 |
| Кредитування нерухомості контролюється суворішим чином. |
Компанії з нерухомості гостро скаржаться на труднощі з отриманням кредитів.
Пан Нгуєн Куок Хіеп, голова ради директорів акціонерної компанії Global Real Estate та голова В'єтнамської асоціації будівельних підрядників (VACC), заявив, що великі банки (включаючи «Велику четвірку») відмовляються надавати кредити новим проектам або ж дуже вибірково ставляться до проектів у Ханої та Хошиміні. Через проблеми з фінансуванням, які перешкоджають підприємствам реалізувати проекти, 2026 рік, за прогнозами, буде надзвичайно бурхливим для ринку нерухомості.
Багато інших підприємств також повідомили, що труднощі з доступом до кредитів впливають не лише на проекти елітного комерційного житла, а й на всі сегменти, включаючи соціальне житло. За даними підприємств соціального житла, банки чемно відмовляються видавати позики з пакету позик на соціальне житло на суму 145 000 мільярдів донгів, оскільки процентна ставка занадто низька (6,1% на рік), тоді як процентні ставки за депозитами на ринку зросли до 7-8% на рік, а це означає, що банки зазнають збитків, якщо нададуть позики.
Наразі, попри те, що кредитний пакет на соціальне житло в розмірі 145 трильйонів донгів було виплачено, було виплачено менше 5% від загального обсягу кредитів на соціальне житло, хоча він реалізується вже три роки. Тим часом, виплата кредитного пакету молодим людям віком до 35 років також обмежена.
За словами пані Ха Тху Зіанг, директора Департаменту кредитування економічних секторів (Державний банк В'єтнаму), обсяг виплат за програмою кредитування молоді віком до 35 років досяг приблизно 9,6 млрд донгів (що приблизно на 2,000 млрд донгів більше, ніж на кінець 2025 року), включаючи 8,100 млрд донгів для інвесторів у 53 проекти; та близько 1,500 млрд донгів для покупців житла у 36 проектах. Обсяг виплат за кредитами молоді віком до 35 років на придбання соціального житла досяг приблизно 259 млрд донгів.
Хоча комерційні банки стверджують, що вони не посилюють кредитування нерухомості та все ще фінансують хороші проекти, враховуючи обмежений капітал та квартальні кредитні ліміти, вони повинні розподіляти кошти дуже обережно. Відповідно, за винятком проектів із «закуліссям», капітал буде зосереджений у пріоритетних та високобезпечних секторах, щоб отримати прихильність регуляторних органів.
За словами економіста доктора Ле Суань Нгіа, ринок нерухомості є циклічним, але в довгостроковій перспективі він не становить ризику і навіть є дуже безпечним, оскільки тісно пов'язаний з операціями банків. Більшість застави банків – це нерухомість, тому ціни на нерухомість навряд чи різко впадуть.
Цей експерт також стверджував, що нерухомість є сектором із високим рівнем побічних ефектів, і запропонував Державному банку В'єтнаму продовжувати впроваджувати політику щодо вливання капіталу на цей ринок для забезпечення його ефективного функціонування. Уряд повинен контролювати темпи зростання цін, замість того, щоб посилювати кредитування цього сектору.
Капітал продовжує потужно надходити в нерухомість.
Хоча підприємства з нерухомості скаржаться на труднощі з доступом до капіталу, багато експертів та представників Національних зборів зазначають, що насправді банківські кредити все ще спрямовуються переважно на нерухомість, і це спричиняє багато негативних наслідків для економіки.
За словами пана Нгуєна Нгока Бау, генерального директора Wigroup, у першому кварталі 2026 року комерційне та промислове кредитування мало тенденцію до зниження, тоді як кошти продовжували активно надходити в нерухомість та будівництво. Хоча дані показують, що сільськогосподарське кредитування продовжувало добре зростати разом із кредитуванням на нерухомість, не можна виключати можливості того, що ці кошти «обходять закон» (позичають капітал для купівлі землі для сільськогосподарського розвитку, але насправді інвестують у сільськогосподарську нерухомість).
Цей експерт стверджує, що недоліки в структурі кредитування є першопричиною постійного тиску на ліквідність банківської системи, а також нестабільність процентних ставок. Тому заходи підтримки ліквідності Державного банку В'єтнаму (через канал OMO) усувають лише симптоми, а не корінь проблеми.
Фінансові звіти банків за 2025 рік показують, що в багатьох банках позики на нерухомість становлять 30-50% від загальної суми залишків за кредитами на нерухомість. Ця цифра є неповною, оскільки в багатьох банках особисті позики на купівлю житла не повністю враховуються в залишку за кредитами на нерухомість.
Таким чином, на папері кредити на нерухомість становлять приблизно 23-25% від загальної кількості непогашених кредитів у всій системі, але фактична цифра, ймовірно, набагато вища. Коли понад чверть кредитів економіки спрямовується в нерухомість, доступ до капіталу для інших секторів природно звужується. Саме тому виробничі підприємства переживають труднощі.
Згідно з даними Торгово-промислової палати В'єтнаму (VCCI), серед 500 найбільших приватних підприємств В'єтнаму понад 50% доходів надходить від фінансів та нерухомості, тоді як переробна та виробнича промисловість становить незначну частку.
За словами економічних експертів, теоретично, посилення кредитування елітної нерухомості та пріоритетне видання позик на соціальне житло та проекти доступного житла є необхідним. Однак насправді цього дуже важко досягти, оскільки багато банків в першу чергу орієнтуються на сегмент елітної нерухомості. Якщо така ситуація збережеться, ризики для економіки зростуть.
Виступаючи на соціально-економічній дискусійній сесії Національних зборів на початку цього тижня, делегат Ле Хоанг Ань (провінція Гіа Лай) висловив «особливе занепокоєння» з цього питання. За словами делегата, у В'єтнамі більшість кредитів спрямовується у спекулятивну нерухомість, що призводить до різкого зростання цін на житло та унеможливлює для молоді купівлю житла навіть після 30 років наполегливої праці.
Згідно з даними, представленими делегатом Хоанг Анем, залишки непогашеної кредитної заборгованості всіх 35 комерційних банків показують, що кредити на нерухомість зросли на 132% за 4 роки, з 1 955 000 млрд донгів у 2021 році до 4 541 000 млрд донгів у 2025 році, що в 2,4 раза перевищує темпи зростання промислового кредитування. Масштаби кредитування нерухомості у 2025 році в 1,81 раза більші, ніж промислового кредитування, та в 5,3 раза більші, ніж кредитування сільського господарства, лісового господарства та рибальства.
Крім того, лише на нерухомість та будівництво припадає 27,4% від загального обсягу кредитування системи. Пана Хоанг Аня особливо непокоїть те, що лише у 2024-2025 роках очікується зростання кредитування нерухомості на 37,6%, тоді як промислове кредитування збільшиться лише на 9,4%. Стверджуючи, що значна частина кредитування «зав’язана» в нерухомості, представник Хоанг Ань запропонував уряду контролювати спекулятивне кредитування нерухомості за допомогою ринкових механізмів, уникаючи адміністративних розпоряджень.
Тим часом, доцент доктор Нгуєн Хю Хуан, заступник голови Виконавчого агентства Міжнародного фінансового центру Хошиміна, заявив, що попит на капітал для зростання величезний, тоді як доступний капітал обмежений. Тому банки повинні пріоритетно розподіляти капітал у пріоритетні сектори.
У цьому контексті експерти рекомендують підприємствам, а не лише підприємствам з нерухомості, диверсифікувати свої канали залучення капіталу та зменшити свою залежність від банківського кредитування. Пан Хуан очікує, що Міжнародний фінансовий центр Хошиміна стане новим каналом капіталу для економіки та бізнес-спільноти в секторі нерухомості. Цей експерт вважає, що токенізація реальних активів для залучення капіталу є новим підходом, який варто розглянути підприємствам з нерухомості.
- Д-р Кан Ван Люк, член Політичної консультативної ради Прем'єр-міністра
На будівельний сектор та сектор нерухомості припадає приблизно 10% ВВП країни, що є найвищим показником за останні дев'ять років, і це має негативний вплив на багато інших секторів економіки. Однак надмірна залежність підприємств у сфері нерухомості від банківських кредитів створює значні ризики як для самого бізнесу, так і для фінансової системи.
Очікується, що у 2025 році кредитування нерухомості зростатиме швидшими темпами, ніж загальні темпи економічного зростання (22%), при цьому кредитування бізнесу в сфері нерухомості збільшиться на 28% і наразі становить приблизно 44% від загального обсягу кредитів на нерухомість.
Зі жорсткішим контролем кредитів на нерухомість доступ бізнесу до капіталу може дедалі обмежуватися. Не кажучи вже про зростання вартості позик.
Щоб зменшити залежність від банківського кредитування, підприємствам у сфері нерухомості необхідно диверсифікувати свої канали залучення капіталу, особливо через корпоративні облігації, прямі іноземні інвестиції та інвестиційні фонди нерухомості. Уряду також необхідно швидко запустити Національний фонд житла та місцеві фонди житла.
Самі компанії з нерухомості повинні усвідомити необхідність реструктуризації своєї діяльності, контролю ризиків, пов'язаних з рухом грошових коштів, та обмеження диверсифікованих інвестицій. Балансування різних джерел капіталу – від кредитів, облігацій, акцій до міжнародних інвестицій – допоможе підприємствам підвищити свою стійкість до коливань ринку.
Джерело: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
Коментар (0)