Яким умовам повинні відповідати організації та фізичні особи, що займаються нерухомістю?

Зменште ризик шахрайства та афер

Продовжуючи програму проміжних засідань 6-ї сесії, 16 листопада вдень Постійний комітет Національних зборів (NASC) надав висновки щодо проекту Закону про житло (зі змінами) та проекту Закону про ріелторську діяльність (зі змінами).

Звітуючи з низки важливих питань, пов’язаних із роз’ясненням, отриманням та переглядом проекту Закону про ріелторську діяльність (зі змінами), голова Економічного комітету Національних зборів Ву Хонг Тхань зазначив, що щодо умов для організацій та фізичних осіб під час ведення бізнесу з нерухомістю Постійний комітет Економічного комітету повідомив: «Насправді, визначення мети отримання прибутку в концепції бізнесу, зазначеній у пункті 21 статті 4 Закону про підприємства 2020 року, та концепції ріелторської діяльності, зазначеної у пункті 1 статті 3 проекту Закону, є складним для реалізації».

Отже, якщо не буде регулювання критеріїв розрізнення за масштабом, це призведе до того, що всі види діяльності з купівлі, продажу, оренди, лізингу та придбання будинків і будівельних робіт вимагатимуть створення підприємств з нерухомості, що на практиці неможливо.

Таким чином, до проекту Закону вносяться зміни у пункті 3 та пункті 6, доповнюючи статтю 9 пунктом 4 у такому порядку: Організації та фізичні особи, які продають будинки та будівельні роботи не для підприємницької діяльності, або продають, здають в оренду чи здають в оренду-купівлю будинки та будівельні роботи у невеликих масштабах, не зобов'язані дотримуватися положень проекту Закону, але повинні декларувати та сплачувати податки.

Діалог - Яким умовам повинні відповідати організації та фізичні особи, що займаються нерухомістю? — Голова Економічного комітету Національних зборів Ву Хонг Тхань (Фото: Quochoi.vn).

У разі купівлі-продажу або оренди будинків чи будівельних робіт між фізичними особами необхідно нотаріально посвідчити та засвідчити договір відповідно до положень пункту 5 статті 43, щоб забезпечити юридичну безпеку угоди, обмежити ризик шахрайства, обману та неправдивого тлумачення, а також доповнити інформацію до бази даних угод з нерухомістю.

Фізичні особи, які займаються малим бізнесом у сфері нерухомості, не зобов'язані створювати підприємство з нерухомості, але підпадають під дію законопроекту, повинні декларувати та сплачувати податки, а також дотримуватися інших положень законопроекту; це положення не поширюється на організації, що забезпечують професіоналізм та сприяють державному управлінню;

В інших випадках організації та фізичні особи повинні створити підприємство з нерухомості; Уряд детально визначає кількість та вартість кожного виду нерухомості для визначення малого бізнесу з нерухомості.

Крім того, умови для фізичних осіб, які займаються нерухомістю, у пункті b, пункті 3, статті 9 законопроекту, поданого до Національних зборів для коментарів на 6-й сесії, побудовані на основі умов для організацій та фізичних осіб, які мають право створювати та керувати підприємствами у В'єтнамі, у пункті 1 та пункті e, пункті 2, статті 17 Закону про підприємства 2020 року.

У результаті перевірки Постійний комітет Економічного комітету виявив, що насправді існують випадки, коли люди не відповідають умовам, щоб бути засновниками та керівниками бізнесу відповідно до положень Закону про підприємництво, але все ще мають право займатися операціями з нерухомістю та здійснювати цивільні операції, пов'язані з нерухомістю.

Таким чином, пункт 3 статті 9 проекту Закону переглянуто таким чином, щоб не обмежувати законні та законні права організацій та фізичних осіб.

Застава може бути стягнута лише у розмірі, що не перевищує 5% від ціни продажу.

Щодо депозитів у житловому бізнесі та майбутніх будівельних проектах (пункт 5, стаття 23), деякі думки погоджуються з Варіантом 1. Деякі думки погоджуються з Варіантом 1 та пропонують передбачити максимальний депозит у розмірі 5% від ціни продажу або ціни оренди з правом викупу. Деякі думки погоджуються з Варіантом 1 та пропонують передбачити максимальний депозит у розмірі 10%, як це встановлено Урядом, але не більше 10%. Деякі думки погоджуються з Варіантом 1 та пропонують передбачити максимальний депозит у розмірі 15%. Деякі думки погоджуються з Варіантом 1 та пропонують передбачити більш конкретні правила.

У деяких думках було погоджено з варіантом 2. У деяких думках було погоджено з варіантом 2 та запропоновано зменшити максимальний коефіцієнт депозиту до 5%.

Щоб забезпечити справжній характер завдатку та водночас обмежити ризики для покупця та орендаря, які часто є слабшою стороною, до проекту Закону внесено такі зміни у пункті 5 статті 23: «Інвесторам проектів у сфері нерухомості дозволяється стягувати з клієнтів завдатки у розмірі не більше 5% від ціни продажу або ціни оренди з правом викупу будинків та будівельних робіт лише тоді, коли будинки та будівельні роботи відповідають усім умовам для введення в експлуатацію відповідно до положень цього Закону. У договорі завдатку має бути чітко зазначена ціна продажу або ціна оренди з правом викупу будинків та будівельних робіт».

Діалог – Яким умовам повинні відповідати організації та фізичні особи, що займаються нерухомістю? (Зображення 2). — Інвесторам проектів нерухомості дозволено стягувати депозити лише у розмірі не більше 5% від ціни продажу (Фото: Хуу Тханг).

Щодо оплати при купівлі, викупі будинків з правом викупу та майбутніх будівельних робіт (пункт 3 статті 25), враховуючи думки депутатів Національних зборів, проект Закону переглянуто в пункті 3 статті 25 за такими двома варіантами:

Варіант 1: «Якщо покупцеві або орендарю не було надано Свідоцтво про право користування землею, право власності на будинок та інші активи, що додаються до землі, продавець або орендодавець не стягує більше 95% вартості договору; решта вартості договору сплачується після того, як компетентний державний орган надасть покупцеві або орендарю Свідоцтво про право користування землею, право власності на будинок та інші активи, що додаються до землі».

Цей варіант має забезпечити стабільність поточної політики; клієнтам дозволяється утримувати частину вартості контракту, поки вони очікують видачі Сертифіката. Обмеження цього варіанту полягає в тому, що коли клієнти несуть ризик несплати 100% вартості контракту, право власності не може бути встановлено; у деяких випадках клієнти затримують виконання своїх платіжних зобов'язань, оскільки їм не потрібно негайно отримувати сертифікат, навіть якщо інвестор виконав своє зобов'язання, а компетентний державний орган видав сертифікат.

Варіант 2: «Якщо покупцеві або орендарю не було надано Свідоцтво про право користування землею, право власності на будинок та інші активи, що додаються до землі, продавець або орендодавець не може стягнути більше 95% вартості договору. Решту вартості договору клієнт перераховує на рахунок інвестора, відкритий у кредитній установі, для управління, і інвестор не може використовувати цю суму; клієнт має право отримувати дохід, що виникає з цієї суми. Інвестор може використовувати цю суму кожного клієнта лише тоді, коли компетентний державний орган надав покупцеві або орендарю будинку чи будівельних робіт Свідоцтво про право користування землею, право власності на будинок та інші активи, що додаються до землі».

Цей план має на меті забезпечити узгодженість та єдність з положеннями щодо часу встановлення права власності, викладеними в проекті Закону та проекті Закону про житло (зі змінами), положеннями щодо виконання фінансових зобов'язань відповідно до положень проекту Закону про землю (зі змінами); забезпечення виконання платіжних зобов'язань клієнтів.

Обмеженням цього варіанту є те, що замовник повинен сплатити решту 5% від вартості договору, поки Сертифікат не видано; проте, враховуючи думку Національних зборів, цей варіант передбачає, що дохід, отриманий від цієї суми грошей, належатиме замовнику.

Крім того, пункт 5 статті 80 проекту Закону доповнено положеннями про відповідальність Державного банку за керівництво управлінням прибутком та його виплатою, як це передбачено пунктом 3 статті 25.

Постійний комітет Економічного комітету запропонував зберегти два варіанти та провести голосування, щоб запросити думки депутатів Національних зборів як основу для розгляду та прийняття рішення з цього питання Постійним комітетом Національних зборів .

Джерело