لاوارث ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے حل تلاش کرنا - حصہ 2: قانونی مسائل کو غیر مسدود کرنا، 'منجمد' منصوبوں کو 'دوبارہ زندہ کرنا'

ہو چی منہ سٹی میں ہاؤسنگ پراجیکٹس کے شیڈول سے پیچھے ہونے یا مکمل ہونے کے باوجود ان پر قبضہ نہ ہونے کی صورت حال اب بھی ایک رکاوٹ ہے، جس کی وجہ سے زمین اور سماجی وسائل کا بہت زیادہ ضیاع ہوتا ہے۔ اس صورت حال کا سامنا کرتے ہوئے ماہرین نے بہت سے اسباب کی نشاندہی کی ہے اور ترک کیے گئے ہاؤسنگ پراجیکٹس کو "دوبارہ بحال" کرنے کے لیے مخصوص حل تجویز کیے ہیں۔

منصوبے کی منصوبہ بندی اور قانونی حیثیت میں کمی

ماہرین کے مطابق اس صورت حال کی بنیادی وجوہات قانونی مسائل، سرمایہ کاروں کی مالی صلاحیت کا فقدان، نامکمل سماجی انفراسٹرکچر اور آباد کاری کے کچھ منصوبے رہائشیوں کو اپنی طرف متوجہ نہ کرنا ہیں۔

10 سال گزرنے کے بعد، بنہ خان دوبارہ آبادکاری کا علاقہ اب بھی لوگوں کو وہاں رہنے کی طرف راغب کرنے کے لیے حل تلاش کرنے کے لیے جدوجہد کر رہا ہے۔

وکیل ہا تھی تھو تھاو، ہو چی منہ سٹی بار ایسوسی ایشن کے مطابق، 2013 کے اراضی قانون اور 2024 کے زمینی قانون کے مطابق منصوبہ بندی کی ایڈجسٹمنٹ، آبادی کے اہداف میں تبدیلی، یا نامکمل اراضی مختص/لیز کے طریقہ کار کی وجہ سے بہت سے منصوبے "معطل" ہیں۔ زوننگ کے منصوبوں اور تفصیلی منصوبوں کے اجراء اور منظوری میں تاخیر منصوبوں کے لیے سرمایہ کاری کے دستاویزات کو مکمل کرنا ناممکن بنا دیتی ہے۔

یہ ایک ادارہ جاتی غلطی ہے جو سرمایہ کاروں کے حقوق اور ذمہ داریوں کو براہ راست متاثر کرتی ہے۔ قانونی نظام میں مکانات، زمین، سرمایہ کاری اور تعمیرات کے متعلق بہت سی متضاد دفعات ہیں، متعلقہ قوانین کو اوور لیپ کرتے ہوئے، خاص طور پر سماجی رہائش کے لیے 20% اراضی کے فنڈ کی دفعات؛ سرمایہ کاری کی پالیسیوں کی منظوری کے لیے شرائط؛ ڈیزائن کی تشخیص کا عمل؛ زمین کے استعمال کی فیس یا استثنیٰ یا زمین کے استعمال کی فیس میں کمی کے ساتھ زمین کی تقسیم کے لیے معیار اور طریقہ کار۔

وکیل تھاو نے مزید کہا کہ قوانین کے درمیان اوورلیپ اور عدم مطابقت زمین کی تقسیم میں تاخیر، تعمیراتی اجازت نامے دینے میں تاخیر، اور فروخت کی قیمتوں اور کرائے کی قیمتوں کا تعین کرنے میں ناکامی کا باعث بنتی ہے، جو فروخت کے لیے نااہلی کا باعث بنتی ہے۔

اس کے علاوہ، دوبارہ آبادکاری کی پالیسی واقعی موزوں نہیں ہے، بہت سے باز آبادکاری کے علاقے خالی رہ گئے ہیں کیونکہ زمین کے قانون میں دوبارہ آبادکاری کے انتظامات کے قانونی ضابطے اور رہنما حکمنامے حقیقی ضروریات کے لیے موزوں نہیں ہیں۔ بہت سے تعمیراتی منصوبے مرکز سے بہت دور واقع ہیں، بنیادی ڈھانچے کی کمی ہے، ان میں اسکول، اسپتال، ملازمتیں وغیرہ نہیں ہیں، جس کی وجہ سے لوگ ہینڈ اوور حاصل نہیں کر پا رہے، یا وصول کر رہے ہیں لیکن منتقل نہیں ہو رہے ہیں۔

دوسری طرف، معاوضے اور سائٹ کلیئرنس کی سست پیشرفت سرمایہ کاری کے وقت کے ساتھ ہم آہنگی سے دوبارہ آبادکاری کی ضرورت کو جنم دیتی ہے۔ سماجی رہائش اور دوبارہ آبادکاری کی منظوری کے طریقہ کار اب بھی پیچیدہ اور پیچیدہ ہیں۔ بہت ساری دستاویزات طویل ہیں، جس کی وجہ سے فائدہ اٹھانے والوں کو ترتیب دینے میں تاخیر ہوتی ہے۔ انتظام اور آپریشن کا کام ابھی تک محدود ہے، تعمیر کے بعد کچھ اپارٹمنٹ عمارتوں میں پیشہ ورانہ انتظام اور آپریشن یونٹ نہیں ہے، جس کی وجہ سے تیزی سے خرابی ہوتی ہے۔

"اگرچہ اب بھی ہزاروں ری سیٹلمنٹ اپارٹمنٹس باقی ہیں، استعمال کے مقصد کو سوشل ہاؤسنگ، کم لاگت والے کمرشل ہاؤسنگ میں تبدیل کرنا یا انہیں عوامی نیلامی کے لیے ابھی بھی طریقہ کار، اختیار اور قیمتوں کے تعین کے طریقہ کار کے لحاظ سے بہت سی رکاوٹوں کا سامنا ہے۔ یہ ایک قانونی رکاوٹ ہے جسے ہو چی منہ سٹی نے بار بار ہٹانے کی تجویز دی ہے، لیکن اسے ہٹانے کے لیے بار بار تجویز نہیں کی گئی۔ وکیل تھاو.

لاوارث مکانات کے مسئلے کے حل کے لیے تجاویز

معاشی ماہر Nguyen Duy Chuyen کے مطابق، لانگ فوک وارڈ (ہو چی منہ سٹی) کے ایک شہری علاقے میں، بہت سے ولاوں کی لاگت سیکڑوں اربوں VND تک ہے لیکن وہاں صرف چند گھرانے رہتے ہیں، باقی میں سے زیادہ تر طویل عرصے سے ترک کر دیے گئے ہیں۔ یہ صورت حال 10 سال سے زائد عرصے تک جاری رہی، جس سے نہ صرف زمینی فنڈز کا بہت زیادہ ضیاع ہوا بلکہ سرمایہ کاری شدہ انفراسٹرکچر کی قدر بھی کم ہو گئی، ہو چی منہ شہر میں نوجوان کارکنوں کی اکثریت کے لیے رہائش تک رسائی کی صلاحیت محدود ہو گئی۔

Vinh Loc B دوبارہ آبادکاری کا علاقہ، Tan Vinh Loc کمیون (ہو چی منہ سٹی) وقت کے ساتھ ساتھ تنزلی اور دھندلا ہوا ہے۔

مسٹر Nguyen Duy Chuyen کا تخمینہ ظاہر کرتا ہے کہ اگر فنکشن کو مناسب طریقے سے تبدیل کیا جائے تو یہاں خالی ہاؤسنگ فنڈ تقریباً 2,000 لوگوں کی رہائش کی ضروریات کو پورا کر سکتا ہے۔ ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقوں میں سماجی تحفظ کے مسئلے کو حل کرنے میں اپنا کردار ادا کرتے ہوئے یہ موجودہ رہائشی وسائل کو زیادہ مؤثر طریقے سے استعمال کرنے کا ایک موقع ہے۔

مسٹر چوئن نے تبصرہ کیا کہ دوبارہ آبادکاری کے منصوبوں کے ساتھ، مناسب قیمتوں اور پالیسیوں کی پیشکش کرنا ضروری ہے تاکہ لوگ رسائی حاصل کر سکیں اور منتقل ہونے کے لیے تیار ہوں۔ ایسے معاملات میں جہاں آباد کاری ہاؤسنگ فنڈ کا منصوبہ بندی کے مطابق انتظام نہیں کیا جا سکتا یا رہائشیوں کو راغب نہیں کیا جا سکتا، مقامی لوگوں کو ہاؤسنگ فنڈ کو مؤثر طریقے سے استعمال کرنے اور حقیقی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے دلیری سے سوشل ہاؤسنگ میں تبدیل کرنے کی ضرورت ہے۔

بہت سے رئیل اسٹیٹ ماہرین اس بات پر بھی زور دیتے ہیں کہ پراجیکٹ کی معلومات کی شفافیت، قانونی حیثیت، پیشرفت سے لے کر سرمایہ کاروں کی صلاحیت تک، نہ صرف لوگوں اور کاروباروں کو آسانی سے نگرانی کرنے میں مدد دیتی ہے بلکہ کئی سالوں سے "ڈھکے ہوئے" منصوبوں کی صورتحال کو بھی محدود کرتی ہے۔

وکیل ہا تھی تھو تھاو نے تجویز پیش کی کہ ہو چی منہ سٹی کو پورے ری سیٹلمنٹ ہاؤسنگ اور سوشل ہاؤسنگ فنڈ کا جائزہ لینا چاہیے، فہرست اور ان کی قانونی حیثیت، پیشرفت اور استعمال کے مطابق ہر گروپ کے لیے مناسب حل کی ضرورت ہے۔ وکیل کے مطابق، یہ ضروری ہے کہ کاموں کی لچکدار تبدیلی کی اجازت دی جائے، ساتھ ہی طریقہ کار کو آسان بنایا جائے، بھیڑ سے بچنے کے لیے تشخیص، منظوری اور نیلامی کے عمل کو ہموار کیا جائے - خاص طور پر ان منصوبوں کے لیے جو ویلیو ایشن میکانزم میں پھنسے ہوئے ہیں۔

لاوارث ری سیٹلمنٹ اپارٹمنٹس کے لیے، وکیل تھاو نے بہت سے اختیارات تجویز کیے جیسے کہ انہیں سوشل ہاؤسنگ میں تبدیل کرنا۔ بجٹ کی تکمیل کے لیے عوامی نیلامی یا تجارتی فروخت کا اہتمام کرنا؛ انہیں پبلک ہاؤسنگ، ہاسٹلریز، اور ورکرز کی رہائش کے ماڈل کے مطابق لیز پر دینا؛ یا زندگی کے حالات کو یقینی بنانے کے لیے مرکز سے دور علاقوں کے لیے ہم آہنگی کے بنیادی ڈھانچے میں منصوبہ بندی اور سرمایہ کاری کو ایڈجسٹ کرنا۔

اسی وقت، سٹی کو سماجی ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے قانونی طریقہ کار کو تیز کرنے، سرمایہ کاری کی منظوری کا وقت کم کرنے، لینڈ فنڈز کی تشہیر، کریڈٹ کی حمایت اور فائل مینجمنٹ میں ڈیجیٹل تبدیلی کو فروغ دینے کی ضرورت ہے۔ فائدہ اٹھانے والوں کی منظوری کے معیار کو بھی متحد اور شفاف ہونے کی ضرورت ہے، اس صورت حال سے گریز کرتے ہوئے کہ "ہر جگہ اسے مختلف طریقے سے کر رہا ہے"۔

وکیل تھاو نے انتظامی ایجنسی کی ذمہ داری پر زور دیا: کوئی بھی علاقہ جو عوامی اثاثوں کو ضائع کرتا ہے یا دوبارہ آباد کاری کے مکانات کو استعمال میں لانے میں تاخیر کرتا ہے اسے عوامی اثاثوں کے انتظام اور استعمال کے قانون 2017 اور ریاست کے معاوضے کی ذمہ داری 2017 کے قانون کی دفعات کے مطابق ذمہ دار ٹھہرایا جانا چاہیے۔ ہر اس منصوبے کی ذمہ داری جو شیڈول سے پیچھے ہے اور اس کی وجہ سے فضلہ کو واضح طور پر بیان کیا جانا چاہیے اور لوگوں کی نگرانی کے لیے اسے عام کیا جانا چاہیے۔

"شہر کو دوبارہ آباد ہونے والے لوگوں کے لیے اختیارات کو بھی بڑھانا چاہیے جیسے کہ رقم وصول کرنا، زمین حاصل کرنا، سماجی رہائش حاصل کرنا یا دوبارہ آبادکاری کے اپارٹمنٹس حاصل کرنا۔ اختیارات کو متنوع بنانے سے وسیع پیمانے پر تعمیرات سے بچنے میں مدد ملے گی جو حقیقی ضروریات کے لیے موزوں نہیں ہے، اور ساتھ ہی ساتھ وسائل کے ضیاع کو بھی محدود کرے گا،" وکیل تھاو نے کہا۔

ماخذ: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-2-khoi-thong-phap-ly-hoi-sinh-cac-du-an-bi-dong-bang-202512203187