بڑھتی ہوئی شرح سود، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے ایک امتحان

ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن نے کہا کہ شرح سود کی موجودہ سطح بہت زیادہ دباؤ میں ہے۔ اس تناظر میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ، قرض پر بہت زیادہ انحصار کرنے والا شعبہ، بحالی اور ترقی کے عمل کے لیے ایک بڑے امتحان کا سامنا کر رہا ہے۔

مہنگائی کے دباؤ کی واپسی اور دنیا کے بڑے مرکزی بینکوں کے محتاط انتظامی رجحان نے کم شرح سود کو برقرار رکھنے کی گنجائش کم کر دی ہے۔ (تصویر: پی وی)

رئیل اسٹیٹ اکثر وہ شعبہ ہوتا ہے جو نقد بہاؤ میں اتار چڑھاؤ کے وقت سب سے زیادہ فائدہ اٹھاتا ہے۔ نچلی سطح کو برقرار رکھنے کے طویل عرصے کے بعد، بہت سے بینکوں میں بچت کی شرح سود مختصر مدت میں خاموشی سے بڑھ رہی ہے، جس کی وجہ سے قرض دینے کی شرح سود میں اضافے کا رجحان ہے۔ اگرچہ اسٹیٹ بینک نے اپنی لیکویڈیٹی سپورٹ پالیسی کو برقرار رکھا ہے اور جون سے ٹریژری بلز کے ذریعے رقم نکالنے کا سلسلہ دوبارہ شروع نہ کرنے پر مالیاتی سختی کا اشارہ نہیں دیا ہے، لیکن شرح سود کی سطح اس وقت کافی دباؤ میں ہے۔

درحقیقت، جب شرح سود میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے، تو پہلا اور سب سے واضح اثر مارکیٹ میں لیکویڈیٹی میں کمی کا ہوتا ہے۔ گھر خریدار، خاص طور پر وہ لوگ جو قرض استعمال کرتے ہیں، اپنے مالیاتی منصوبوں پر نظر ثانی کریں گے۔ دریں اثنا، رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کار اپنے پورٹ فولیو کی توسیع کے منصوبوں کے ساتھ زیادہ محتاط ہیں، کیونکہ متوقع منافع سرمائے کی بڑھتی ہوئی لاگت کو پورا کرنے کا امکان نہیں ہے۔

ایک ہی وقت میں، پراجیکٹ ڈویلپمنٹ انٹرپرائزز کو دوہرے خطرے کا سامنا کرنا پڑتا ہے: مالیاتی لاگت بڑھ جاتی ہے جب کہ طلب کم ہوتی ہے، جس سے نقدی کا بہاؤ سست ہو جاتا ہے اور نئی سپلائی سکڑ جاتی ہے۔ جب سپلائی کم ہو جاتی ہے، لین دین جمود کا شکار ہو جاتا ہے، اور قیمتیں اس وجہ سے پچھلے ادوار کی طرح اوپر کی رفتار کو برقرار رکھنا مشکل ہو جاتی ہیں۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک ایسا شعبہ ہے جو کریڈٹ پالیسی پر بہت زیادہ انحصار کرتا ہے۔ (تصویر: پی وی)

بڑے قرضوں کا فائدہ اٹھانے کی خصوصیت کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری کا ذریعہ ہے جو شرح سود کے اتار چڑھاو سے براہ راست اور گہرا متاثر ہوتا ہے۔ ماضی میں، ویتنامی مارکیٹ نے 2011-2013 کی مدت میں شدید گراوٹ کا سامنا کیا، جب قرض دینے کی شرح سود 18%-20%/سال کی حد سے تجاوز کر گئی۔ بہت سے کاروباروں اور سرمایہ کاروں کو نقصانات کو کم کرنے کے لیے اثاثے فروخت کرنے پڑے، جس کی وجہ سے مارکیٹ ایک طویل عرصے تک "منجمد" رہی، کئی علاقوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں 30-40% تک کم ہوئیں، یہاں تک کہ مرکزی علاقے میں بھی۔

وجہ کا ایک حصہ قلیل مدتی قرضوں پر انحصار کرنے کی سرمایہ کاری کی ذہنیت سے آتا ہے، جبکہ رئیل اسٹیٹ کے منصوبوں اور اثاثوں میں طویل سرمایہ کاری کا دور ہوتا ہے۔ جب سرمائے کی لاگت اچانک بڑھ جاتی ہے تو نقدی کی روانی میں خلل پڑتا ہے، اور غیر قانونی ہونے کا خطرہ تقریباً ناگزیر ہوتا ہے۔

دباؤ ترجیحی ہوم لون سے بھی آتا ہے۔ تاہم، ترجیحی مدت صرف عارضی ہے۔ فلوٹنگ شرح سود کی مدت میں داخل ہونے پر، اگر عمومی شرح سود بڑھ جاتی ہے، تو قرض کی ادائیگی کا دباؤ تیزی سے بڑھ جائے گا۔ بہت سے صارفین "کوئی پرنسپل ادا نہیں کر رہے لیکن سود دوگنا ہو گیا ہے" کی صورتحال میں پڑ جاتے ہیں۔ جب مارکیٹ میں لیکویڈیٹی کم ہوتی ہے، نقصانات کو کم کرنے کے لیے مصنوعات کو دوبارہ بیچنا مشکل ہو جاتا ہے اور خراب قرض کا خطرہ کریڈٹ سسٹم میں واپس آ سکتا ہے۔

جب شرح سود میں اضافہ ہوتا ہے تو رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کو دوہرے خطرات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ ایک طرف، انہیں منصوبوں پر عمل درآمد کے لیے قرضوں کے لیے زیادہ مالی اخراجات برداشت کرنا پڑتے ہیں۔ دوسری طرف، مارکیٹ میں قوت خرید اس وقت کم ہو جاتی ہے جب لوگوں کو گھر خریدنے کے لیے قرض تک رسائی میں دشواری ہوتی ہے۔

دریں اثنا، کارپوریٹ بانڈ موبلائزیشن چینل ابھی تک مکمل طور پر بحال نہیں ہوا ہے۔ نیا جاری کرنا اب بھی محتاط ہے، جبکہ میچورنگ بانڈز کی مقدار زیادہ ہے، بہت سے کاروباروں کو زمین کے فنڈز بیچ کر، تعمیراتی پیش رفت میں تاخیر یا ادائیگی کے وقت میں توسیع کے لیے ٹھیکیداروں اور بینکوں کے ساتھ گفت و شنید کر کے نقد بہاؤ کا انتظام کرنے پر مجبور کرتے ہیں۔

نہ صرف جاری منصوبوں پر اثر انداز ہوتا ہے بلکہ طویل بلند شرح سود زمینی فنڈز کو بڑھانے اور نئے منصوبے شروع کرنے کی صلاحیت کو بھی کمزور کرتی ہے۔ نتیجے کے طور پر، ہاؤسنگ سپلائی میں درمیانی مدت میں نمایاں کمی کا خطرہ ہے۔

دوسرا نتیجہ عوامی سرمایہ کاری اور بنیادی ڈھانچے کے اخراجات پر بالواسطہ اثر ہے۔ جب خام مال کی قیمتیں، مزدوری کی لاگت، اور سائٹ کلیئرنس میں اضافہ ہوتا ہے، تو نقل و حمل کے بہت سے اہم منصوبوں کی پیش رفت سست پڑ جاتی ہے۔ یہ براہ راست ان علاقوں کی قیمتوں میں اضافے کی توقعات پر اثرانداز ہوتا ہے جن کی "انفراسٹرکچر سے فائدہ" کی پیشین گوئی کی گئی تھی، جس سے بہت سے ثانوی سرمایہ کاروں کو مشکل میں ڈال دیا گیا تھا۔

بہت سے چیلنجوں کے باوجود، ویتنام کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے طویل مدتی نقطہ نظر مثبت رہتا ہے، رہائش کی مضبوط طلب اور شہری کاری کی بدولت۔ جیسے جیسے معیشت بڑھے گی، مکانات، صنعتی رئیل اسٹیٹ، دفتر برائے لیز اور خوردہ جیسے طبقات مستحکم مانگ کو برقرار رکھیں گے۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کا خیال ہے کہ، فی الحال، گھر کے خریداروں کو اس موقع سے فائدہ اٹھانا چاہیے جب شرح سود اب بھی کم ہے اور سپلائی ٹھیک ہو رہی ہے۔ اس کے مطابق، قرضوں کے استعمال کو محفوظ سطح پر کنٹرول کیا جانا چاہیے، جائیداد کی قیمت کے 50% سے زیادہ نہیں، خطرات سے بچنے کے لیے جب سود کی شرحیں تبدیل ہو سکتی ہیں۔ خریداروں کو مضبوط مالیاتی صلاحیت، قانونی ضمانتوں اور تعمیراتی پیشرفت کے ساتھ، خاص طور پر مستقبل میں بننے والی ہاؤسنگ مصنوعات کے ساتھ معروف سرمایہ کاروں کے پراجیکٹس کے انتخاب کو بھی ترجیح دینی چاہیے۔

ماخذ: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html