تنخواہ 30 ملین VND/ماہ لیکن 3 بلین VND سے کم اپارٹمنٹ ابھی بھی ہے... "پہنچ سے باہر"

مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے جامع حل کی ضرورت ہے۔

"لوگوں کے پاس مکانات کی کمی ہے لیکن ان کے پاس خریدنے کے لیے گھر نہیں ہیں۔ لوگ 100 ملین VND/m² میں گھر خریدنے کے متحمل کیسے ہو سکتے ہیں؟ اگر ریل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھتی رہیں، لوگ دیکھیں گے کہ مکانات کی قیمتیں زیادہ، زیادہ اور زیادہ، بہت زیادہ ہیں، لوگ خریدنے کے متحمل نہیں ہیں۔" گزشتہ ہفتے کے اوائل میں ہاؤسنگ پالیسی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے بارے میں مرکزی اسٹیئرنگ کمیٹی کے اجلاس میں وزیر اعظم فام من چن کے اس بیان کو لوگوں کی خصوصی توجہ حاصل ہوئی۔ بیان مختصر تھا لیکن لاکھوں لوگوں کے دلوں کو چھو گیا، خاص طور پر وہ لوگ جو ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی جیسے بڑے شہروں میں کئی سالوں سے رہ چکے ہیں اور کام کر رہے ہیں۔

اس میٹنگ میں حکومت کے عزم کو بیان کرتے ہوئے، وزیر اعظم فام من چن نے اہم کاموں اور حل کے 11 گروپوں پر زور دیا جس کا مقصد سپلائی میں اضافہ، لاگت کو کم کرنا، تجارتی مکانات کی قیمتوں کو مناسب سطح پر رکھنے کی کوشش کرنا، سماجی رہائش کی ترقی کو فروغ دینا، تاکہ لوگوں کے لیے سازگار اور مناسب رہائش کے حالات ہوں۔

مارکیٹ کی رائے کے مطابق، کمرشل ہاؤسنگ اور سوشل ہاؤسنگ کے دو حصوں کو الگ الگ حل کی ضرورت ہوگی۔ خاص طور پر، تجارتی رہائش قانونی طریقہ کار اور عمل درآمد کے وقت سے متعلق مسائل کو حل کرنے پر مرکوز ہے۔ دریں اثنا، سوشل ہاؤسنگ کو کاروباروں کو شرکت کے لیے راغب کرنے کے لیے سرمائے کے مسائل اور پالیسیوں کو حل کرنے کی ضرورت ہے۔

"میں نے سوال پوچھا کہ مکانات کی اونچی قیمتوں کو کم کرنے کا حل کیا ہے، اسے لوگوں کی آمدنی کے لیے کس طرح معقول اور موزوں بنایا جائے؟ بہت سے جامع حل ہونے چاہئیں۔ اکیلے مالیاتی پالیسی یہ نہیں کر سکتی، اکیلے مالیاتی پالیسی یہ نہیں کر سکتی، اکیلے زمینی پالیسی یہ نہیں کر سکتی، مرکزی حکومت یہ نہیں کر سکتی، مقامی حکام اور کاروباری ادارے نہیں کر سکتے۔ یہ بہت جامع اور ہم آہنگ ہونا ضروری ہے۔ ایک جامع، کھلا اور موثر حل ہے جس میں مرکزی حکومت اور مقامی حکام کے درمیان بہت قریبی ہم آہنگی ہونی چاہیے۔

ہوم لون پر سود کی شرح 4 فیصد سے کم ہونی چاہیے

درحقیقت، اب کئی سالوں سے، پارٹی، ریاست اور حکومت نے رہائش کو ایک اہم سماجی تحفظ کی پالیسی کے طور پر شناخت کیا ہے۔ اعداد و شمار کے مطابق رواں سال جولائی تک پورے ملک میں 692 سوشل ہاؤسنگ منصوبے زیر عمل ہیں۔ یہ 2030 تک 1 ملین سوشل ہاؤسنگ یونٹس کے ہدف کی جانب روڈ میپ میں ایک قدم آگے ہے۔ ایک اور نتیجہ حکومت کی شاندار کوششوں کو ظاہر کرتا ہے: اگست تک، ویتنام نے بنیادی طور پر ملک بھر میں عارضی اور خستہ حال مکانات کو ختم کرنے کا ہدف مکمل کر لیا تھا۔

مکانات کی موجودہ مارکیٹ قیمت پر واپس جائیں۔ ویتنام انسٹی ٹیوٹ فار رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن کے اعداد و شمار کے مطابق، تقریباً 10 سال پہلے، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں صرف 18 - 25 ملین VND/m² کے لگ بھگ تھیں۔ لیکن اب، اوسط تعداد بڑھ کر 75.5 ملین VND/m² ہو گئی ہے۔ بہت سے اعلیٰ ترین منصوبے 100 - 200 ملین VND/m² پر قیمتیں بھی پیش کر رہے ہیں۔

مکانات کی قیمتوں کو کیسے ٹھنڈا کیا جائے؟ کاروباری اداروں اور ماہرین کے مطابق، بہت سے ہم آہنگ حل کی ضرورت ہے۔

زمین کی قیمتوں، تعمیراتی سامان، اور مزدوری کی لاگت میں اضافے کی وجہ سے ہاؤسنگ پراجیکٹس کی لاگت میں اضافہ ہوا ہے، یا سرمایہ کار صرف اعلیٰ درجے کے، سپر لگژری گھروں کو ترجیح دیتے ہیں۔ قیاس آرائیاں، ذخیرہ اندوزی وغیرہ۔ یہ وہ اہم وجوہات ہیں جن کے بارے میں خیال کیا جاتا ہے کہ 2023 کے دوسرے نصف سے لے کر اب تک مکانات کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے۔

مسٹر Nguyen Quoc Hiep - GP Invest Company کے بورڈ آف ڈائریکٹرز کے چیئرمین نے نشاندہی کی: "فی الحال، رئیل اسٹیٹ کی سپلائی مارکیٹ کا تعین کرے گی، چاہے قیمت بڑھے یا گھٹے۔ وقت طویل ہے، سرمایہ کاری کی لاگت بڑھ رہی ہے۔ زمین کی قیمت کے تعین سے لے کر ویلیو ایشن تک، وقت بہت طویل ہے۔ کچھ پروجیکٹوں میں 2-3 سال لگتے ہیں۔"

اگرچہ 9 بینکوں نے سوشل ہاؤسنگ کے لیے 145 ٹریلین VND کے ترجیحی لون پیکج میں حصہ لینے کے لیے اندراج کیا ہے۔ 6 کمیوں کے بعد، یہ شرح سود اب سرمایہ کاروں کے لیے 6.4%/سال اور گھر خریداروں کے لیے 5.9% تک گر گئی ہے۔ قرض کی مدت 5 سال ہے۔ تاہم، 2 سال سے زائد عرصے کے بعد، اس کریڈٹ پیکج نے صرف 4,000 بلین VND سے زیادہ رقم تقسیم کی ہے۔ اگرچہ کاروباری اداروں اور لوگوں کی طرف سے قرضوں کی مانگ بہت زیادہ ہے۔

مسٹر Nguyen Van Khoi - ویتنام رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین نے کہا: "ادائیگی کی مدت بہت کم ہے، زیادہ تر کاروبار 10 سال سے زیادہ کی تجویز کرتے ہیں، جو قیمت کو نیچے دھکیل دے گا۔ کم آمدنی والے لوگوں اور کارکنوں کے لیے خریداری کی سطح کو کم کر کے 4% کرنا چاہیے۔"

کچھ آراء کا کہنا ہے کہ سرمایہ کاروں کے انتخاب میں تبدیلی کی ضرورت ہے۔

VPBank کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Duc Vinh نے کہا، "اس کے بجائے کہ حکومت کو سماجی رہائش کے لیے، آزادی سے لے کر ہر چیز کا خیال رکھنا پڑے، آپ تحقیق کر سکتے ہیں اور چند درجن کاروباروں کو منتخب کرنے پر غور کر سکتے ہیں، انہیں کاروبار کے حوالے کر سکتے ہیں، تاکہ آپ صرف 15-20 ملین کی قیمت مقرر کر سکیں،" VPBank کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Duc Vinh نے کہا۔

قیاس آرائی کرنے والے گروہوں کی جانب سے مارکیٹ میں پیدا ہونے والے خلل کی وجہ سے مکانات کی بلند قیمتوں کو نظر انداز نہیں کیا جا سکتا۔ مثال کے طور پر، تقریباً 2,000 اپارٹمنٹس کے ساتھ ایک پروجیکٹ، قیاس آرائی پر مبنی سرمایہ کاری گروپ صرف 100 اپارٹمنٹس رکھ سکتا ہے، پھر قیمت کو مسلسل بڑھاتا ہے، جھوٹی کمی پیدا کرتا ہے، ہجوم کی نفسیات پر کھیلتا ہے۔ لہٰذا، فروخت کی قیمت کو جڑ سے شمار کرنے کے علاوہ، یعنی جب سے سرمایہ کار پراجیکٹ قائم کرتا ہے، اوپر والے حصے کا حساب لگانا بھی ضروری ہے، جب رئیل اسٹیٹ مکمل ہونا اور مارکیٹ میں لانا شروع ہو چکی ہے۔

ہو چی منہ شہر میں سستی مکانات کی فراہمی کو بڑھانے کے حل

مارکیٹ ریسرچ کمپنیوں کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ ہو چی منہ شہر میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں پچھلے سال کے دوران 18-20% اضافہ ہوا ہے۔ قیمتوں میں مسلسل اضافے کا سامنا کرتے ہوئے، بہت سے نوجوان خاندان کرائے پر لینا اور انتظار جاری رکھنا قبول کرتے ہیں۔

تاہم، کیم ٹو (آفس ورکر، ہو چی منہ سٹی) کے لیے، یہ سوال کہ وہ حال ہی میں اربوں VND/اپارٹمنٹ کی قیمت میں اضافے کے ساتھ مکان کب خرید سکے گی، واقعی ایک ناقابل جواب ہے۔

دفتری ملازمت کے ساتھ، تنخواہ تقریباً 30 ملین VND/ماہ ہے، اس کے علاوہ کچھ بچتیں، لیکن 3 بلین VND/یونٹ سے کم میں اپارٹمنٹ خریدنا Tu کی پہنچ سے بالکل باہر ہے۔

"مجھے امید ہے کہ بینک کی شرح سود کے ساتھ ساتھ اپارٹمنٹ کی قیمتوں کے لحاظ سے گھر خریدنے والے نوجوانوں کی مدد کے لیے مزید پالیسی پیکجز ہوں گے،" محترمہ ٹو نے شیئر کیا۔

ماہرین کے مطابق ہو چی منہ سٹی کے لیے سپلائی میں اضافہ اور مکانات کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کو روکنے کا تیز ترین حل یہ ہے کہ صاف اراضی کے فنڈز کی منصوبہ بندی کی جائے جو کہ سستی رہائش کی ترقی کو ترجیح دیں۔

Savills Vietnam کے سینئر ڈائریکٹر ڈاکٹر Su Ngoc Khuong نے کہا، "ہمیں کم آمدنی والے اور متوسط آمدنی والے لوگوں کے لیے زمین کے فنڈز کو یقینی بنانے کے لیے منصوبے بنانے کی ضرورت ہے۔"

یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ سماجی رہائش کی تعمیر کے دوران قانونی طریقہ کار کی مشکلات اب بھی ایک "بڑے رکاوٹ" ہیں جو بہت سے کاروباروں کو پریشان کرتی ہیں۔

لی تھانہ کنسٹرکشن اینڈ ٹریڈ کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر لی ہُو اینگھیا نے کہا: "قرارداد 201 کو طریقہ کار کو تیز کرنے کے لیے جاری کیا گیا تھا، لیکن آخر میں، اس قرارداد کے تحت سوشل ہاؤسنگ کو تعمیراتی اجازت نامہ دینے کی ضرورت ہے۔ اجازت دیتا ہے۔"

اس حقیقت کا سامنا کرتے ہوئے، سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن تجویز کرتی ہے کہ حکام سوشل ہاؤسنگ کے لیے قانونی مشکلات کو دور کرتے رہیں، اور فوری طور پر تقریباً 220 پروجیکٹوں کا جائزہ لیں جو رکاوٹوں کو دور کرنے، سپلائی پیدا کرنے اور مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے حل تلاش کرنے کے لیے قانونی مسائل کا سامنا کر رہے ہیں۔

سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے طریقہ کار میں لوگوں کی مدد کریں۔

اس ہفتے کے شروع میں حکومت کی میٹنگ کا انتظار نہ کرنا پڑے، سوشل ہاؤسنگ سال کے آغاز سے ہی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک گرما گرم موضوع رہا ہے، خاص طور پر ملک کی دو بڑی مارکیٹوں، ہنوئی اور ہو چی منہ سٹی میں۔ سوشل ہاؤسنگ کی تعداد بڑھانے کے علاوہ، لوگ خریداری کے لیے درخواست دینے کے لیے کاغذی کارروائی مکمل کرنے میں بھی بہت دلچسپی رکھتے ہیں۔

ہنوئی میں 6 سوشل ہاؤسنگ پراجیکٹس کے اس سال مکمل ہونے کی امید ہے، لیکن ابھی تک ان میں سے کسی نے بھی فروخت کے لیے نہیں کھولا ہے اور نہ ہی درخواستیں قبول کی ہیں، لوگ انتظار اور امید کر رہے ہیں۔ چونکہ سوشل ہاؤسنگ اپارٹمنٹس کی قیمت صرف 18 - 27 ملین VND/m2 ہے، اس کے مقابلے میں آج مارکیٹ میں کمرشل ہاؤسنگ کی اوسط قیمت 70 - 80 ملین VND/m2 ہے، قیمت صرف 1/3 ہے۔

گزشتہ جون سے، بہت سے گھر خریدار سوشل ہاؤسنگ ایپلی کیشنز کے بارے میں معلومات کے لیے سرگرمی سے تلاش کر رہے ہیں۔ لوگوں کے لیے طریقہ کار کو سپورٹ کرنے کے لیے، ہنوئی سٹی پبلک ایڈمنسٹریشن سروس سینٹر نے Dong Anh کمیون میں سوشل ہاؤسنگ کی خریداری کے طریقہ کار کے لیے موبائل سپورٹ کا آغاز کیا ہے، جس کے نفاذ کی مدت 15 ستمبر سے 30 ستمبر تک ہے۔

ڈونگ انہ کمیون، ہنوئی میں پائلٹ نفاذ کے صرف 10 دنوں کے بعد، یہاں کے عملے کو 2,000 سے زیادہ درخواستیں موصول ہوئی ہیں۔ بڑی تعداد کے باوجود، کوئی ہنگامہ نہیں ہوا، کیونکہ زیادہ تر لوگوں کو مطلع کر دیا گیا تھا اور ان کے نمبر آن لائن سسٹم پر لیے گئے تھے۔ یہ لوگوں کو زیادہ آسانی سے سوشل ہاؤسنگ تک رسائی حاصل کرنے میں مدد کرنے کا ایک حل ہے، بروکر چینلز پر جانے سے گریز کرنا، جو آسانی سے منفی کا باعث بن سکتا ہے۔

"ڈونگ انہ میں برانچ میں طریقہ کار بہت تیز ہے۔ یہ میں پہلی بار ایسا کر رہا ہوں لیکن مجھے توقع نہیں تھی کہ یہ اتنا تیز ہوگا،" مسٹر نگوین وان سون (ہانوئی) نے کہا۔

مسٹر Nguyen Trung Viet (Hanoi) نے کہا: "جب میں نے سنا کہ ایک موبائل کنسلٹنگ ٹیم ہے تو میں بھی آیا اور مشورہ طلب کیا۔ میں نے دیکھا کہ ایپلی کیشن کافی آسان ہے اور میں خود کر سکتا ہوں۔"

تاہم، اب بھی ایسے وقت ہوتے ہیں جب، زیادہ مانگ کی وجہ سے، لوگ I-Hanoi سسٹم پر قطار نمبر حاصل نہیں کر سکتے، اس لیے انہیں اگلے دن تک انتظار کرنا پڑتا ہے۔

مسٹر Nguyen Dinh Luong - ڈپٹی ہیڈ آف ایڈمنسٹریٹو پروسیجر گائیڈنس ڈپارٹمنٹ - ہنوئی سٹی پبلک ٹریول سروس سینٹر نے کہا: "ہم قیادت کو یہ بھی مشورہ دیتے ہیں کہ اس طرح کے پروگراموں کے تحت لوگوں کی خدمت کرنے کے موقع پر I-Hanoi پر بکنگ کی تعداد میں اضافہ کیا جائے تاکہ لوگوں کی خدمت بہتر ہو سکے اور انہیں زیادہ انتظار نہ کرنا پڑے۔"

اس ہفتے کے اوائل میں ہاؤسنگ پالیسی اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے متعلق مرکزی اسٹیئرنگ کمیٹی کے اجلاس میں وزیر اعظم فام من چن نے اس بات کی تصدیق کی کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور سوشل ہاؤسنگ کو ترقی دینا ایک بڑا مسئلہ ہے، قوم اور عوام کا ایک بڑا مسئلہ، بہت اہم، بہت سے جامع حل کی ضرورت ہے، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کو کم کرنا اور سماجی ضروریات کو پورا کرنا، طلب کو پورا کرنا، سماجی ضروریات کو پورا کرنا۔ رہائش، زمین کی قیمتوں میں کمی، اخراجات میں کمی، نقل و حمل، بجلی، پانی، ٹیلی کمیونیکیشن وغیرہ کے حوالے سے انفراسٹرکچر کے مسائل کو حل کرنا۔

تعمیرات کی وزارت حکومت کے لیے ایک قرارداد جاری کرنے کے لیے تحقیق کر رہی ہے، جس میں ریاست، لوگوں اور کاروباری اداروں کے درمیان مفادات کو ہم آہنگ کرنے کے اصول کے مطابق متعدد سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کو لاگو کرنے کے لیے متعدد قابل، سرشار اور باصلاحیت کاروباری اداروں کو تفویض کیا جا رہا ہے۔

ماخذ: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm