.

Ринок нерухомості поступово стає прозорішим, а інвестори — професійнішими. Пропозиція щодо запровадження 20% податку на прибуток від передачі активів призведе до змін.

Покупці та продавці обиратимуть банківські операції, щоб зробити грошовий потік прозорим та декларувати правильну ціну передачі, підписуватимуть договір купівлі-продажу з брокерською компанією з рахунком-фактурою, а під час ремонту чи будівництва нових приміщень вони також обиратимуть підприємства, які видають рахунки-фактури, для зберігання документів, що підтверджують витрати, для розрахунку податків.

Цей метод розрахунку також дуже підходить для великих інвесторів з великою вартістю активів, що також допоможе оптимізувати. Що стосується фізичних осіб, які передають нерухомість зі значною різницею між початковою ціною та ціною виходу, вони все ще можуть обрати метод розрахунку 2%.

Існує багато способів розрахунку податку на передачу нерухомості, які допомагають людям проактивно вибирати оптимальне рішення, уникаючи ситуації продажу зі збитком, але все одно сплати високих податків.

- Пан LE QUOC KIEN (консультант з нерухомості):

Потрібна допомога щодо витрат, що підлягають відрахуванню

Для ефективного розрахунку податку з використанням 20% ставки податку на прибуток від передачі нерухомості необхідно мати базу даних історії операцій із земельними ділянками, що забезпечує точне відображення фактичної вартості операцій шляхом передачі.

Крім того, має бути план контролю способів оплати в операціях з нерухомістю. Уникайте ситуації, коли всі, хто продає нерухомість, втрачають гроші, і ніхто не платить податки.

Необхідно видати детальні вказівки щодо документів для підтвердження витрат, що підлягають відрахуванню, таких як витрати на будівництво, витрати на ремонт, судові витрати, витрати на брокерські послуги, витрати на відсотки за кредитом або витрати на компенсацію пов'язаним особам, якщо такі є. Уникайте випадку, коли продавець не має права включати обґрунтовані витрати під час розрахунку фактичного доходу від діяльності з торгівлі нерухомістю.

Читати далі Назад до тем

Повернутися до теми

ТХАН ЧУНГ - ЛЕ ТХАН - БАО NGOC - NGOC HIEN - DO QUANG

Джерело: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm