زنجیر کی رکاوٹ
ہو چی منہ شہر میں سماجی رہائش (NOXH) میں مہارت رکھنے والی کمپنی Le Thanh کمپنی کے ڈائریکٹر مسٹر لی Huu Nghia نے تبصرہ کیا: ماضی میں ، حکومت کے پاس NOXH کو تیار کرنے کے لیے بہت سے طریقہ کار اور پالیسیاں تھیں۔ تاہم، ان ترغیبات نے سرمایہ کاروں کے لیے مشکل بنا دیا ہے، جس سے طریقہ کار اور درخواستوں کی تعداد کمرشل ہاؤسنگ پروجیکٹس (NOTM) کے مقابلے میں زیادہ مشکل ہو گئی ہے۔ مثال کے طور پر، موجودہ ضوابط کے مطابق، NOXH پروجیکٹس 1/2,000 اسکیل پلاننگ میں قابل ریاستی ایجنسیوں کی طرف سے منظور شدہ NOTM کے مقابلے تعمیراتی کثافت، زمین کے استعمال کے گتانک، اور آبادی کے سائز کے لحاظ سے 1.5 گنا زیادہ مراعات کے حقدار ہیں۔ تاہم، حقیقت یہ ہے کہ تقریباً تمام NOXH پروجیکٹس NOTM سے منتقل کیے گئے ہیں، اس لیے وہ 1/2,000 کی منصوبہ بندی کے لیے موزوں نہیں ہیں۔ مراعات سے لطف اندوز ہونے کے لیے موزوں ہونے کے لیے، 1/2,000 کی منصوبہ بندی اور 1/500 کی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرنا ضروری ہے۔ تاہم، منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ انتہائی مشکل ہے.
بہت سی رکاوٹیں سماجی ہاؤسنگ تعمیراتی پروگرام کو بہت کم نتائج حاصل کرنے کا سبب بنتی ہیں۔
"ہو چی منہ سٹی میں، قرارداد 98 ریاست سے مطالبہ کرتی ہے کہ وہ 1/2,000 اور 1/500 کی منصوبہ بندی کو ایڈجسٹ کرے تاکہ سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کو مراعات سے لطف اندوز ہونے میں مدد ملے اور منصوبہ بندی کے ساتھ ہم آہنگ رہیں۔ دریں اثنا، فرمان نمبر 31 یہ شرط رکھتا ہے کہ سماجی ہاؤسنگ کے منصوبے تفصیلی منصوبہ بندی کے مطابق ہونے چاہئیں اور محکمہ کو سرمایہ کاری کی پالیسی کے طور پر تسلیم نہیں کیا جائے گا اور سرمایہ کاری کی اجازت دی جائے گی۔ ریزولیوشن 98 کی پیروی کریں، لہذا یہ اب بھی "پھنس گیا" ہے، اگر کوئی ریزولیوشن نہیں ہے، تو محکمہ پلاننگ اینڈ آرکیٹیکچر کبھی بھی کاروباری اداروں کے لیے 1/500 کی منصوبہ بندی کو منظور نہیں کرے گا، اس کا مطلب یہ ہے کہ ریزولوشن 98 کے بغیر دیگر علاقوں میں، طریقہ کار کو دگنا نہیں کیا جاتا ہے، اس لیے "محکمہ کو ایڈجسٹ کرنا ضروری ہے۔" 1/2,000 منصوبہ بندی اور پھر انٹرپرائزز کے لیے 1/500 کی منصوبہ بندی کو منظور کرنا ضروری ہے"، مسٹر اینگھیا نے حوالہ دیا اور زور دیا: "انٹرپرائزز کے ذریعہ بنائے گئے سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس خود لینڈ فنڈ اسٹیبلشمنٹ ڈیکری کی ناکافیوں کی وجہ سے سرمایہ کاروں کو منظوری دینے کے ساتھ ہی سرمایہ کاری کی پالیسی کی منظوری کے طریقہ کار سے تقریباً پھنس گئے ہیں۔
Thanh Nien سے بات کرتے ہوئے، زیادہ تر کاروبار ایک اور رکاوٹ کی عکاسی کرتے ہیں: قانون کے مطابق، سوشل ہاؤسنگ کرنے والے کاروبار زمین کے استعمال کی فیس سے مستثنیٰ ہیں۔ لیکن 2014 کے ہاؤسنگ قانون اور 2013 کے زمینی قانون کے مطابق جو فی الحال لاگو ہے، کاروبار کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کو مستثنیٰ کرنے کے لیے، ریاست کو پہلے زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانا چاہیے اور زمین کے استعمال کی فیس کی رقم کا نوٹس جاری کرنا چاہیے جو کاروبار کو ادا کرنا چاہیے۔ تب ہی کاروبار زمین کے استعمال کی فیس سے مستثنیٰ ہوں گے، شروع سے مستثنیٰ نہیں۔ دریں اثنا، زمین کے استعمال کی فیس کا حساب ماضی میں زیادہ تر علاقوں میں پھنس گیا ہے، یہاں تک کہ NOTM منصوبوں کے لیے بھی۔ اس کی وجہ سے سوشل ہاؤسنگ پروجیکٹس NOTM پروجیکٹس کے مقابلے میں "دوگنا پھنس گئے" ہیں۔ "شروع سے، سماجی ہاؤسنگ منصوبوں کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کو استثنیٰ دیا جانا چاہیے بجائے اس کے کہ زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے، نوٹس جاری کرنے، اور پھر زمین کے استعمال کی فیس سے مستثنیٰ ہونے کا مرحلہ شامل کیا جائے۔"
کریڈٹ بھی مسدود ہے۔
سوشل ہاؤسنگ میں مہارت رکھنے والی کمپنی کے طور پر، سوشل ہاؤسنگ انویسٹمنٹ اینڈ ڈیولپمنٹ جوائنٹ اسٹاک کمپنی کے جنرل ڈائریکٹر مسٹر من ہوانگ نے شکایت کی کہ قانون میں کہا گیا ہے کہ سوشل ہاؤسنگ کے سرمایہ کاروں کو سوشل ہاؤسنگ کے لیے سرمایہ ادھار لینے کے لیے اپنی زمین رہن رکھنے کی اجازت نہیں ہے، جب کہ NOTM کے لیے اس کی اجازت ہے۔ اس لیے ماضی قریب میں کوئی بھی کمپنی اس زمین کو سرمایہ ادھار کے لیے استعمال نہیں کر سکی۔ "یہ ستم ظریفی اس حقیقت سے پیدا ہوتی ہے کہ سماجی ہاؤسنگ انٹرپرائزز کو زمین کے استعمال کی فیس سے استثنیٰ حاصل ہے۔ جب کہ زمین کے استعمال کی فیس اس منصوبے کا صرف ایک حصہ ہے، اس منصوبے کو انجام دینے کے لیے، کاروباری اداروں کو زمین خریدنی ہوگی، لیولنگ، تعمیرات وغیرہ کے لیے ادائیگی کرنی ہوگی، اس لیے اس منصوبے کو لاگو کرنے کے لیے رقم ادھار لینے کے لیے اس زمین کو رہن رکھنے کے قابل نہ ہونا غیر معقول ہے، جس کی وجہ سے غیر منقولہ سماجی کاروباری اداروں کے لیے نقصانات کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ انٹرپرائزز، مسٹر ہوانگ نے تجزیہ کیا اور تجویز کیا: "سماجی ہاؤسنگ کی ترقی اور انتظام کے بارے میں ہاؤسنگ قانون (ترمیم شدہ)، اراضی قانون (ترمیم شدہ) کی رہنمائی کے مسودے میں، یہ ضروری ہے کہ سرمایہ کاروں کو سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹ کو ہی رہن رکھنے کی اجازت دی جائے، کم از کم ایسی صورتوں میں جہاں سرمایہ کار نے زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے پر رضامندی ظاہر کی ہے، کیونکہ فی الحال زمین کے استعمال کے حقوق حاصل کرنے کے لیے سرمایہ کاروں کو ہونا چاہیے۔ سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کو انجام دینے کے لیے کریڈٹ کیپٹل قرض لینے کے قابل، اس سے کاروباری اداروں کے لیے سماجی ہاؤسنگ پروجیکٹس کو انجام دینے میں بہت سی مشکلات پیدا ہوئیں اور مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے میں مدد ملی۔"
ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین مسٹر لی ہونگ چاؤ نے تصدیق کی: نہ صرف انتظامی طریقہ کار بلکہ سماجی رہائش کے لیے کریڈٹ بھی مسدود ہے۔ 2015 سے، کسی بھی سرمایہ کار نے ترجیحی کریڈٹ پالیسیوں کا لطف نہیں اٹھایا۔ مراعات کے بغیر، تمام سماجی ہاؤسنگ سرمایہ کاروں کو کمرشل پیکج بنانے کے لیے قرض لینا پڑتا ہے، اس لیے قیمت اب بھی زیادہ ہے۔ مثال کے طور پر، Vietcombank سماجی رہائش کی تعمیر کے لیے Nam Long کو 9%/سال قرض دیتا ہے اور تمام صارفین کو بھی 9%/سال پر قرض لینا پڑتا ہے۔ یہ شرح سود، اگرچہ NOTM بنانے کے لیے قرضوں کے مقابلے میں بہت ترجیحی ہے، لیکن صارفین کی آمدنی کے مقابلے میں بہت زیادہ ہے۔ دلچسپی کو کم کرنے کے لیے، سرمایہ کار صارفین کے لیے 2%/سال سپورٹ کرتے ہیں، لیکن یہ سپورٹ صرف پہلے 2 سالوں کے لیے ہے۔ اس لیے، ریاست کو 4 کمرشل بینکوں کے لیے شرح سود پر سبسڈی دینے کے لیے درمیانی مدت کے بجٹ کے ذریعہ کا بندوبست کرنے کی ضرورت ہے: Vietinbank، Vietcombank، Agribank ، BIDV جو سماجی ہاؤسنگ پالیسی میں حصہ لے رہے ہیں۔ ایک ہی وقت میں، 4.8%/سال کی موجودہ ترجیحی شرح سود کی پالیسی کو نافذ کرنے کے لیے سوشل پالیسی بینک کو دوبارہ سرمایہ کاری کریں۔
"قومی اسمبلی کی قائمہ کمیٹی کو سماجی ہاؤسنگ پالیسیوں کو نافذ کرنے، سوشل پالیسی بینک کو دوبارہ فنانس کرنے یا ترجیحی سماجی ہاؤسنگ کریڈٹ پالیسیوں کو نافذ کرنے کے لیے اسٹیٹ بینک کی طرف سے نامزد کردہ چار کمرشل بینکوں کے لیے شرح سود پر سبسڈی دینے کے لیے درمیانی مدت کے ریاستی بجٹ کے سرمائے کو مختص کرنے پر غور کرنا چاہیے،" مسٹر چاؤ نے تجویز پیش کی، انہوں نے مزید کہا کہ VND120,000 بلین کمرشل بینک سود کی شرح کے ساتھ کئی ارب روپے کے قرضے کے پیکیج کے ساتھ۔ 3 سال کی مدت کے لیے عام تجارتی قرض کی شرح سود سے 1.5-2% کم۔ اس شرح سود کا سرمایہ کاروں پر مثبت اثر پڑتا ہے کیونکہ انہیں پہلے 12%/سال تک کی شرح سود پر قرض لینا پڑتا تھا۔ تاہم، VND120,000 بلین کا کریڈٹ پیکج سوشل ہاؤسنگ کے خریداروں اور کرایہ داروں کے لیے موزوں نہیں ہے نہ صرف اس لیے کہ انہیں 7.5%/سال کی بلند شرح سود ادا کرنی پڑتی ہے اور اس کا اطلاق صرف 5 سال کی مدت کے لیے ہوتا ہے، اور یہ شرح سود بھی ہر 6 ماہ بعد ایڈجسٹ کی جاتی ہے۔ ترجیحی مدت کے بعد، شرح سود پر اتفاق کیا جاتا ہے اور "تیرتا" ہوتا ہے، لہذا سوشل ہاؤسنگ کے خریدار اور کرایہ دار ایک "غیر محفوظ" ذہنیت رکھتے ہیں اور قرض لینے سے ڈرتے ہیں۔ لہذا، وزارت تعمیرات 110,000 بلین VND کے کریڈٹ پیکج، شرح سود 4.8 - 5%، قرض کی زیادہ سے زیادہ مدت 25 سال کی تجویز کو بحال کرنا جاری رکھے ہوئے ہے۔
سوشل ہاؤسنگ کے نتائج بہت کم ہیں۔
انتظامی طریقہ کار اور سرمائے میں رکاوٹوں نے ماضی میں سوشل ہاؤسنگ ڈویلپمنٹ پلان پر عمل درآمد کو اپنے ہدف تک پہنچنے سے روک دیا ہے۔ خاص طور پر، ملک بھر میں 2016 - 2020 کی مدت صرف تقریباً 41 فیصد تک پہنچی۔ جن میں سے، اگرچہ ہو چی منہ سٹی نے منصوبہ کا 75% حاصل کر لیا، لیکن اصل تعداد صرف 15,000 سوشل ہاؤسنگ یونٹس (اوسط 3,000 یونٹس فی سال) تھی، جس کی بڑی مانگ پوری نہیں ہوئی۔ 2021 - 2025 کی مدت میں، پورے ملک نے 38,128 اپارٹمنٹس کے ساتھ، صرف 72 سماجی ہاؤسنگ منصوبے مکمل کیے ہیں، جو منصوبے کے تقریباً 9 فیصد تک پہنچ گئے ہیں۔ جن میں سے، ہو چی منہ سٹی نے صرف 2 منصوبے مکمل کیے ہیں اور استعمال میں لائے ہیں، جن میں 623 اپارٹمنٹس ہیں (2016 سے 2020 کی مدت میں منتقل کیے گئے ہیں) اور 7 پراجیکٹس شروع کیے ہیں، جن میں 4,996 اپارٹمنٹس ہیں، لیکن قانونی مسائل کی وجہ سے، تعمیرات پر عمل درآمد تقریباً ممکن نہیں ہے۔
ماخذ لنک
تبصرہ (0)