2026 سے، حکومت ہر 5 سال بعد حکومت کی طرف سے مقرر کردہ زمین کی قیمت کے فریم ورک کو ختم کر دے گی، اس کی جگہ صوبوں کی طرف سے مقرر کردہ زمین کی قیمت کی میزیں 2026 سے شروع ہو جائیں گی، اور اس کے بعد مارکیٹ کے اصل اتار چڑھاو کے مطابق سالانہ ایڈجسٹ کی جائیں گی۔ زمین کی قیمت کی میزیں سخت حکومتی ضوابط اور زراعت اور ماحولیات کی وزارت کی طرف سے اصولوں، طریقہ کار، طریقوں اور علاقوں اور مقامات کے لیے معیار کے مطابق تیار کی جاتی ہیں۔ دو سب سے بنیادی اصول قیمتوں کا تعین کر رہے ہیں جو مارکیٹ کی قیمتوں کی قریب سے عکاسی کرتے ہیں اور قیمت کا تعین کرنے والے مشاورتی یونٹ اور منظوری کے لیے مجاز اتھارٹی کے ساتھ قیمت تشخیص کونسل کے درمیان آزادی کو یقینی بنانا ہے۔ عام قیمت کے جدول میں 8 زمین کی اقسام کے مطابق 8 بنیادی ثانوی میزیں شامل ہیں: 4 میزیں زرعی زمین کے لیے (سالانہ فصلی زمین، بارہماسی فصلی زمین، آبی زراعت کی زمین، اور جنگلات کی زمین)۔ غیر زرعی زمین کے لیے 4 میزیں (رہائشی زمین، تجارتی اور خدمتی زمین، پیداواری سہولت والی زمین، اور صنعتی پارک کی زمین)۔ مزید برآں، زمین کی قیمتوں کو مزید چھوٹے ثانوی جدولوں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے، جیسے رہائشی زمین اور شہری اور دیہی علاقوں کے لحاظ سے درجہ بندی کی گئی دیگر غیر زرعی زمین کی اقسام۔ ہر ایک انتظامی یونٹ (کمیون/وارڈ) کے لیے زمین کی قیمت کی میزیں بھی دستیاب ہیں، ہر یونٹ کو مزید کئی زونز میں تقسیم کیا گیا ہے، ہر ایک زون متعدد زمروں پر مشتمل ہے۔ ہر زمرے میں متعدد مقامات ہوتے ہیں۔ رہائشی اور دیگر غیر زرعی زمین کے ہر زمرے میں عام طور پر 5 مقامات ہوتے ہیں، جب کہ زرعی زمین کے ہر زمرے میں عام طور پر 3 مقامات ہوتے ہیں۔ مقام نمبر 1 کی قیمت سب سے زیادہ ہے، اس کے بعد کے مقامات کی قیمت میں کمی واقع ہوئی ہے۔
زمین کی قیمت کی فہرست لیز یا مختص (ادائیگی کے ساتھ) کے لیے سرکاری زمین کی قیمت کا تعین کرنے کے لیے بنیادی بنیاد کے طور پر کام کرتی ہے، بولی لگانے کی قیمتیں، زمین کو تبدیل کرتے وقت زمین کے استعمال کی فیس، زمین کی خرید و فروخت پر ٹیکس، ریاست کی جانب سے زمین پر دوبارہ دعوی کرنے پر معاوضہ، اور زمین سے متعلق دیگر فیسیں اور چارجز۔
2026 میں صوبوں کے لیے زمین کی مجوزہ قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمتوں کے قریب ہے، جس میں رہائشی اراضی کے لیے اوسطاً 30%-70% اور زرعی اراضی کے لیے 20%-50% اضافہ ہوگا (2025 کے آخر تک لاگو کی گئی زمین کی قیمت کی فہرست کے مقابلے)۔ میدانی علاقوں میں رہائشی اراضی کے لیے مجوزہ اضافہ رہائشی اراضی کے لیے 30-40% اور زرعی اراضی کے لیے 15-30% ہے۔ پہاڑی علاقوں میں یہ شرح 15-30% اور 10-25% ہے۔ پہاڑی علاقوں میں زمین کی بلند ترین قیمتیں نمایاں طور پر کم ہیں، صرف 10-30% میدانی علاقوں میں۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ صوبائی انضمام کے معاملات میں، مرکزی علاقوں میں زمین کی قیمتیں نہیں بڑھتی ہیں، اور صوبائی انتظامی مرکز کے منتقل ہونے پر بھی کم ہو سکتی ہیں۔ اس کے برعکس، ضم شدہ صوبوں کے مشترکہ انتظامی مرکز بننے والے علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ ہوتا ہے۔
کئی علاقے میڈیا کی توجہ کا مرکز بنے ہوئے ہیں۔ شمال میں، ہنوئی نے شہری اراضی کی قیمتوں میں 2-26% (2025 میں ایڈجسٹ شدہ قیمت کے مقابلے)، اور 150-270% کے اضافے کی تجویز پیش کی ہے (2025 میں غیر ایڈجسٹ شدہ قیمت کے مقابلے)۔ سب سے زیادہ قیمت (فی مربع میٹر) شہر کے مرکز میں شہری زمین کے لیے 702 ملین VND اور زرعی زمین کے لیے 290,000 VND ہے۔ Quang Ninh میں، شہری اراضی کی قیمتوں میں اوسطاً 1.5-2 گنا اضافہ ہوا ہے، کچھ 5 گنا سے بھی زیادہ، 203 ملین VND تک پہنچ گئی ہے۔ دیہی زمینوں کی قیمتوں میں اوسطاً 3 گنا اضافہ ہوا ہے، کچھ کی قیمت 9 گنا تک پہنچ گئی ہے۔ Hai Phong میں 370% کا سب سے زیادہ اضافہ دیکھا گیا، شہری زمین کی قیمتیں 200 ملین VND سے تجاوز کر گئیں۔ Bac Ninh میں، شہری زمینوں کی قیمتوں میں اوسطاً 2.4 گنا اضافہ ہوا ہے، جو 120 ملین VND تک پہنچ گئی ہے۔ وسطی ویتنام میں، Nghe An صوبے میں، پرانے اور نئے Vinh شہر کے کچھ علاقوں میں زمین کی قیمتیں مارکیٹ ویلیو کے 80% کے حساب سے لگائی جاتی ہیں، جس کی بلند ترین قیمتیں 200 ملین VND سے زیادہ ہیں۔ دا نانگ میں، شہری اراضی کی قیمتوں میں 5-82% اضافہ ہوا، جو 350 ملین VND تک پہنچ گیا۔ ہر قسم کی زرعی زمین کی قیمتوں میں اوسطاً 140-150% اضافہ ہوا، جو 300,000 VND تک پہنچ گیا۔ Quang Ngai میں، شہری زمینوں کی قیمتوں میں 2-3 گنا اضافہ ہوا، جو 60 ملین VND تک پہنچ گیا۔ جنوبی ویتنام میں، ہو چی منہ سٹی میں 4%-280% اضافہ دیکھا گیا۔ چوٹی کی شہری زمین کی قیمتیں 687 ملین VND، اور زرعی زمین 810,000 VND تک پہنچ گئیں۔ ڈونگ نائی میں، رہائشی زمین کی قیمتوں میں 1.3-2 گنا اضافہ ہوا۔ زرعی زمین کی قیمتوں میں 1.1-1.8 گنا اضافہ ہوا، کچھ علاقوں میں 9 گنا تک اضافہ دیکھا گیا۔ بلند ترین شہری زمین کی قیمتیں 64 ملین VND، دیہی رہائشی زمین 18 ملین VND، اور زرعی زمین 396,000 VND/m2 تک پہنچ گئی۔ Tay Ninh میں، دیہی اور شہری علاقوں میں زمین کی قیمتوں میں 1.6 سے 6 گنا اضافہ ہوا ہے، شہری زمین کی قیمتیں 83 ملین VND اور زرعی زمین 178,000 VND پر پہنچ گئی ہیں۔
شمالی مڈلینڈز اور پہاڑی علاقے کے صوبوں کا تعلق اس گروپ سے ہے جہاں زمین کی کم سے درمیانی قیمت میں اضافہ ہوتا ہے۔ شہری رہائشی اراضی میں اوسطاً 15%-30% اضافہ ہوا، جس میں سب سے زیادہ 5-8 گنا اضافہ ہوا۔ زرعی زمین میں اوسطاً 5-20 فیصد اضافہ ہوا، جس میں سب سے زیادہ اضافہ 80 فیصد ہے۔ تھائی نگوین صوبہ 140,000 VND پر زرعی اراضی اور 100 ملین VND پر شہری رہائشی اراضی کے ساتھ بلند ترین چوٹی پر پہنچ گیا۔ Phu Tho صوبے کی قیمتیں 90,000 VND اور 105 ملین VND سے زیادہ تھیں۔ لاؤ کائی صوبے کی قیمتیں 50,000 VND اور 83,000 ملین VND سے زیادہ تھیں۔ Dien Bien صوبے کی قیمتیں 82,000 VND اور 42.5 ملین VND تھیں۔ لائ چاؤ صوبے کی قیمتیں 43,000 VND اور 9,000 ملین VND سے زیادہ تھیں۔ لینگ سون صوبے کی قیمتیں 43,000 VND اور 37.2 ملین VND تھیں۔
سون لا ان صوبوں میں سے ایک ہے جس نے اپنی 2026 کی زمین کی قیمتوں کی فہرست کا جلد اعلان کیا ہے، اور فی الحال ہر سطح، شعبوں، تنظیموں اور عوام سے رائے طلب کر رہا ہے۔ صوبائی فادر لینڈ فرنٹ کمیٹی ایڈوائزری کونسل کے اراکین سے بھی رائے اکٹھی کر رہی ہے۔ سون لا کی زمین کی قیمت کی فہرست آٹھ اقسام کی زمینوں کے لیے آٹھ قیمتوں پر مشتمل ہے۔ زرعی زمین کی چار فہرستیں ہیں (سالانہ فصلی زمین، بارہماسی فصلی زمین، جنگلاتی زمین، اور آبی زراعت کی زمین)۔ غیر زرعی زمین کی چار فہرستیں ہیں: رہائشی زمین، تجارتی اور خدمتی زمین، غیر زرعی پیداواری زمین، اور صنعتی پارک/صنعتی کلسٹر زمین)۔ غیر زرعی زمین کی درجہ بندی 75 انتظامی اکائیوں (کمیون اور وارڈز) کے ذریعے کی گئی ہے۔ ہر وارڈ میں عام طور پر تقریباً 20 علاقے ہوتے ہیں، اور ہر کمیون میں تقریباً 10 علاقے ہوتے ہیں۔ ہر علاقے میں کئی زمرے ہوتے ہیں، ہر زمرے میں عام طور پر 5 مقامات ہوتے ہیں۔ زرعی اراضی کے حوالے سے، پورے صوبے میں 75 کمیون اور وارڈز ہیں، یعنی 75 علاقے اور 75 مقامات۔ اوسط رہائشی زمین کی قیمتوں میں 10-20% اضافہ ہوا ہے۔ بنیادی زرعی زمین کی قیمتوں میں تقریباً 30% کا مسلسل اضافہ ہوا۔ رہائشی اراضی کی زمین کی تمام اقسام میں سب سے زیادہ قیمتیں تھیں، ٹو ہیو وارڈ میں سب سے زیادہ، عام طور پر 15-20 ملین VND/m2، جو کہ 54 ملین VND تک پہنچ جاتی ہے۔ دوسری سب سے زیادہ قیمت 32 ملین VND تھی، تھاو نگوین وارڈ (پہلے موک چاؤ ٹاؤن) میں۔ کمیون کی سطح پر رہائشی اراضی تقریباً 16 ملین VND (مائی سون کمیون، پہلے مائی سون ٹاؤن) تک پہنچ گئی۔ زرعی زمین کی قیمتیں دوہری فصل والی چاول والی زمین کے لیے سب سے زیادہ تھیں، اوسطاً 45,000 VND/m2، 78,000 VND (دوان کیٹ کمیون، سابقہ Moc Chau ضلع) تک پہنچ گئی۔ اس طرح، ملک بھر میں صوبوں کی زمین کی متوقع قیمتوں کی فہرستوں کے مقابلے، سون لا کی زمین کی متوقع قیمتیں سب سے کم ہیں، اور اضافے کی شرح بھی سب سے کم ہے۔ شمالی مڈلینڈز اور ماؤنٹینز کے علاقے میں، زمین کی قیمتیں اور اضافے کی شرح درمیانی حد میں ہے۔ یہ سون لا میں زمینی منڈی کی اصل صورتحال سے مطابقت رکھتا ہے۔
سون لا صوبے کی زمین کی قیمت کی فہرست میں باقی ملک اور علاقے کے مقابلے میں کچھ فرق ہے۔ یعنی (1) زرعی زمین کی قیمتیں مستقل طور پر اور رہائشی زمین کی قیمتوں سے زیادہ شرح پر بڑھتی ہیں، جبکہ باقی ملک اور خطے میں، رہائشی زمین کی قیمتیں زیادہ بڑھ جاتی ہیں۔ (2) فہرست کو شہری اور دیہی علاقوں کے مطابق تقسیم کرنے کے بجائے زمین اور غیر زرعی اراضی کو ہر کمیون اور وارڈ کے مطابق علاقوں اور مقامات میں تقسیم کیا گیا ہے۔ (3) ہر کمیون اور وارڈ کو زرعی زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے ایک علاقہ اور مقام دونوں کے طور پر استعمال کیا جاتا ہے۔ تشویشناک بات یہ ہے کہ انضمام سے قبل صوبے میں 204 کمیون اور وارڈز تھے، اب صرف 75 کمیون اور وارڈ رہ گئے ہیں۔ اب بہت سے کمیون 2-3 کمیونز سے ضم ہو گئے ہیں، جن میں مختلف ترقیاتی زونز (زون I، زون II، زون III) سے تعلق رکھنے والے کمیون بھی شامل ہیں، لیکن سبھی ایک ہی جگہ پر ہیں، جو تشویش کا باعث ہے۔
زمین کی قیمتیں اور قیمتوں میں اضافہ تمام خطوں اور صوبوں/شہروں میں مختلف ہوتا ہے بنیادی طور پر اقتصادی ترقی، شہری کاری، بنیادی ڈھانچے کی ترقی، صنعتی زونز، کاروبار اور سرمایہ کاری کے منصوبوں کی مختلف سطحوں کی وجہ سے۔ عام طور پر ماہرین پیشین گوئی کرتے ہیں کہ اگر زمین کی موجودہ قیمتیں مارکیٹ ویلیو کے 70% کے لگ بھگ ہیں تو 2026 میں قیمتوں میں تقریباً 85% اضافہ متوقع ہے۔ تاہم، مارکیٹ کی قیمتیں بعض اوقات اور بعض جگہوں پر منفی عوامل (قیمتوں میں ہیرا پھیری، قیمتوں میں افراط زر) سے متاثر ہوتی ہیں۔ آیا زمین کی قیمتوں میں متوقع اضافہ بہت تیز ہے اور یہ ایک جھٹکا پیدا کرے گا، یہ بحث کا موضوع ہے۔ اگر حکومت مارکیٹ کی قیمت کو "پکڑ لیتی ہے" تو مارکیٹ کی قیمت بھی "سوٹ" کرے گی۔ سب سے محفوظ اور معقول طریقہ یہ ہے کہ کم از کم 5 سال کا سائیکل ہو تاکہ قیمتوں میں زیادہ سے زیادہ ہم آہنگی ہو۔ زمین کی قیمتوں کو مارکیٹ ویلیو کے قریب لانا ایک معروضی اور ضروری رجحان ہے، لیکن یہ ایک دو دھاری تلوار بھی ہے۔ حکومت مالی نقصانات کو محدود کرے گی اور بجٹ کی آمدنی میں اضافہ کرے گی، لیکن اس سے معاوضہ، مدد، اور دوبارہ آبادکاری کے اخراجات میں بھی اضافہ ہو گا جب زمین کا دوبارہ دعوی کیا جائے گا۔ کاروباری اداروں کو خدشہ ہے کہ زمین کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کی وجہ سے سرمایہ کاری کے منصوبوں کی لاگت بڑھ جائے گی، مارکیٹ میں ان کی مصنوعات کی مسابقت کم ہو جائے گی، جس کے نتیجے میں مزدوروں کو راغب کرنا اور بجٹ سے آمدنی پیدا کرنا متاثر ہو گا۔ عوام کو تشویش ہے، خاص طور پر رہائشی زمین میں تبدیل ہونے پر باغ کی زمین کی قیمت کے بارے میں۔ رہائشی اراضی کے ساتھ منسلک باغیچے کی زمین کی قیمت اسی طرح کی زرعی زمین کی قیمت سے 1.5 گنا بڑھنے کی توقع ہے، لیکن جب رہائشی زمین میں تبدیل کی جاتی ہے تو قیمت 20 گنا، یا اس سے بھی 50 گنا بڑھ جاتی ہے۔ اپنے بچوں کے لیے گھر بنانے کے لیے زمین کو الگ کرنے اور تبدیل کرنے کے خواہشمند گھرانے اپنے وسائل سے زیادہ مالی بوجھ کی وجہ سے بے بس ہیں۔ بہت سے ماہرین لوگوں پر مالی بوجھ کو کم کرنے کے لیے باغیچے کی زمین کی قیمت کو رہائشی زمین کی قیمت (تقریباً 60-70%) تک بڑھانے کا مشورہ دیتے ہیں۔ تاہم، حکومت تجویز کر رہی ہے، اور قومی اسمبلی فی الحال اس مسئلے کو زیادہ معقول طریقے سے حل کرنے کے لیے مالی مراعات کے استعمال کی پالیسی پر رائے طلب کر رہی ہے۔ وہ لوگ جو باغ کی زمین کو مقررہ حد کے اندر رہائشی اراضی میں تبدیل کرتے ہیں وہ 70% کمی کے حقدار ہیں، انہیں اپنی مالی ذمہ داریوں کا صرف 30% ادا کرنا ہوگا۔ اگر حد ایک بار سے کم ہو جائے تو وہ 50% ادا کرتے ہیں۔ اگر یہ ایک یا زیادہ بار سے تجاوز کر جاتا ہے، تو وہ 100٪ ادا کرتے ہیں.
زمین کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کی وجہ سے کاروباری سرمایہ کاری کے منصوبوں کے لیے ان پٹ لاگت میں اضافے کے بارے میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کے سابق نائب وزیر پروفیسر ڈانگ ہنگ وو اور بہت سے ماہرین کا مشورہ ہے کہ اچھا تجربہ رکھنے والے ممالک اس سے سبق حاصل کر سکتے ہیں۔ خاص طور پر، کاروباری سرمایہ کاری کے منصوبے بنیادی ڈھانچہ بناتے ہیں اور مزدوروں کو راغب کرتے ہیں، جو علاقے میں زمین کی قیمتوں میں اضافے اور بجٹ کے لیے محصول پیدا کرنے کے بنیادی عوامل ہیں۔ لہذا، کاروباری اداروں پر مالی بوجھ کو کم کیا جا سکتا ہے.
ایک اور مسئلہ یہ ہے کہ زمین کی قیمت کے جدولوں کو قائم کرنے کا عمل منفی اثرات کے لیے کم حساس ہے، لیکن زمین کی قسم، رقبہ، مقام اور وقت کی بنیاد پر ہر معاملے کے لیے مخصوص زمین کی قیمتوں کا تعین مسائل کا زیادہ شکار ہو سکتا ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ زمین کی مخصوص قیمت کو پھر زمین کی قیمت کے جدول میں قیمت کو ایک عدد سے ضرب دے کر شمار کیا جاتا ہے۔ منفی خطرات، غیر منصفانہ اور ممکنہ شکایات کو روکنے کے لیے ایک مؤثر اقدام یہ یقینی بنانا ہے کہ زمین کی مخصوص قیمتوں کا تعین عوامی اور شفاف ہو، کمیونٹی کی نگرانی اور ان پٹ کے ساتھ۔ دوسری طرف، عبوری دور جو زمین کی قیمتوں میں ایڈجسٹمنٹ، زمین کے طریقہ کار، خرید و فروخت کے لین دین، اور زمین کے تبادلے تک لے جاتا ہے، اکثر تاخیر اور رکاوٹوں کا سامنا کرتا ہے، جس سے کاروبار اور شہریوں کے حقوق نمایاں طور پر متاثر ہوتے ہیں۔ تمام سطحوں پر سرکاری حکام کو ایک شفاف، ہموار، اور موثر منتقلی کے عمل کو یقینی بنانے کی ضرورت ہے، متعلقہ ایجنسیوں (جو زمین کے طریقہ کار کو سنبھالتی ہیں اور زمین کے ٹیکس، فیس اور چارجز جمع کرتی ہیں) کو زمین کی قیمت میں اضافے کے انتظار کی وجہ سے ہونے والی تاخیر پر قابو پانے کی ہدایت کرتی ہیں۔
صوبوں میں 2026 کے لیے زمین کی قیمتوں کی فہرستیں اچھی طرح سے تیار کی گئی ہیں اور عام طور پر مارکیٹ کے حقائق کی عکاسی کرتی ہیں۔ تاہم، یہ صرف تخمینے ہیں. کلیدی اسٹیک ہولڈرز (شہریوں اور کاروباری اداروں) سے آراء جمع کرنے سے، بشمول جائزہ لینے کے کام کرنے والی تنظیموں کی آراء، اور تشخیصی کونسل کے جائزوں سے، زمین کی قیمتوں کی فہرستیں بلاشبہ زیادہ مکمل ہوں گی، جو حکومت، کاروبار اور شہریوں کو مطمئن کرے گی، اور ہر ایک ملک اور پورے ملک میں سماجی و اقتصادی ترقی کو فروغ دینے میں اہم کردار ادا کرے گی۔
Phan Duc Ngu
ماخذ: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
تبصرہ (0)