Згідно з проектом змін до кількох статей Закону про землю 2024 року, підготовленим Міністерством сільського господарства та навколишнього середовища , одним із помітних пунктів є пропозиція видавати сертифікати права користування землею (червоні книги) для землі, придбаної за рукописними угодами між 2014 і 2024 роками, для вирішення правових питань та захисту прав людей.
Насправді, протягом понад десятиліття, попри дедалі суворіші правові норми щодо передачі прав користування землею, велика кількість угод продовжує здійснюватися з використанням рукописних документів, без нотаріального посвідчення чи сертифікації, або без необхідних юридичних умов.
В результаті багато покупців землі не можуть отримати свідоцтва про право власності на землю, стикаються з труднощами під час отримання іпотеки під кредити, передачі права власності або постійно стикаються з ризиком виникнення спорів.
Таким чином, якщо нова пропозиція буде формалізована контрольованим чином, очікується, що вона перенесе ці накопичені операції до офіційної системи управління, сприяючи прозорості ринку нерухомості.
Пані Нгок, брокер з нерухомості в провінції Лам Донг, сказала, що в багатьох населених пунктах Центрального нагір'я практика купівлі-продажу землі за допомогою рукописних документів все ще досить поширена, особливо сільськогосподарських угідь. Багато домогосподарств етнічних меншин вагаються звертатися до адміністративних органів або не знайомі з юридичними процедурами, тому вони часто проводять прості операції, використовуючи рукописні документи. «Продавець просто пише документ про передачу, а покупець потім повинен сам отримати свідоцтво про право власності на землю», – сказала пані Нгок.
У багатьох випадках землю купували та продавали кілька разів за допомогою рукописних угод, але юридичні процедури ще не завершені.
Багато великих земельних ділянок у провінціях ще не мають свідоцтв про право власності на землю (ілюстративне зображення).
З юридичної точки зору, адвокат Тран Дик Фуонг з Асоціації адвокатів міста Хошимін вважає, що необхідно точно розуміти природу цих операцій, щоб уникнути плутанини у застосуванні закону.
За словами адвоката Фуонга, поширений термін «земля з рукописними документами» є лише розмовним виразом і не повністю відображає юридичну концепцію в чинних нормативних актах.
Він стверджував, що правильною фразою має бути «відповідно до правових норм», оскільки кожен випадок землекористування матиме різні умови визнання.
Аналізуючи положення Земельного закону за різні періоди, адвокат Фуонг зазначив, що наразі існують три основні групи справ, пов'язаних з реєстрацією землі та видачею сертифікатів на право користування землею.
Перший випадок стосується землекористувачів, які мають один із документів, передбачених Земельним законодавством різних періодів, таким як Земельний закон 2003, 2013 або 2024 років. Ці випадки дають право на первинну реєстрацію землі та видачу земельного сертифіката.
Другий випадок стосується отримання землевласником землі від особи з дійсними документами, як передбачено законом. Згідно з пунктом 5 статті 137 Закону про землю 2024 року, правовласник все ще може отримати земельний сертифікат, якщо він має документи, що підтверджують купівлю та передачу.
Це той тип транзакції, який люди зазвичай називають «рукописними угодами», тобто договорами, які не засвідчуються нотаріально та не підтверджуються автентичністю. Однак транзакція має бути оформлена письмово; усні домовленості не приймаються.
Третій випадок стосується землекористувачів, які не мають жодних документів, як того вимагає Земельний закон, включаючи попередніх користувачів. Тим не менш, закон все ще дозволяє первинну реєстрацію землі та розгляд питання про видачу сертифіката на право користування землею, якщо умови стабільного використання виконуються протягом кожного періоду.
За словами адвоката Фуонга, багато людей зараз неправильно розуміють, що простої купівлі-продажу з рукописними документами достатньо для передачі права власності та оновлення змін у свідоцтві про право власності. «Це неточне розуміння, яке може призвести до подальших суперечок», – сказав він.
Оскільки навіть у випадках передачі прав користування землею, коли свідоцтво про право власності на землю було видано, але не нотаріально засвідчено чи посвідчено, усі процедури все одно повинні бути виконані відповідно до чинного законодавства.
Однак, адвокат Фуонг стверджує, що якщо змінений Закон про землю продовжує термін визнання реєстрації землі у випадках без документів, він не повинен обмежуватися 1 липня 2014 року.
За його словами, слід розглянути можливість продовження терміну на пізнішу дату, наприклад, 1 січня 2026 року, щоб остаточно вирішити проблему з великим обсягом існуючих транзакцій, замість того, щоб чекати ще багато років на наступні зміни до закону.
Суперечки неминучі.
Дехто стверджує, що легалізація рукописних угод неминуче викличе занепокоєння щодо ризику порушень або спорів. Однак, за словами адвоката Тран Дик Фуонга, земельних спорів на практиці не уникнути, і такі занепокоєння не повинні використовуватися для обмеження права людей на реєстрацію та отримання земельних сертифікатів.
Що ще важливіше, впровадження існуючих транзакцій у систему управління допоможе розблокувати земельні ресурси, які були «заморожені» протягом багатьох років через відсутність юридичної відповідності.
Коли права користування землею будуть повністю визнані, людям буде легше проводити операції, позичати капітал та інвестувати у виробництво, а також робитиметься внесок у більш прозорий та стабільний ринок нерухомості.
Джерело: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
Коментар (0)