اسٹیٹ بینک: مستقبل کے گھر خریدنے کے لیے قرض دینے پر کوئی پابندی نہیں۔

حال ہی میں، اسٹیٹ بینک نے سرکلر 22/2023 جاری کیا جس میں بینکوں کے سرمائے کی حفاظت کے تناسب کو ریگولیٹ کرنے والے سرکلر 41/2016 میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی گئی۔

یہ سرکلر اس سال 1 جولائی سے نافذ العمل ہو گا جس میں بہت سے نئے مواد شامل ہیں۔ کچھ خدشات ہیں کہ نئے ضوابط گھر خریداروں کے لیے مشکلات کا باعث ہوں گے۔

خاص طور پر، مارکیٹ کو اس بات پر تشویش ہے کہ جب سرکلر نافذ ہو جائے گا، تو یہ کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی شاخوں کو اجازت نہیں دے گا کہ وہ افراد کو "نامکمل کمرشل ہاؤسنگ برائے حوالگی (یعنی مستقبل میں بننے والی کمرشل ہاؤسنگ") خریدنے کے لیے قرضہ دے سکیں۔ لہذا، وہ افراد جو "مستقبل کی تشکیل شدہ" کمرشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرض لینا چاہتے ہیں، انہیں دوسرے حفاظتی اقدامات کو لاگو کرنا چاہیے یا اسے دوسرے اثاثوں کے ساتھ محفوظ کرنا چاہیے۔

تاہم، اسٹیٹ بینک نے تصدیق کی کہ نیا ضابطہ مستقبل کے گھر خریداروں کے حقوق کو محدود نہیں کرتا اور موجودہ ضوابط کے خلاف نہیں ہے۔

مکمل شدہ گھروں کو کم خطرے کی درجہ بندی دی جائے گی۔

خاص طور پر، سٹیٹ بینک کے سرکلر 41/2016 کی شق 10، آرٹیکل 2 میں کہا گیا ہے: "رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ شدہ قرض کسی فرد یا قانونی ادارے کو رئیل اسٹیٹ خریدنے، ریئل اسٹیٹ پروجیکٹ کو انجام دینے اور ریئل اسٹیٹ یا ریئل اسٹیٹ پراجیکٹ کے ذریعے محفوظ کیا جاتا ہے جو قرضوں کے محفوظ ٹرانس ایکٹ قانون کے مطابق بنائے گئے ہیں"۔

سرکلر 22/2023 اس مواد میں ترمیم یا تکمیل نہیں کرتا ہے۔ وہ تنظیمیں اور افراد جن کو گھر خریدنے اور اس مستقبل کے گھر کی ضمانت (رہن) کی ضرورت ہے وہ 30-120% کے رسک کوفیسٹینٹ لاگو کریں گے جو گارنٹی کے تناسب پر منحصر ہے جس کا حساب قرض کے بیلنس کے تناسب سے کولیٹرل کی قیمت میں ہوتا ہے۔ گارنٹی کے تناسب کے بارے میں کوئی معلومات نہ ہونے کی صورت میں، خطرے کا گتانک 150% ہے۔

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — سرکلر 22/2023 مستقبل میں مکان خریدنے کے حق پر پابندی نہیں لگاتا (مثال: ٹران کھنگ)۔

دریں اثناء، سرکلر نمبر 22 کی شق 1، شق 1 میں ترمیم شدہ اور ضمیمہ شدہ شق 11، ہوم مارگیج قرضوں پر سرکلر نمبر 41 کا آرٹیکل 2، جو افراد کو مکان خریدنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے ذریعے حاصل کردہ قرضے ہیں۔

خاص طور پر، مکان خریدنے کے لیے افراد کے لیے رئیل اسٹیٹ کے محفوظ قرضوں کو درج ذیل شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے:

سب سے پہلے، قرض کی ادائیگی کا ذریعہ قرض سے پیدا ہونے والی کرائے کی آمدنی کا ذریعہ نہیں ہے۔

دوسرا، مکان کی فروخت کے معاہدے کے مطابق گھر حوالے کرنے کے لیے مکمل کر لیا گیا ہے۔

تیسرا، بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی برانچوں کو رہن والے مکانات کو سنبھالنے کے مکمل قانونی حقوق حاصل ہیں جب گاہک محفوظ لین دین سے متعلق قانون کی دفعات اور ہاؤسنگ کے قانون کے مطابق اپنے قرض کی ادائیگی نہیں کر سکتے۔

چوتھا، اس مارگیج لون سے بننے والے گھر کی آزادانہ طور پر قدر ہونی چاہیے (کسی تیسرے فریق کے ذریعے یا بینک یا غیر ملکی بینک کی برانچ کے کریڈٹ اپروول ڈپارٹمنٹ سے آزاد کسی محکمے کے ذریعے) پروڈنس کے اصول کے ساتھ (قرض کی منظوری کے وقت قیمت مارکیٹ کی قیمت سے زیادہ نہیں ہے) بینک یا غیر ملکی بینک کی برانچ کے ضوابط کے مطابق۔

سوشل ہاؤسنگ خریدنے، گورنمنٹ سپورٹ پروگرامز اور پراجیکٹس کے تحت ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضوں کے لیے، ان کا تعین ہاؤسنگ سے متعلق قانون کی دفعات کے مطابق کیا جاتا ہے اور مذکورہ شرائط (پہلا، تیسرا، چوتھا) کو پورا کیا جاتا ہے۔

اس ضابطے کے بارے میں، اسٹیٹ بینک نے وضاحت کی کہ ہوم مارگیج لون میں شامل ہوں گے: مکانات خریدنے کے لیے ہوم مارگیج لون جو مقررہ شرائط پر پورا اترتے ہوں، بشمول حوالے کی تکمیل کی شرط، اور حکومت کے سپورٹ پروگرامز اور پروجیکٹس کے تحت سوشل ہاؤسنگ، مکان خریدنے کے لیے قرض۔ گارنٹی کے تناسب اور آمدنی کے تناسب پر منحصر ہے، ہوم مارگیج لون پر لاگو ہونے والے رسک کوفیشینٹ 20-100% تک ہوتے ہیں۔

سوشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرضوں کے لیے، حکومت کے سپورٹ پروگرامز اور پروجیکٹس کے تحت گھر خریدنے کے لیے، حوالے کرنے کے لیے مکمل ہونے والے مکان کی شرط کو پورا کرنے کی ضرورت نہیں ہے اور رسک کوفیشینٹ دیگر ہوم مارگیج لون کے مقابلے میں صرف 20-50 فیصد پر کم ہے، تاکہ سماجی ہاؤسنگ کی حوصلہ افزائی کی حکومت کی پالیسی کو نافذ کیا جا سکے۔

اسٹیٹ بینک نے کہا کہ گھر کی خریداری کے معاہدے کے تحت مکمل شدہ مکان کی شرط صرف گھر کے رہن والے قرضوں پر لاگو ہوتی ہے (جو رئیل اسٹیٹ کے ذریعے محفوظ کردہ دیگر وصولیوں کے مقابلے میں کم خطرے کے قابلیت سے مشروط ہیں)۔

اگر کسی تنظیم یا فرد کو مستقبل میں مکان بنانے یا خریدنے کی ضرورت ہو اور مستقبل کی رہائش کو گروی رکھا جائے، تو یہ ریل اسٹیٹ کے ذریعے حاصل کردہ قرض کا معاملہ ہو گا جیسا کہ شق 10، سرکلر 41 کے آرٹیکل 2 میں بیان کیا گیا ہے اور اس سے متعلقہ رسک کوفیشینٹ جیسا کہ شق 10 میں بیان کیا گیا ہے، آرٹیکل 41 C کا اطلاق ہوگا۔

"اس طرح، یہ ضابطہ مستقبل میں مکان خریدنے کے لیے تنظیموں اور افراد کے حقوق کو محدود نہیں کرتا اور موجودہ ضوابط کے خلاف نہیں ہے،" اسٹیٹ بینک نے تصدیق کی۔

اس سے قبل، اسٹیٹ بینک کے سرکلر 22/203 پر تبصرہ کرتے ہوئے، مسٹر لی ہوانگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن (HOREA) کے چیئرمین - نے کہا کہ مذکورہ ضابطے نے کمرشل بینکوں اور غیر ملکی بینکوں کی شاخوں کو لوگوں کو نامکمل کمرشل ہاؤسنگ خریدنے کے لیے قرض دینے کی اجازت نہیں دی تھی۔

ان کے مطابق، اگر سرکلر کے نافذ ہونے سے قبل مذکورہ بالا تفصیلات میں فوری طور پر ترمیم نہیں کی گئی تو یہ ضابطہ برے نتائج کا باعث بن سکتا ہے، جس سے مشکلات پیدا ہو سکتی ہیں اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے معمول کے کام میں رکاوٹ پیدا ہو سکتی ہے، جس سے مارکیٹ کی بحالی اور ترقی کے عمل کو مختصر اور طویل مدت میں منفی طور پر متاثر کیا جا سکتا ہے۔

HoREA نے ایک ایسا ضابطہ شامل کرنے کی تجویز پیش کی جس سے کریڈٹ اداروں کو افراد کو قرض دینے کی اجازت دی جائے تاکہ وہ مستقبل کے کمرشل ہاؤسنگ کو خرید سکیں جو خود گھر کے ذریعہ محفوظ (رہن) ہو۔ یہ ضابطہ کمرشل ہاؤسنگ یا سوشل ہاؤسنگ، دستیاب ہاؤسنگ یا مستقبل کی رہائش کے ساتھ خریدنے کے دونوں صورتوں پر لاگو ہوتا ہے۔

ماخذ