سوشل ہاؤسنگ خریدنے میں کم از کم 10 سال کی بچت لگتی ہے: مارکیٹ کے لیے سرمایہ کو متنوع ہونا چاہیے

تقریباً 1.5 بلین VND مالیت کا سوشل ہاؤسنگ ہاؤس خریدنے کے قابل ہونے کے لیے منظوری کے معیار (40 ملین VND/مہینہ) کے مطابق "زیادہ سے زیادہ" کل آمدنی والے گھرانے کے لیے بچت میں 10 سال لگتے ہیں۔ اگر قرض استعمال کرتے ہیں تو تعداد اس سے بھی زیادہ ہوگی۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی فراہمی کا ڈھانچہ سنجیدگی سے غیر متوازن ہے۔ زیادہ تر نئی سپلائی اعلیٰ درجے کے، اعلیٰ قیمت کے منصوبوں، سرمایہ کاری کی ضروریات کو پورا کرنے پر مرکوز ہے، جن میں سے کچھ قیاس آرائی پر مبنی ہیں، جب کہ سستی رہائش کے طبقے کی فراہمی کم ہے۔

طلب اور رسد کے درمیان عدم توازن نے مکانات کی قیمتیں، خاص طور پر بڑے شہروں میں اپارٹمنٹس کے حصے میں، تیزی سے بڑھنے، قیمتوں کی نئی سطح قائم کرنے اور حقیقی آمدنی کی شرح نمو سے کہیں زیادہ ہونے کا سبب بنی ہے۔ یہ نہ صرف لوگوں کی اکثریت کے لیے رہائش تک رسائی کے مواقع کو کم کرتا ہے، بلکہ اس سے قیمت کا بلبلہ بننے کا خطرہ بھی بڑھ جاتا ہے۔

فرض کریں کہ مکان کی قیمتیں اور آمدنی یکساں رہیں، رہائش کی استطاعت تیزی سے گر رہی ہے۔ شہری علاقے میں 2 بیڈ روم والے اپارٹمنٹ کے لیے جس کی لاگت تقریباً VND5 بلین ہے، اگر کسی خاندان کی آمدن تقریباً VND50 ملین/ماہ ہے، اگر وہ اپنی تمام آمدنی خریدنے پر خرچ کر دیتے ہیں تو اسے تقریباً 8 سال لگیں گے، اور 25 سال لگیں گے اگر وہ رہائش کی لاگت اپنی آمدنی کے 1/3 سے زیادہ نہ ہونے کے اصول پر عمل کریں۔

اس اصول کے مطابق، یہاں تک کہ سماجی ہاؤسنگ طبقہ، جو شہری علاقوں میں کم آمدنی والے لوگوں کے لیے ڈیزائن کیا گیا ہے، اب "سستا" نہیں ہے، جس کی قیمت تقریباً 1.5 بلین VND ہے جس کی قیمت 60 m2 اپارٹمنٹ کی ہے، یہاں تک کہ کل آمدنی والے گھرانوں کو منظوری کے معیار کے مطابق "اعلیٰ ترین سطح پر" - 40 ملین VND/ماہ کے لیے تقریباً 1 سال کی بچت۔ درحقیقت، قرض کا اختیار استعمال کرتے وقت یہ تعداد بہت زیادہ ہوتی ہے۔

نتیجے کے طور پر، پہلے سے ہی اثاثوں کا مالک گروپ اور اثاثوں کا مالک نہ ہونے والے گروپ کے درمیان فرق تیزی سے طے ہوتا جا رہا ہے، جب رئیل اسٹیٹ کی ترقی دراصل ان لوگوں کے ایک چھوٹے سے گروپ کو مالا مال کرتی ہے جو پہلے سے ہی اثاثوں کے مالک ہیں۔ دریں اثنا، اقتصادی ترقی کے باوجود لوگوں کی اکثریت "غریب" محسوس کرتی ہے، کیونکہ رہائش کے اخراجات آمدنی سے زیادہ تیزی سے بڑھتے ہیں۔ ابتدائی مالیاتی اور اثاثہ جات کے فوائد کے حامل افراد زیادہ جائیداد کو جمع کرنے اور سرمایہ کاری کے ایک آلے کے طور پر رکھتے ہیں، زمین کی قیمت میں اضافے کی بدولت "امیر ہونے" کا سلسلہ جاری رکھتے ہیں، جب کہ جن لوگوں کے پاس مکان نہیں ہے انہیں طویل مدتی کرائے پر لینے کے خطرے کا سامنا کرنا پڑتا ہے، آمدنی کو بہتر بنانے کی کوششوں کے باوجود۔

بروقت حل کے بغیر، امیر اور غریب کا فرق نہ صرف وسیع ہو جائے گا بلکہ کئی نسلوں تک "منجمد" ہونے کا خطرہ بھی بنے گا، جو سماجی تحفظ کے اہداف، شہری کاری کی حکمت عملیوں اور قومی پائیدار ترقی کے لیے ایک بڑا چیلنج بن جائے گا۔

لہٰذا، VARS کا خیال ہے کہ ریئل اسٹیٹ کی مارکیٹ کو خود اور معیشت کو خطرے میں ڈالے بغیر ترقی جاری رکھنے کے لیے، مکانات کی قیمتوں میں گرم اضافہ کو "بریک" کرنے کے لیے کوئی حل نکالنے کی ضرورت ہے۔ خاص طور پر، سب سے اہم حل سستی رہائش کی فراہمی کو صاف کرنا ہے۔ جب سپلائی کافی زیادہ ہوتی ہے، تو مارکیٹ کی قیمتیں طلب اور رسد کے حقیقی توازن کے مطابق خود کو منظم کرتی ہیں۔

سب سے پہلے، مقامی ایجنسیوں کی نفاذ کی صلاحیت کو بہتر بنانے کے ساتھ ساتھ، نئے قانونی نظام کے نفاذ کی رہنمائی کرنے والے دستاویزات کی تکمیل کو تیز کرنا ضروری ہے۔

دوسرا، بینک کریڈٹ پر انحصار کو کم کرنے کے لیے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لیے کیپٹل چینلز کو متنوع بنانا ضروری ہے۔ کارپوریٹ بانڈ مارکیٹ کی تشکیل نو کریں تاکہ ایک موثر درمیانی اور طویل مدتی سرمائے کا ذریعہ بن سکے۔ ایک ہی وقت میں، قومی ہاؤسنگ فنڈ کی تشکیل کو فروغ دینا اور رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (REITs) تیار کرنا ضروری ہے۔

تیسرا، سماجی رہائش اور سستی رہائش کے منصوبوں کو منصوبہ بندی میں ترجیح دی جانی چاہیے اور ان میں ترغیبی طریقہ کار ہونا چاہیے۔ شہری ترقی کو نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے سے منسلک کیا جانا چاہیے، خاص طور پر بیلٹ روڈ، میٹرو اور ہائی ویز کو شہری جگہ کو وسعت دینے اور مرکز میں زمین کی قیمتوں پر دباؤ کو کم کرنے کے لیے۔ ایک ہی وقت میں، "زندگی کو مستحکم کرنے کے لیے گھر کا مالک ہونا" کی ذہنیت کو کم کرتے ہوئے، پیشہ ورانہ کرائے کی مارکیٹ تیار کرنا ضروری ہے۔

چوتھا، مارکیٹ کے شرکاء کی سرگرمیوں کا جائزہ لینے، درجہ بندی کرنے اور ان کی نگرانی کرنے کی بنیاد کے طور پر، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقیوں کی نگرانی اور ابتدائی انتباہ کے لیے معیارات اور معیارات کے سیٹوں کی تحقیق اور اسے جاری کرنا ضروری ہے۔ اشارے کے اس نظام کے ذریعے، انتظامی ایجنسیاں مناسب مداخلت اور ایڈجسٹمنٹ کے اقدامات کرنے کے لیے فوری طور پر "انحراف" کی علامات کا پتہ لگا سکتی ہیں، جیسے کہ قیاس آرائی، طلب اور رسد میں عدم توازن، قیمتوں میں غیر معمولی اضافہ یا مقامی لیکویڈیٹی میں کمی۔ نگرانی کے اس فعال طریقہ کار کو بنانے سے خطرات کو روکنے اور مارکیٹ کو ابتدائی اور دور سے ہی مستحکم کرنے میں مدد ملے گی، بجائے اس کے کہ صرف مسائل ظاہر ہو جائیں، جس سے سلسلہ رد عمل پیدا ہو جائے اور اسے کنٹرول کرنا مشکل ہو۔

اس کے علاوہ، ملک بھر میں زمین، ہاؤسنگ اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر ایک متحد، ہم آہنگ اور شفاف ڈیٹا بیس کی تعمیر اور تکمیل کو تیز کرنا ضروری ہے۔ یہ ایک اہم معلوماتی ڈھانچہ ہو گا جو ریاستی انتظامی ایجنسیوں، تحقیقی تنظیموں اور کاروباری اداروں کو بروقت اور درست طریقے سے مارکیٹ کی نگرانی، تجزیہ، پیشن گوئی اور چلانے میں مدد کرے گا۔

ماخذ: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html