بچت کی شرح سود میں اضافہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر کیا اثر پڑے گا؟

حال ہی میں، بہت سے بینکوں نے ڈپازٹ کی شرح سود میں اضافہ کرنا شروع کیا ہے، جس سے گھر کے خریداروں، کاروباروں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر اثر انداز ہونے کی توقع ہے۔

ماہرین کے مطابق جب ڈپازٹ کی شرح سود میں اضافہ ہوگا تو بینکوں کی ان پٹ لاگت بڑھے گی، قرضے کی شرح سود پر دباؤ ڈالنا تقریباً ناگزیر ہے، البتہ اس میں کچھ تاخیر ہوسکتی ہے۔

یہ پیشین گوئی کی گئی ہے کہ آنے والے مہینوں میں، بینکوں کو 2025 کے اوائل کی طرح کم قرضے کی سطح کو برقرار رکھنے میں مشکل پیش آئے گی۔ اس لیے، چوتھی سہ ماہی میں اوسط قرضے کی شرح سود 2025 کی تیسری سہ ماہی کے مقابلے میں بڑھ سکتی ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے مطابق، جب قرضے کی شرح میں اضافہ ہوتا ہے تو پہلا اور سب سے واضح اثر مارکیٹ میں لیکویڈیٹی میں کمی ہے۔ گھر خریدار، خاص طور پر وہ لوگ جو قرض استعمال کرتے ہیں، اپنے مالیاتی منصوبوں پر نظر ثانی کریں گے۔ دریں اثنا، سرمایہ کار اپنے پورٹ فولیو کو بڑھانے کے منصوبوں کے ساتھ زیادہ محتاط ہیں، کیونکہ متوقع منافع سرمائے کی بڑھتی ہوئی لاگت کو پورا کرنے کا امکان نہیں ہے۔

ایک ہی وقت میں، پراجیکٹ ڈویلپمنٹ انٹرپرائزز کو دوہرے خطرے کا سامنا کرنا پڑتا ہے: طلب میں کمی کے ساتھ مالی اخراجات میں اضافہ، جس کی وجہ سے کیش فلو سست ہو جاتا ہے اور نئی سپلائی سکڑ جاتی ہے۔ جب سپلائی کم ہو جاتی ہے، لین دین جمود کا شکار ہو جاتا ہے، اور قیمتیں اس وجہ سے پچھلے ادوار کی طرح اوپر کی رفتار کو برقرار رکھنا مشکل ہو جاتی ہیں۔

شرح سود بڑھنے پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ متاثر ہو سکتی ہے۔ (مثال: کانگ ہیو)۔

بڑے قرض لیوریج کو استعمال کرنے کی خصوصیت کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ شرح سود کے اتار چڑھاو سے سب سے زیادہ براہ راست اور گہرا متاثر سرمایہ کاری کا چینل ہے۔ وجہ کا ایک حصہ قلیل مدتی قرضوں پر انحصار کرنے کی سرمایہ کاری کی نفسیات سے آتا ہے، جبکہ رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس اور اثاثوں میں طویل سرمایہ کاری کا دور ہوتا ہے۔ جب سرمائے کی لاگت اچانک بڑھ جاتی ہے تو نقدی کی روانی میں خلل پڑتا ہے، اور غیر قانونی ہونے کا خطرہ تقریباً ناگزیر ہوتا ہے۔

VARS کے مطابق، دباؤ ترجیحی ہوم لون سے بھی آتا ہے۔ حالیہ برسوں میں، مارکیٹ کو متحرک کرنے کے لیے، بہت سے سرمایہ کاروں اور کمرشل بینکوں نے صرف 5.5%/سال سے ترجیحی شرح سود کے ساتھ ہوم لون پیکجز شروع کیے ہیں، یہاں تک کہ سود سے پاک، 5 سال تک کے پرنسپل رعایتی وقفے کے ساتھ۔ یہ پالیسی بڑی تعداد میں لوگوں اور سرمایہ کاروں کو رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کے لیے سستے سرمائے تک رسائی میں مدد دیتی ہے۔

تاہم، ترجیحی مدت اکثر صرف عارضی ہوتی ہے۔ فلوٹنگ شرح سود کی مدت میں داخل ہونے پر، اگر عام شرح سود کی سطح بڑھ جاتی ہے، تو گھر کے خریداروں کے قرض کی ادائیگی کا دباؤ تیزی سے بڑھ جائے گا۔ جب مارکیٹ میں لیکویڈیٹی کم ہوتی ہے، نقصانات کو کم کرنے کے لیے مصنوعات کو دوبارہ بیچنا مشکل ہو جاتا ہے اور خراب قرض کا خطرہ کریڈٹ سسٹم میں واپس آ سکتا ہے۔

VARS کے مطابق، طویل بلند شرح سود زمین کے فنڈز کو بڑھانے اور نئے پروجیکٹ شروع کرنے کی صلاحیت کو بھی کمزور کر سکتی ہے۔ درحقیقت، بینک اکثر مارکیٹ میں مندی کے دوران سود کی شرح میں اضافہ کرتے ہیں۔ اس وقت، بہت سے کاروبار نقصانات کو محدود کرنے کے لیے سرمایہ کاری کو بڑھانے کے بجائے "چپ کر بیٹھنے" کا انتخاب کرتے ہیں۔ نتیجے کے طور پر، ہاؤسنگ سپلائی درمیانی مدت میں کم ہونے کا خطرہ ہے۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر ڈاکٹر ڈِن ٹرونگ تھین - ایک معاشی ماہر کے مطابق، شرح سود رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے سب سے زیادہ حساس "ریگولیٹنگ والو" ہے۔ جب قرض لینے کے اخراجات بڑھتے ہیں، تو مکانات کی قیمتوں میں اتنی تیزی سے اضافہ ہونے کا امکان نہیں ہے جتنا کہ گزشتہ مدت میں تھا۔ اعلیٰ مالیاتی لیوریج استعمال کرنے والے سرمایہ کار اپنے قرضوں کے بوجھ کو کم کرنے کے لیے اپنے پورٹ فولیو کی تشکیل نو کرنے یا اثاثے فروخت کرنے پر مجبور ہیں۔ دریں اثنا، جن لوگوں کو رہائش کی حقیقی ضرورت ہے انہیں بھی اپنے مالیاتی منصوبوں کا دوبارہ حساب لگانا چاہیے کیونکہ ماہانہ قرضوں کی ادائیگی کے بڑھتے ہوئے دباؤ کی وجہ سے۔

گھر خریداروں کو رقم ادھار لیتے وقت محتاط رہنا چاہیے۔ (تصویر: کانگ ہیو)۔

گھر خریدنے والوں کو کیا کرنا چاہیے؟

اس تناظر میں، VARS تجویز کرتا ہے کہ شرح سود میں اضافے کے خطرات سے بچنے کے لیے لوگوں کو جائیداد کی قیمت کا 50% سے زیادہ قرض نہیں لینا چاہیے۔ اس کے ساتھ ساتھ، انہیں باوقار سرمایہ کاروں اور شفاف قانونی حیثیت کے حامل پروجیکٹوں کا انتخاب کرنا چاہیے تاکہ جب پراجیکٹ شیڈول سے پیچھے ہو یا اسے حوالے نہ کیا جا سکے تو رقم اور جائیداد دونوں کو ضائع ہونے سے بچایا جا سکے۔

ڈاکٹر Nguyen Tri Hieu، ایک فنانس اور بینکنگ ماہر، یہ بھی تجویز کرتے ہیں کہ گھر خریداروں کو جائیداد کی قیمت کا صرف 80% تک قرض لینا چاہیے، جبکہ اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ ماہانہ ادائیگی خالص آمدنی کے 50% سے زیادہ نہ ہو۔ زیادہ اہم بات یہ ہے کہ ملازمت میں کمی یا آمدنی میں کمی کی صورت میں ان کے پاس کم از کم 6-12 ماہ کا ریزرو فنڈ ہونا چاہیے۔

مسٹر Do Quy Duy - CEO، Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading Company - نے بتایا کہ تقریباً 30-40 ملین VND/ماہ کی ماہانہ آمدنی والے خاندان کے لیے، بینک سود کی ادائیگی کے لیے اس کیش فلو ویلیو کا صرف 40% قرض لینا مناسب ہے۔

خاص طور پر، 30 ملین/ماہ کی آمدنی کے ساتھ، آپ کو بینک کو ادائیگی کے لیے تقریباً 12 ملین خرچ کرنا چاہیے، 40 ملین/ماہ کی آمدنی کے ساتھ، آپ کو تقریباً 16.17 ملین خرچ کرنا چاہیے۔ یہ ایک مناسب قرض ہے۔

جہاں تک ان کی آمدنی صرف 20 ملین VND ہے، انہیں خطرات سے بچنے کے لیے ہوم لون لینے سے پہلے کیش فلو بڑھانے پر غور کرنا چاہیے۔

نومبر کے آغاز سے، بہت سے بینکوں نے اپنی جمع شدہ سود کی شرحوں میں اضافہ کیا ہے۔ مثال کے طور پر، VPBank میں پچھلے مہینے کے مقابلے میں 0.3%/سال کا اضافہ ہوا۔ Techcombank نے اعلان کیا کہ 1-2 ماہ کی مدت کے لیے شرح سود 0.2%/سال بڑھ کر 3.95%/سال ہو گئی ہے۔ 3 ماہ کی مدت کے لیے شرح سود 0.3%/سال بڑھ کر 4.75%/سال ہو گئی۔ PVCombank نے بھی بیک وقت 1-36 ماہ کی شرائط کے لیے شرح سود میں 0.5% فی سال اضافہ کیا۔ ہو چی منہ سٹی ڈویلپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمرشل بینک ( HDBank ) نے 1-5 ماہ کی مدت کے لیے شرح سود میں 0.15% فی سال اور 6 ماہ کی مدت کے لیے 0.2% فی سال اضافہ کیا۔ خوشحالی دور کمرشل جوائنٹ اسٹاک بینک (GPBank) نے تمام شرائط کے لیے اپنی جمع شدہ سود کی شرحوں کو ایڈجسٹ کر لیا ہے۔ یہ اضافہ 1-5 ماہ کے ٹرم ڈپازٹس کے لیے 0.1% سالانہ اور 6-36 ماہ کے ٹرم ڈپازٹس کے لیے 0.2% سالانہ ہے۔

ماخذ: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html