Пошук рішень для покинутих житлових проектів - Частина 2: Розблокування правових питань, «відродження» «заморожених» проектів

Ситуація з житловими проектами, що відстають від графіка або завершені, але не заселені в Хошиміні, все ще є вузьким місцем, що призводить до значних втрат землі та соціальних ресурсів. Зіткнувшись із цією ситуацією, експерти вказали на багато причин і запропонували конкретні рішення для «відродження» покинутих житлових проектів.

Недоліки в плануванні проекту та законності

За словами експертів, основними причинами такої ситуації є правові проблеми, брак фінансових можливостей інвесторам, незавершена соціальна інфраструктура та деякі проекти переселення, які не приваблюють мешканців.

Після 10 років зона переселення Бінь Кхань все ще намагається знайти рішення для залучення людей до проживання там.

За словами адвоката Ха Тхі Тху Тхао з Асоціації адвокатів міста Хошимін , багато проектів «призупинено» через коригування планування, зміни цільових показників чисельності населення або незавершені процедури розподілу/оренди землі відповідно до Закону про землю 2013 року та Закону про землю 2024 року. Затримка з видачею та затвердженням планів зонування та детальних планів унеможливлює для проектів оформлення інвестиційної документації.

Це інституційна помилка, яка безпосередньо впливає на права та обов'язки інвесторів. У правовій системі щодо житла, землі, інвестицій та будівництва існує багато суперечливих положень, які дублюють відповідні закони, особливо положення про 20% земельний фонд для соціального житла; умови затвердження інвестиційної політики; процес оцінки проектів; критерії та процедури виділення земельних ділянок із сплатою плати за землекористування або звільненням від сплати чи зменшенням плати за землекористування.

Адвокат Тао додав, що дублювання та невідповідність між законами призводять до затримок у розподілі землі, затримок у видачі дозволів на будівництво та неможливості визначити ціни продажу та оренди, що призводить до неможливості продажу.

Крім того, політика переселення насправді не є доцільною, багато районів переселення залишаються порожніми, оскільки правові норми щодо організації переселення в Земельному законі та керівних указах не відповідають реальним потребам. Багато будівельних проектів розташовані далеко від центру, не мають інфраструктури, шкіл, лікарень, робочих місць тощо, що призводить до того, що люди не отримують передачу або отримують, але не заселяються.

З іншого боку, повільний прогрес у виплаті компенсацій та розчищенні ділянок призводить до того, що потреба у переселенні виникає не вчасно з часом інвестування. Процедури затвердження соціального житла та переселення все ще складні та негнучкі; багато документів затягуються, що призводить до затримок у визначенні бенефіціарів; робота з управління та експлуатації все ще обмежена, деякі багатоквартирні будинки після будівництва не мають професійного підрозділу управління та експлуатації, що призводить до швидкого руйнування.

«Хоча тисячі квартир для переселення все ще залишаються, переведення їх у соціальне житло, недороге комерційне житло або виставлення на публічні торги все ще стикається з багатьма перешкодами з точки зору процедур, повноважень та механізму ціноутворення. Це юридичне вузьке місце, яке Хошимін неодноразово пропонував усунути, але досі не було повністю врегульовано», – наголосив адвокат Тхао.

Пропозиції щодо вирішення проблеми покинутого житла

За словами економічного експерта Нгуєн Зуй Чуєна, у міській місцевості району Лонг Фуок (Хошимін) багато вілл коштують до сотень мільярдів донгів, але там проживає лише кілька домогосподарств, більшість решти давно покинуті. Така ситуація триває вже понад 10 років, не лише спричиняючи значні витрати земельних коштів, але й знижуючи вартість інвестованої інфраструктури, обмежуючи можливості доступу до житла для більшості молодих працівників у Хошиміні.

Зона переселення Вінь Лок B, комуна Тан Вінь Лок (Хошимін) з часом занепала та зникла.

За оцінками пана Нгуєн Зуй Чуєна, за умови належного переобладнання функції, вільний житловий фонд тут може задовольнити житлові потреби близько 2000 осіб. Це можливість ефективніше використовувати існуючі житлові ресурси, водночас сприяючи вирішенню проблеми соціального забезпечення в передмістях Хошиміна.

Пан Чуєн зазначив, що в проектах переселення важливо пропонувати відповідні ціни та політику, щоб люди мали доступ до житла та були готові переїхати. У випадках, коли фонд житла для переселення не може бути організований за планом або не може залучити мешканців, населеному пункту необхідно сміливо перейти на соціальне житло, щоб ефективно використовувати житловий фонд та задовольняти фактичні потреби.

Багато експертів з нерухомості також наголошують, що прозорість інформації про проекти, від законності, прогресу до можливостей інвестора, не лише допомагає людям і бізнесу легко контролювати, але й обмежує ситуацію, коли проекти «приховуються» протягом багатьох років.

Адвокат Ха Тхі Тху Тхао запропонував Хошиміну переглянути весь фонд житла для переселення та соціального житла, скласти їх список та класифікувати відповідно до правового статусу, стану та потреб використання, щоб мати відповідні рішення для кожної групи. За словами адвоката, необхідно забезпечити гнучке перетворення функцій, водночас спростити процедури, оптимізувати процеси оцінки, затвердження та аукціону, щоб уникнути перевантаження, особливо для проектів, які застрягли в механізмі оцінки.

Щодо покинутих квартир для переселенців, адвокат Тао запропонував багато варіантів, таких як перетворення їх на соціальне житло; організація публічних аукціонів або комерційних продажів для доповнення бюджету; здача їх в оренду за моделлю державного житла, гуртожитків та житла для працівників; або коригування планування та інвестування в синхронну інфраструктуру для районів, віддалених від центру, для забезпечення умов проживання.

Водночас, місту необхідно пришвидшити юридичні процедури для проектів соціального житла, скоротити час затвердження інвестицій, оприлюднити земельні фонди, підтримати кредитування та сприяти цифровій трансформації в управлінні файлами. Критерії затвердження бенефіціарів також мають бути уніфікованими та прозорими, уникаючи ситуації, коли «кожне місце робить це по-різному».

Адвокат Тхао наголосив на відповідальності управлінського органу: будь-який населений пункт, який марнує державні активи або затримує введення в експлуатацію будинків для переселенців, має нести відповідальність відповідно до положень Закону про управління та використання державних активів 2017 року та Закону про відповідальність держави за компенсацію 2017 року, якщо це завдає шкоди. Відповідальність за кожен проект, який відстає від графіка та спричиняє марнотратство, має бути чітко визначена та оприлюднена для контролю.

«Місто також повинно розширити можливості для переселенців, такі як отримання грошей, отримання землі, отримання соціального житла або отримання квартир для переселення. Диверсифікація варіантів допоможе уникнути масового будівництва, яке не відповідає фактичним потребам, і водночас обмежить марнування ресурсів», – сказав адвокат Тхао.

Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-20251207160222813.htm