26 نومبر کی سہ پہر، وفود کی اکثریت کے ساتھ، ہنوئی پیپلز کونسل نے ایک قرارداد منظور کی جس کا اعلان اور 1 جنوری 2026 سے لاگو ہونے والی پہلی اراضی کی قیمت کی فہرست کو منظم کیا گیا۔
اس کے مطابق، ہنوئی میں نئی زمین کی قیمت کی فہرست میں 702 ملین VND/m2 سے زیادہ کی سب سے زیادہ قیمت ہے، جو پرانے ہون کیم ضلع کے مرکزی علاقے کی سڑکوں پر مقام 1 (اسٹریٹ فرنٹیج) پر لاگو ہوتی ہے۔ یہ سطح زمین کی پرانی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں تقریباً 2% بڑھ گئی۔
مضافاتی علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ جن میں سے، علاقہ 9 (بشمول لین من، او ڈائن، ڈین فوونگ، ہوائی ڈک، ڈونگ ہوا، ڈونگ سون، این کھنہ کمیون) میں سب سے زیادہ اضافہ، تقریباً 26 فیصد ہے۔ اس گروپ میں زمین کی سب سے زیادہ قیمت 64.7 ملین VND/m2 ہے، جو قومی شاہراہ 32 پر لوکیشن 1 پر لاگو ہوتی ہے (Xuan Phuong وارڈ کی سرحد سے لے کر Kim Chung - Di Trach شہری علاقے تک)۔
ایریا 7 (بشمول 9 کمیونز ٹائین تھانگ، ین لینگ، کوانگ من، می لن، فوک تھین، تھو لام، ڈونگ انہ، ونہ تھانہ، تھین لوک) اور علاقہ 10 (بشمول 12 کمیونز ڈائی تھانہ، تھانہ ٹرائی، نگوک ہوئی، نام پھو، وان تھونگ، ون تھونگ، ونہنگ، ونہنگ، ون منہ، 12 کمیون) Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) 25% کے اضافے کے ساتھ۔
ہنوئی میں زمین کی قیمتوں میں ہوشربا اضافے سے ریڈ بک کی قیمت بھی بڑھ گئی ہے۔ تصویر: Huu Chanh
ویتنام ریئل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (VNREA) کا خیال ہے کہ زمین کی اونچی قیمت کی فہرست نے مضافاتی علاقوں میں جائیداد کی سرمایہ کاری کی لاگت میں بھی اضافہ کیا ہے۔ یہ سرمایہ کاری کے منصوبوں کی کشش کو کم کرتا ہے اور آبادی کو منتشر کرنے کے لیے مضافاتی علاقوں میں مکانات تیار کرنے کے منصوبے کو متاثر کرتا ہے۔
نتیجے کے طور پر، مارکیٹ میں رہائش کی فراہمی میں کمی جاری رہ سکتی ہے۔ ایک ہی وقت میں، کمرشل ہاؤسنگ کی قیمتوں میں بھی اضافہ ہو گا، جس سے حقیقی ضروریات والے لوگوں کے لیے رہائش تک رسائی کم ہو جائے گی۔
ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے مطابق، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بحالی کے مرحلے میں ہے، بہت سے کاروباروں کی تنظیم نو کرنی ہوگی۔ لہذا، اس وقت زمین کی قیمتوں میں اضافہ ایک دوہرا بوجھ بن سکتا ہے، جس سے بحالی کا عمل سست ہو سکتا ہے۔
VNREA نے کہا، "زمین کی قیمتوں میں اضافہ کاروباروں اور لوگوں کے لیے زیادہ مالی ذمہ داریوں کا باعث بنے گا۔ ساتھ ہی، معاوضے، مدد، اور آباد کاری کو نافذ کرتے وقت بجٹ کا بوجھ بھی بڑھے گا۔"
زمین کی قیمت کی فہرست کو معاوضے کا حساب لگانے، دوبارہ آباد ہونے والے لوگوں اور رہائشی زمین کے لیے معاوضہ پانے والوں کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے ایک بنیاد کے طور پر استعمال کیا جاتا ہے۔ زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے زمین کے استعمال کے ٹیکس، ذاتی انکم ٹیکس کا حساب لگانا۔ یہ زمین کے استعمال، منتقلی یا زمین پر انتظامی طریقہ کار جیسے ریڈ بک جاری کرنے سے متعلق فیس اور چارجز جمع کرنے کی بھی بنیاد ہے۔
اس پر تبصرہ کرتے ہوئے، لاؤ ڈونگ کے ساتھ ایک انٹرویو میں، وکیل Nguyen Van Dinh - ایک رئیل اسٹیٹ قانونی ماہر - نے کہا کہ زمین کی قیمتوں کی فہرست میں اضافہ بالواسطہ طور پر زمین کی مخصوص قیمتوں میں اضافہ کرے گا، کیونکہ موازنہ کے طریقوں، آمدنی اور اضافی کے حساب سے مخصوص زمین کی قیمتیں زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق قیمت سے کم نہیں ہو سکتیں، جس کی وجہ سے زمین کی قیمت کی فہرست "" بن جاتی ہے۔
اس طرح، اگر ریاست منصوبے کے نفاذ کے لیے زمین مختص کرتی ہے، تو کاروباری اداروں کو زیادہ ادائیگی کرنی پڑے گی، جس سے بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہو گا۔ یا ریاست کی جانب سے زمین پر دوبارہ دعویٰ کرنے کی صورت میں، لوگوں کو بازار کی قیمت کے قریب معاوضہ بھی دیا جائے گا، جس سے زمین کے شعبے میں تنازعات اور قانونی چارہ جوئی کو کم کرنے میں مدد ملے گی...
تاہم، وکیل Nguyen Van Dinh نے کہا کہ دوسری طرف، زمین کی قیمتوں کی فہرست لوگوں کی زندگیوں میں خلل ڈال سکتی ہے، جس سے زمین کے استعمال سے متعلق اخراجات بڑھ سکتے ہیں۔
مثال کے طور پر، زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کے معاملات جب ریاست زمین کے استعمال کے حقوق کو تسلیم کرتی ہے (پہلی بار سرٹیفکیٹ جاری کرنا)، گھرانوں اور افراد کے زمین کے استعمال کے مقصد میں تبدیلی کی اجازت دیتی ہے۔ سالانہ زمین کا کرایہ ادا کرتا ہے؛ زمین کے استعمال کے ٹیکس کا حساب لگاتا ہے؛ رجسٹریشن فیس اور خاص طور پر زمین کے استعمال کے حق کی منتقلی سے انکم ٹیکس... یہ سب زمین کی قیمت کی فہرست پر مبنی ہیں۔
وکلاء کے مطابق اگر زمین کی قیمت کی فہرست دوگنی ہوجاتی ہے تو زمین کے استعمال کی فیس، ٹیکس، فیس، چارجز وغیرہ جو لوگوں کو ادا کرنے پڑتے ہیں وہ دو گنا زیادہ ہوں گے، جب کہ یہ رعایا کا ایک بڑا گروپ ہے۔ زمین کی قیمت کی فہرست یقینی طور پر ایک وسیع اور جامع اثر کا سبب بنے گی۔
مثال کے طور پر، غیر زرعی زمین کے استعمال کے ٹیکس کو ہمیشہ "ہلکا" ٹیکس سمجھا جاتا ہے کیونکہ ٹیکس کی شرح زمین کی قیمت کی فہرست میں زمین کی قیمت کا صرف 0.03% ہے۔ لیکن اب اگر زمین کی قیمت کی فہرست کو 5 گنا بڑھانے کے لیے ایڈجسٹ کیا جائے تو یہ ٹیکس بہت سے لوگوں کے لیے بوجھ بن جائے گا۔
حل کے بارے میں، وکیل Nguyen Van Dinh کے مطابق، انتظامی اداروں کو ٹیکس کی ذمہ داریوں، فیسوں، چارجز، زمین کے استعمال کی فیس، اور زمین کے کرایے سے متعلق قانونی دستاویزات کے نظام کو ایڈجسٹ کرنے پر غور کرنے کی ضرورت ہے۔
مثال کے طور پر، گھرانوں اور افراد کے زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی سے حاصل ہونے والے انکم ٹیکس کے ساتھ، موجودہ پرسنل انکم ٹیکس قانون 2% کی ٹیکس کی شرح مقرر کرتا ہے اور اس کا حساب زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق کیا جاتا ہے۔ اس مفروضے کے ساتھ کہ زمین کی قیمت کی فہرست میں اضافہ ہوتا ہے، 2% ٹیکس کی شرح کا مطالعہ کرنے اور اسے ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے تاکہ رعایا پر ٹیکس کا بوجھ نہ بڑھے،" وکیل ڈِنہ نے کہا۔
وکلاء کے مطابق، حقیقت میں، یہ حل ریاست کی طرف سے لاگو کیا گیا ہے. مثال کے طور پر، زمین کے کرایے کی وصولی پر حکم نامہ نمبر 103/2024 کے مطابق، سالانہ ادائیگی کے ساتھ زمین کے لیز کی صورت میں، زمین کے کرایے کا حساب لگانے کے لیے سالانہ زمین کے کرایے کی یونٹ کی قیمت کا تخمینہ فیصد کو زمین کی قیمت سے ضرب دے کر لگایا جاتا ہے۔
فرمان نمبر 103 0.25% سے 3% تک کا فیصد مقرر کرتا ہے (پہلے یہ شرح 1% سے 3% تک تھی)۔ اس طرح حکمنامہ 103 میں مقدمہ درج کیا گیا ہے کہ زمین کی قیمتیں 4 گنا بڑھ جائیں، لوگوں کا زمین کا کرایہ مستحکم رہے گا۔
مسٹر TUAN
تبصرہ (0)