رئیل اسٹیٹ سیلز انکم ٹیکس: نئی تجویز کے بارے میں اب بھی پریشان ہیں۔

وزارت خزانہ ٹیکس کے حساب کتاب کے دو طریقوں کے درمیان انتخاب کا مطالعہ کر رہی ہے، بشمول جائیداد کی منتقلی سے حاصل ہونے والے منافع پر 20% ٹیکس کا حساب لگانے کا اختیار۔

لوگ نوٹری آفس نمبر 1، ڈسٹرکٹ 1، ہو چی منہ سٹی میں نوٹرائز کرنے آتے ہیں - تصویر: QUANG DINH

اس ٹیکس پالیسی سے بجٹ کی آمدن میں اضافہ متوقع ہے لیکن اس کی فزیبلٹی کے حوالے سے بہت سے خدشات ہیں۔

Tuoi Tre اس مسئلے پر ماہرین کی رائے ریکارڈ کرتا ہے۔

- مندوب HOANG VAN CUONG (رکن قومی اسمبلی کی اقتصادی اور مالیاتی کمیٹی):

مستقبل کے لیے مثبت آپشنز

فی الحال، ذاتی انکم ٹیکس کا تعین جائیداد کی منتقلی کی کل قیمت پر 2% کی ٹیکس کی شرح سے ضرب کر کے کیا جاتا ہے۔ اسے اس طرح جمع کرنا بہت آسان اور آسان ہو گا کیونکہ پچھلی خریداریوں اور فروخت کی اصلیت کا پتہ لگانے کی ضرورت نہیں ہے۔

تاہم، 2% ٹیکس کے بھی بہت سے نقصانات ہیں۔ مثال کے طور پر لوگ رہنے کے لیے مکان خریدتے ہیں لیکن پھر کسی وجہ سے اسے منتقل کرنا پڑتا ہے، بیچنا پڑتا ہے لیکن قیمت نہیں بڑھتی اور پھر بھی فروخت کی قیمت پر 2% ٹیکس دینا پڑتا ہے۔

لہذا، قیمت خرید اور فروخت کی قیمت کے درمیان فرق پر 20% ٹیکس لگانے کا اختیار مارکیٹ کی حقیقت کے مطابق ہوگا اور ریاستی بجٹ میں ادا کیے جانے والے ذاتی انکم ٹیکس کی رقم کو بہتر بنائے گا۔

یہ 20% شرح ریئل اسٹیٹ کی منتقلی پر کارپوریٹ انکم ٹیکس ادا کرنے والی تنظیموں اور کاروباری اداروں کے ٹیکس کی شرح کے مقابلے میں بھی یکساں اور منصفانہ ہے۔

تاہم، رئیل اسٹیٹ کی خرید و فروخت کی قیمتوں سے متعلق معلومات کا انتظام فی الحال نافذ نہیں کیا گیا ہے۔ تمام معلومات خریداروں اور فروخت کنندگان کے اعلان پر مبنی ہیں، جبکہ غلط اور دھوکہ دہی پر مبنی اعلان کی صورتحال اب بھی موجود ہے۔

لہذا، 20% آپشن مستقبل میں مثبت ہو گا جب ڈیٹا کو ڈیجیٹائز کیا جائے گا اور معلومات کا مکمل انتظام کیا جائے گا۔ موجودہ تناظر میں، جب یہ ممکن نہیں ہے، ضروری ہے کہ 2% ٹیکس وصولی کے آپشن پر عمل درآمد جاری رکھا جائے اور ممکنہ طور پر 20% آپشن کو مکمل معلومات کے ساتھ کیسز کے ساتھ جوڑ دیا جائے۔

- ڈاکٹر NGUYEN NGOC TU (ٹیکس ماہر):

لوگوں کو ٹیکس کے حساب کتاب کا طریقہ منتخب کرنے کی اجازت ہونی چاہیے۔

ذاتی انکم ٹیکس کی نوعیت آمدنی پر عائد ہوتی ہے، انفرادی ٹیکس دہندگان کو ٹیکس صرف اس وقت ادا کرنا ہوگا جب انہیں منافع ہو۔

جائیداد کی منتقلی سے حاصل ہونے والے منافع پر 20% پرسنل انکم ٹیکس کا حساب لگانے کا طریقہ انتہائی معقول ہے۔ رئیل اسٹیٹ بیچتے وقت، فروخت کی قیمت کو کم کر کے خرید کی قیمت اور اخراجات، اگر منافع ہو، تو بیچنے والے کو ٹیکس ادا کرنا ہوگا، پہلے کے برعکس، اگر نقصان میں فروخت ہو، تب بھی بیچنے والے کو ٹرانسفر کی قیمت کا 2% ادا کرنا ہوگا۔

دوسری طرف، منتقلی کی قیمت کا تعین ہونے پر اس پالیسی کو لاگو کرنا مکمل طور پر ممکن ہے۔ اسی مناسبت سے، صوبائی پیپلز کمیٹی کے زمین کی قیمت کا فریم ورک مارکیٹ کی قیمت کے قریب پہنچ گیا ہے۔

بہت سے لین دین رئیل اسٹیٹ کے تبادلے اور غیر نقد ادائیگیوں کے ذریعے کیے جاتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ سے متعلق کچھ بنیادی اخراجات جیسے بینک کا سود، بروکریج فیس، تعمیراتی اخراجات وغیرہ کا تعین کرنا مشکل نہیں ہے۔ مثال کے طور پر، قرض کی رقم، قرض کی مدت، اور شرح سود کے ساتھ قرض کے معاہدے کے ذریعے بینک کا سود ثابت کرنا سب سے آسان ہے۔

اگر ریئل اسٹیٹ ٹریڈنگ فلور کے ذریعے خرید و فروخت کی جائے تو بروکریج فیس بھی بہت واضح ہے۔ اس لاگت کے لیے کوئی دستاویز نہ ہونے کی صورت میں، منتقلی کی قیمت کے 0.5 - 1% کی مشترکہ فیس مقرر کرنا ضروری ہے۔ یا تعمیراتی لاگت کے حساب کی بنیاد تعمیراتی معاہدہ ہے، خام مال کی خریداری کے لیے دستاویزات... اگر تعمیراتی لاگت کو کم کرنے کے لیے کوئی دستاویز نہیں ہے، تو حساب کی بنیاد صوبائی عوامی کمیٹی کی تعمیراتی یونٹ کی قیمت ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی منتقلی کے منافع پر 20% ٹیکس کے حساب کتاب کا طریقہ بھی لوگوں کو صحیح فروخت کی قیمت کا اعلان کرنے پر مجبور کرتا ہے، شفافیت کو یقینی بناتا ہے اور بجٹ میں ٹیکس کا کوئی نقصان نہیں ہوتا ہے۔ کوئی بھی اصل قیمت سے کم کا اعلان کرنے کی ہمت نہیں کرتا کیونکہ بعد میں جب جائیداد فروخت ہوتی ہے تو زیادہ ٹیکس ادا کرنے کا خطرہ ہوتا ہے۔

ان صورتوں میں جہاں خریداری کی قیمت اور متعلقہ اخراجات کا تعین نہیں کیا جا سکتا ہے، منتقلی کی قیمت پر ایک مقررہ ٹیکس کی شرح کے ساتھ ٹیکس کا حساب لگانے کا طریقہ۔ 15-20 سال پہلے خریدی گئی جائیدادیں ہیں، قیمت خرید کا تعین نہیں کیا جا سکتا، اس وقت قیمت خرید بھی صرف 500-700 ملین تھی، لیکن اب فروخت کی قیمت 4-5 ارب ہے، لہذا قیمت خرید میں فرق کے 20% کی شرح فروخت کی قیمت اور متعلقہ اخراجات کو کم کر کے لاگو کرنا غیر معقول ہے۔ بہت سی جائیدادیں والدین سے وراثت میں ملتی ہیں، خریدی نہیں جاتیں، اس لیے کٹوتی کے لیے کوئی قیمت خرید نہیں ہوتی۔

فکسڈ ٹیکس کی شرح کے بارے میں، یہ سفارش کی جاتی ہے کہ منتقلی کی قیمت پر فی الحال 2% کی بجائے 1% لاگو کیا جائے۔ ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں حالیہ برسوں میں تیزی سے اضافہ ہوا ہے۔ 2025 سے صوبائی پیپلز کمیٹی کی زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت کے بہت قریب ہے۔ لہذا، 1% کی ٹیکس کی شرح مناسب ہے، جو لوگوں کی ادائیگی کی صلاحیت کو یقینی بناتی ہے۔

ٹیکس کے حساب کے ان دو طریقوں کے ساتھ، یہ ضروری ہے کہ لوگوں کو انتخاب کرنے کی اجازت دی جائے کہ کون سا طریقہ ٹیکس دہندہ کے لیے فائدہ مند ہے۔ اس طرح، نئی پالیسی انسانی ہے، حقیقت کی عکاسی کرتی ہے اور زندگی پر لاگو ہوتی ہے۔

- مسٹر نگوین وان پھنگ (ویتنام ایسوسی ایشن آف اکاؤنٹنٹس اور آڈیٹرز):

حقیقی رہائش کی ضروریات کے ساتھ طویل مدتی ہولڈرز کو نقصان پہنچانے سے گریز کریں۔

ٹیکس کے حساب کتاب کا طریقہ لوگوں کے لیے انصاف کو یقینی بناتا ہے، خاص طور پر ان لوگوں کے لیے جو طویل عرصے تک رئیل اسٹیٹ رکھتے ہیں، اس صورت حال سے گریز کرتے ہوئے جہاں طویل مدتی ہولڈرز کو سٹے بازوں سے زیادہ ٹیکس ادا کرنا پڑتا ہے۔

10 سال پہلے کی طرح ^1m2 زمین کی قیمت 10 ملین تھی لیکن اب یہ بڑھ کر 70 ملین ہو گئی ہے۔ اگر ہم فروخت کی قیمت کو خرید قیمت کو کم کر کے 60 ملین حاصل کر لیں اور 20% ٹیکس لگا دیں تو یہ بالکل ٹھیک نہیں ہے۔ لہٰذا، کٹوتی کے قابل اخراجات جیسے کہ بینک کے قرض کے سود وغیرہ کے علاوہ، ہمیں خریداری کے سال سے فروخت کے سال تک فرسودگی کی وجہ سے لاگت کو بھی کم کرنا ہوگا۔

خاص طور پر اس بات پر غور کرنے کی ضرورت ہے کہ حقیقی رہائش کی ضروریات کے لیے رئیل اسٹیٹ کی تبدیلی پر ٹیکس لگانا ہے یا نہیں، یا کس حد تک؟

درحقیقت، بہت سے لوگ ایسے ہیں جو اپنے گھر کو گلی کے ایک چھوٹے سے گھر سے زیادہ آسان نقل و حمل کے ساتھ بڑے گھر میں تبدیل کرتے ہیں۔ انہیں اپنا موجودہ مکان بیچنا ہوگا اور نیا مکان خریدنے کے لیے مزید رقم ادھار لینا ہوگی۔ یہ ایک جائز ضرورت ہے۔

اگر ہم قیمت خرید اور اخراجات کو فروخت کی قیمت سے گھٹاتے ہیں، تو ہمیں فرق ملتا ہے اور پھر ٹرانسفر پرافٹ پر 20% ٹیکس کی شرح لاگو ہوتی ہے، جو کہ غیر معقول ہے۔ یہ فرق منافع کا نہیں ہے کیونکہ یہ کاروبار نہیں ہے۔

- مسٹر نگوین وان ڈین (ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین):

مارکیٹ کے موافق رویے کی حمایت کرنے کی ضرورت ہے۔

چاہے فروخت کی قیمت پر 2% ٹیکس لگائیں یا منافع پر 20%، اس کا حساب لگانا اب بھی ضروری ہے تاکہ یہ ٹول صحیح طریقے سے کام کر سکے اور مارکیٹ کو درست سمت میں ترقی کرنے کے لیے ریگولیٹ کر سکے۔ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے ٹیکس لگانے کی تجویز کے وقت پر بھی مناسب غور کرنے کی ضرورت ہے۔

جب مارکیٹ کو مشکل وقت پر قابو پانے کے لیے لین دین کو متحرک کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، اگر ٹیکس لگائے جاتے ہیں، تو حقیقی سرمایہ کار بھی اپنے کاروباری پیمانے کو کم کر دیں گے، جس سے مارکیٹ میں سپلائی مزید کم ہو جائے گی۔

ان اوقات میں جب مارکیٹ عروج پر ہوتی ہے، قیاس آرائیوں، قیمتوں میں اضافے اور سرفنگ کو روکنے کے لیے رئیل اسٹیٹ کے لین دین پر ٹیکس لگانے پر غور کرنا ممکن ہے۔

رئیل اسٹیٹ ٹیکس کا مقصد مارکیٹ کو زیادہ مستحکم طریقے سے ترقی کرنے میں مدد فراہم کرنا ہے، لہذا مارکیٹ کے جھٹکے سے بچنے کے لیے رئیل اسٹیٹ ٹیکس لگانے کے لیے ایک مناسب روڈ میپ کی ضرورت ہے۔

رئیل اسٹیٹ کے لین دین پر ٹیکس لگانے پر غور کیا جائے تاکہ ان لوگوں پر ٹیکس لگنے سے بچا جا سکے جو حقیقی رہائش کی ضروریات کے لیے مکان خریدتے ہیں۔ رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس لگانے سے منڈی کے منفی رویے کی حوصلہ شکنی کا مقصد حاصل کرنا چاہیے جبکہ فائدہ مند مارکیٹ کے رویے کی حمایت کرنا چاہیے، اس لیے پالیسی ساز اداروں کو غور کرنا چاہیے۔

لوگ ڈسٹرکٹ 7، ہو چی منہ سٹی میں لینڈ رجسٹریشن آفس کی برانچ میں رئیل اسٹیٹ کا طریقہ کار کرتے ہیں - تصویر: TU TRUNG

ممالک ریل اسٹیٹ کی منتقلی پر ٹیکس کیسے لگاتے ہیں؟

چین میں، Hrone.com کے مطابق، قابل ٹیکس آمدنی پر عام ٹیکس کی شرح 20% ہے، جو کہ فروخت کی قیمت اور قیمت خرید کے درمیان فرق ہے (مناسب اخراجات کو کم کرنے کے بعد، اگر کوئی ہے)۔ تاہم، ریل اسٹیٹ کی قسم، ملکیت کی مدت اور مقام پر منحصر ہے، ٹیکس کی اصل شرح 1% سے 20% تک ہو سکتی ہے۔

تھا۔ اس کے علاوہ، اگر رئیل اسٹیٹ کو 5 سال کے اندر دوبارہ فروخت کیا جاتا ہے، تو ٹرانسفر ویلیو کا 3.3% خصوصی بزنس ٹیکس بھی لگایا جاتا ہے۔ رہائشی جائیدادوں کے لیے، اگر ملکیت اور گھریلو رجسٹریشن کی شرائط پوری ہو جائیں تو یہ ٹیکس معاف کیا جا سکتا ہے۔

کوریا میں، ملکیت کی لمبائی اور منافع کی قدر کے لحاظ سے ترقی پسند ٹیکس کی شرح 6 سے 45% تک ہوتی ہے۔ اگر جائیداد 10 سال سے زیادہ کے لیے رکھی گئی ہے، تو ٹیکس کی سب سے کم شرح 6% ہے۔ اگر 1 سال کے اندر فروخت کیا جائے تو ٹیکس کی شرح 45% تک ہو سکتی ہے۔

جاپان میں، جائیداد کی منتقلی سے حاصل ہونے والی آمدنی پر بھی دو مقررہ شرحوں پر ٹیکس عائد کیا جاتا ہے، جو کہ جائیداد رکھنے کی مدت پر منحصر ہے۔ Legal500.com کے مطابق، اگر جائیداد 5 سال سے زائد عرصے سے ملکیت میں ہے، تو ٹیکس کی شرح 15.315% (قومی/مرکزی انکم ٹیکس) 5% (مقامی باشندوں کا ٹیکس)، کل 20.315% ہے۔ اگر ملکیت کی مدت 5 سال سے کم ہے، تو ٹیکس کی شرح بڑھ کر 30.63% (قومی انکم ٹیکس) 9% (مقامی باشندوں کا ٹیکس) ہو جاتی ہے، کل 39.63%۔

- مسٹر نگوین ڈیو ہا (رئیل اسٹیٹ سرمایہ کار):

رئیل اسٹیٹ کے لین دین زیادہ شفاف ہوں گے۔

دو سال پہلے، میں نے 600 ملین VND زمین کا پلاٹ گہرے نقصان میں بیچا، لیکن پھر بھی 2% ٹیکس ادا کرنا پڑا، جس سے دوہرا نقصان ہوا۔ کنٹریکٹ ویلیو پر 2% ٹیکس کا حساب لگانا اس کی خامیوں کو ظاہر کرتا ہے جب نقصان پر ابھی بھی ٹیکس لگانا ہوتا ہے، جب کہ ذاتی انکم ٹیکس کی نوعیت یہ ہے کہ منافع پر ٹیکس لگایا جاتا ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ آہستہ آہستہ زیادہ شفاف ہوتی جا رہی ہے اور سرمایہ کار زیادہ پیشہ ور ہیں۔ منتقلی کے منافع پر 20% انکم ٹیکس لگانے کی تجویز تبدیلیاں پیدا کرے گی۔

خریدار اور فروخت کنندگان نقد بہاؤ کو شفاف بنانے اور منتقلی کی درست قیمت کا اعلان کرنے کے لیے بینکوں کے ذریعے لین دین کرنے کا انتخاب کریں گے، ایک بروکریج یونٹ کے ساتھ انوائس کے ساتھ سیلز کے معاہدے پر دستخط کریں گے، اور نئے کی تزئین و آرائش یا تعمیر کرتے وقت، وہ ایسے کاروباروں کا بھی انتخاب کریں گے جو ٹیکس کے حساب کتاب کے اخراجات ثابت کرنے والی دستاویزات رکھنے کے لیے انوائس جاری کرتے ہیں۔

حساب لگانے کا یہ طریقہ بڑے سرمایہ کاروں کے لیے بھی بہت موزوں ہے جس میں بڑی اثاثہ جات کی قدریں ہیں، جس سے اصلاح میں بھی مدد ملے گی۔ جہاں تک اصل قیمت اور آؤٹ پٹ قیمت میں بڑے فرق کے ساتھ رئیل اسٹیٹ کو منتقل کرنے والے افراد کا تعلق ہے، وہ اب بھی 2% حساب کا طریقہ منتخب کر سکتے ہیں۔

رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس کا حساب لگانے کے بہت سے طریقے ہیں تاکہ لوگوں کو زیادہ سے زیادہ بہتر حل منتخب کرنے میں مدد ملے، نقصان پر فروخت ہونے کی صورت حال سے بچتے ہوئے لیکن پھر بھی زیادہ ٹیکس ادا کرنا پڑتا ہے۔

- مسٹر LE QUOC KIEN (رئیل اسٹیٹ کنسلٹنٹ):

کٹوتی کے اخراجات کے بارے میں رہنمائی کی ضرورت ہے۔

رئیل اسٹیٹ کی منتقلی کے منافع پر 20% ٹیکس کی شرح کا استعمال کرتے ہوئے مؤثر طریقے سے ٹیکس کا حساب لگانے کے لیے، زمین کے پلاٹ کی لین دین کی تاریخ کا ڈیٹا بیس ہونا ضروری ہے، اس بات کو یقینی بناتے ہوئے کہ منتقلی کے ذریعے حقیقی لین دین کی قدروں کی درست عکاسی کی جائے۔

اس کے علاوہ رئیل اسٹیٹ کے لین دین میں ادائیگی کے طریقوں کو کنٹرول کرنے کا منصوبہ بھی ہونا چاہیے۔ اس صورت حال سے بچیں جہاں جائیداد بیچنے والا ہر شخص پیسے کھو دیتا ہے اور کوئی ٹیکس نہیں دیتا۔

کٹوتی کے اخراجات جیسے کہ تعمیراتی اخراجات، مرمت کے اخراجات، قانونی اخراجات، بروکریج کے اخراجات، قرض کے سود کے اخراجات، یا متعلقہ فریقوں کے لیے معاوضے کے اخراجات، اگر کوئی ہیں، کو ثابت کرنے کے لیے دستاویزات پر تفصیلی رہنمائی جاری کرنا ضروری ہے۔ اس معاملے سے بچیں جہاں بیچنے والے کو جائیداد کی تجارت کی سرگرمیوں سے اصل آمدنی کا حساب لگاتے وقت مناسب قیمتیں شامل کرنے کی اجازت نہ ہو۔

مزید پڑھیں واپس موضوعات پر

واپس موضوع پر

تھانہ چنگ - لی تھان - باو این جی او سی - این جی او سی ہین - دو کوانگ

ماخذ: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm