رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو اس نعرے کے مطابق چلنا چاہیے "اگر بیمار ہو تو علاج کیا جائے"

10 اکتوبر کی سہ پہر، ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VNREA) نے ورکشاپ کی صدارت کی "رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کو فروغ دینے کے لیے مشکلات کو دور کرنے کے لیے" ماہرین کو بات چیت کرنے اور عملی حل تجویز کرنے کے لیے جگہ فراہم کرنے کے لیے ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی اور پائیدار ترقی کو تیز کرنے کے لیے، اس طرح عمومی طور پر اقتصادی ترقی میں مدد ملے گی۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مشکل، حکومت پریشان۔

اپنی افتتاحی تقریر میں، ڈاکٹر Nguyen Van Khoi - VNREA کے چیئرمین نے کہا کہ پچھلے دو سالوں میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے بڑی رکاوٹیں دیکھی ہیں، جس کی وجہ سے کاروبار اور سرمایہ کار تیزی سے گرے ہیں۔

خاص طور پر، 2022 کے دوسرے نصف سے، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار اس وقت " مخمصے" میں پڑ جائیں گے جب منصوبے تعطل کا شکار ہوں گے، نقدی کا بہاؤ مسدود ہو گا اور قرض کی ادائیگی کا دباؤ بہت زیادہ ہو گا۔

خاص طور پر، حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا جمود سب سے زیادہ قانونی مسائل سے متاثر ہوا ہے - جو کہ 70% مشکلات اور منصوبوں کی رکاوٹوں کا سبب بنتا ہے۔ وزارت تعمیرات کی معلومات کا حوالہ دیتے ہوئے، مسٹر کھوئی نے کہا کہ صرف ہنوئی اور ہو چی منہ شہر میں، ایک اندازے کے مطابق تقریباً 400 منصوبوں پر عمل درآمد کے طریقہ کار میں مشکلات کا سامنا ہے، یہ رکاوٹیں کئی سالوں سے چلی آ رہی ہیں لیکن حل نہیں ہو سکی ہیں۔

"عملی طور پر، کچھ علاقوں میں اپنی اتھارٹی کے اندر مشکلات اور مسائل کو ہدایت کرنے اور حل کرنے میں پہل اور عزم کا فقدان ہے، اور ایسا کرنے سے گریز اور ناپسندیدگی کی ذہنیت رکھتے ہیں، نیز کاروباریوں کے لیے مشکلات کو حل کرنے کے لیے مرکزی ایجنسیوں کے ساتھ ہم آہنگی کے ساتھ۔ اس کے علاوہ، بہت سے قانونی ضابطے اوورلیپ ہو رہے ہیں، اور قانون کا اطلاق متضاد اور متضاد ہے،" VREN کے چیئرمین نے کہا۔

رئیل اسٹیٹ - ریئل اسٹیٹ کے کاروبار کو اس نعرے کے مطابق کام کرنا چاہیے — VNREA کے چیئرمین Nguyen Van Khoi نے ورکشاپ سے خطاب کیا۔

تاہم، بقیہ مسائل کے علاوہ، ڈاکٹر Nguyen Van Khoi نے اب بھی واضح طور پر تسلیم کیا کہ حکومت اور وزارتیں اور شاخیں پچھلے کچھ عرصے میں رئیل اسٹیٹ سیکٹر کی بالواسطہ اور بالواسطہ مدد کرنے کے لیے بہت سے طریقہ کار اور پالیسیاں جاری کرنے میں بہت سرگرم رہی ہیں۔

"ہم سمجھتے ہیں کہ یہ پالیسیاں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں بہت سی رکاوٹوں کو دور کر سکتی ہیں، تاہم، مزید جامع حل کی ضرورت ہے، بشمول قانونی طریقہ کار، لیکویڈیٹی پیدا کرنے کے لیے سرمائے تک رسائی اور مصنوعات کی فراہمی، جن پر ماہرین اور مارکیٹ کے اراکین کو بحث اور تشریح کرنے کی ضرورت ہے،" مسٹر کھوئی نے اشتراک کیا۔

حالیہ دنوں میں ریاست کی کوششوں کا اعتراف کرتے ہوئے، ڈاکٹر کین وان لوک - رکن قومی مالیاتی اور مالیاتی پالیسی مشاورتی کونسل نے کہا کہ مجاز حکام کی پالیسیاں مارکیٹ کو مثبت اور سخت سمت میں متاثر کر رہی ہیں۔

خاص طور پر، مانیٹری پالیسی سخت اور یقینی سے ڈھیلی اور لچکدار کی طرف منتقل ہو گئی ہے، جس سے کاروباروں کو قرض کی توسیع/ملتوی میں اچھی مدد ملتی ہے۔ مالیاتی پالیسی کو وسعت دی گئی ہے، توجہ مرکوز کی گئی ہے، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے اتار چڑھاو کی قریب سے پیروی کی گئی ہے۔

آخر میں، رئیل اسٹیٹ سے براہ راست متعلق قوانین جیسے کہ زمین کا قانون، ہاؤسنگ قانون، رئیل اسٹیٹ بزنس لاء، وغیرہ کو قومی اسمبلی میں پیش کرنے کے لیے مجاز حکام کے ذریعے فعال طور پر مکمل کیا جا رہا ہے۔

مسٹر Lucpha نے کہا کہ "ایسا کبھی بھی نہیں ہوا ہے کہ ان تینوں قوانین میں ایک ہی وقت میں ترمیم کی گئی ہو، اور نہ ہی ایسا کبھی ہوا ہے جہاں ان تینوں قوانین کی طرح دیگر متعلقہ قوانین میں ایک ہی وقت میں ترمیم کی گئی ہو۔ اس لیے ہمیں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو بچانے کے لیے ماضی کے ساتھ ساتھ آنے والے وقتوں میں بھی حکومت کی کوششوں کو صحیح معنوں میں تسلیم کرنا چاہیے۔"

بہت سے بقایا مسائل کو "درست اور درست طریقے سے" ٹھیک کرنے کی ضرورت ہے۔

موجودہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات اور قانونی اور مالیاتی مسائل کو دور کرنے کے حل کے بارے میں بات کرتے ہوئے، مسٹر لوک نے تجزیہ کیا کہ رئیل اسٹیٹ کو متاثر کرنے والے 6 اہم عوامل ہیں: میکرو اکنامکس (افراط زر، شرح سود، شرح مبادلہ، رقم کی فراہمی، سرمایہ کاری وغیرہ)؛ قانونی ماحول، رئیل اسٹیٹ مینجمنٹ اور نگرانی کے طریقے؛ منصوبہ بندی اور بنیادی ڈھانچہ؛ فنانس (سرمایہ کاری کے ذرائع، ٹیکس اور فیس، بنیادی اور ثانوی رئیل اسٹیٹ ٹرانزیکشن مارکیٹس)؛ طلب اور رسد اور قیمتیں؛ شفاف ڈیٹا کی معلومات.

ماہر کے مطابق قانونی مسائل رئیل اسٹیٹ کے لیے سب سے بڑی رکاوٹ اور مشکل ہیں۔ یہ رائے متعدد وجوہات سے پیدا ہوتی ہے جیسے کہ زمین، تعمیرات اور رئیل اسٹیٹ کے شعبوں میں قانونی ضابطے انتہائی پیچیدہ ہیں، جن میں 100 سے زائد قوانین، حکمنامے، سرکلر شامل ہیں... جن میں بہت سے ضابطے متضاد، متضاد اور یکسانیت کا فقدان ہیں۔

اس کے بعد، قانونی ضابطے نامکمل ہیں، بروقت رہنمائی نہیں کرتے، اور حقیقت کے قریب نہیں ہیں۔ آخر کار، غلطیوں کے خوف، ذمہ داری کے خوف، اور ذمہ داری سے ہٹنے کے خوف نے سست روی کا مظاہرہ کیا اور بہت سے منصوبوں کو روک دیا۔

کچھ حل تجویز کرتے ہوئے، ڈاکٹر کین وان لوک نے کہا کہ مخصوص اداروں کو مکمل کرنا اور متعلقہ قوانین میں ترمیم کی پیشرفت کو تیز کرنا ضروری ہے۔ تاہم، یہاں تک کہ اگر یہ تیزی سے کیا جاتا ہے، تب بھی ریئل اسٹیٹ کے لیے قانونی مسائل کو حل کرنے، قوانین کے درمیان ہم آہنگی اور مستقل مزاجی کو یقینی بنانے کے لیے جائزہ لینا ضروری ہے۔

سرمایہ کو رئیل اسٹیٹ میں واپس لانے کے لیے، ماہر نے کہا کہ اس مسئلے کو فوری طور پر حل کیا جانا چاہیے، سرمایہ کاروں کے جائز حقوق کو یقینی بناتے ہوئے، اس طرح رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں سرمایہ کاروں کا اعتماد مضبوط ہوتا ہے۔

کاروباری پہلو پر، مسٹر لوک نے اپنے خیال کا اظہار کیا کہ موجودہ مشکل اور غیر متوقع تناظر میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو "اگر بیمار ہو تو علاج کرنا ضروری ہے" کے اصول کے مطابق چلنا چاہیے۔

خاص طور پر، کاروباری اداروں کو اپنی سرمایہ کاری کے ساتھ ساتھ ان کی کارپوریٹ گورننس کی تنظیم نو میں فیصلہ کن ہونے کی ضرورت ہے۔ مشکل مارکیٹ کے تناظر میں، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو اپنی سرمایہ کاری کو محدود کرنے اور مشکلات پر قابو پانے کے لیے اپنے کاروبار کی تنظیم نو کرنے کی ضرورت ہے۔

اس کے علاوہ، بتدریج سرمائے کے ذرائع کو متنوع بنانا (بینک کریڈٹ کے علاوہ، دیگر چینلز جیسے بانڈز، اسٹاکس، سرمایہ کاری فنڈز، مالیاتی لیزنگ وغیرہ) کا حوالہ دینا اور مخصوص سرمائے کے استعمال کے مقاصد سے وابستہ سرمائے کو متحرک کرنا، مالی فائدہ کو کم کرنا، اور رسک مینجمنٹ پر توجہ دینا۔

اس کے ساتھ، کاروباری اداروں کو ٹیکس اور کریڈٹ ریکارڈز میں مزید شفافیت اور پیشہ ورانہ مہارت حاصل کرنے اور اعتماد کو مضبوط کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کے ساتھ اپنے وعدوں کو پورا کرنے کی ضرورت ہے۔

خاص طور پر، مسٹر لوک نے نوٹ کیا کہ بہت سے کاروباروں نے حال ہی میں ریاست کے سامنے اپنی رائے اور خیالات کا اظہار کیا ہے، اس طرح رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے مشکلات پر قابو پانے کے لیے بہت سے حل تجویز کیے ہیں - یہ ایک انتہائی مثبت اقدام ہے۔

تاہم، ماہر نے تبصرہ کیا کہ بہت سے کاروبار اب بھی اس مسئلے کو سمجھے بغیر اپنی کاروباری صورت حال کے بارے میں شکایت کرنے میں "دل کی گہرائیوں میں ڈوبے ہوئے" ہیں، اس لیے مسٹر لوک نے کہا کہ کاروباری اداروں کو زیادہ ہوشیار ہونے کی ضرورت ہے، حکام کو "درست اور درست سفارشات دینا" ۔

ماخذ