افسانوی وارین بفیٹ کیوں رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنا پسند نہیں کرتے؟

ریل اسٹیٹ بہت سے لوگوں کے لیے سب سے زیادہ مقبول سرمایہ کاری کا چینل ہے۔ تاہم، حیرت انگیز طور پر، مشہور سرمایہ کار وارن بفیٹ نے اسے سرمایہ کاری کے ذریعے سرمایہ کاری کے لیے منتخب نہیں کیا۔ ایسا کیوں ہے؟

قیمتوں کا تعین کرنے میں کوئی ناکامی نہیں ہے۔

"رئیل اسٹیٹ کوئی شے نہیں ہے۔ میرے خیال میں زیادہ تر وقت رئیل اسٹیٹ کی قیمت صحیح ہوتی ہے اور جب اس کی غلط قیمت لگائی جاتی ہے تو اس وقت تلاش کرنا مشکل ہوتا ہے،" وارن بفیٹ نے ایک بار برکشائر ہیتھ وے کے شیئر ہولڈر میٹنگ میں وضاحت کی۔

ارب پتی کا سرمایہ کاری کا فلسفہ معیاری کاروباروں میں سرمایہ کاری کرنا ہے جن کے حصص ان کی داخلی قدر کے لحاظ سے نمایاں رعایت پر ٹریڈ کر رہے ہیں۔ لیکن رئیل اسٹیٹ اس قسم کا موقع فراہم نہیں کرتا ہے۔ ان کا خیال ہے کہ رئیل اسٹیٹ خریدنے کے بہت سے مواقع نہیں ہیں جو ان کی تخمینہ قیمت سے کافی کم ہیں۔

رئیل اسٹیٹ کا تجزیہ کرنا دوسرے کاروباروں کے مقابلے میں آسان ہے کیونکہ اس میں اکثر مستحکم، صاف نقد بہاؤ ہوتا ہے۔ یہ غلط قیمت کا امکان کم کرتا ہے۔

یقینا، مارکیٹ مکمل طور پر موثر نہیں ہے۔ جب معیشت بحران کا شکار ہوتی ہے، ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں کمی اب بھی ظاہر ہوتی ہے، لیکن یہ بہت کم ہوتے ہیں۔

کوئی مسابقتی فائدہ نہیں۔

وارن بفیٹ ایسے کاروباروں سے بھی پرہیز کرتے ہیں جہاں دوسروں کو فائدہ ہوتا ہے اور اسے نہیں۔ انہوں نے کہا ہے کہ برکشائر کو پیشہ ورانہ جائیداد کے سرمایہ کاروں پر کوئی مسابقتی برتری حاصل نہیں ہے۔

رئیل اسٹیٹ کا کھیل رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ کے ہاتھ میں ہے، نجی کمپنیاں جو رئیل اسٹیٹ میں مہارت رکھتی ہیں۔ وہ اعلیٰ ٹیلنٹ کی خدمات حاصل کرتے ہیں اور انڈسٹری میں بہترین تعلقات رکھتے ہیں۔ چھوٹے سرمایہ کار بھی اکثر ان ٹرسٹ کے فنڈ سرٹیفکیٹس میں سرمایہ کاری کے ذریعے امریکی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں حصہ لیتے ہیں۔

دریں اثنا، وارن بفیٹ اور ان کا فنڈ اسٹاک اور درج کاروباروں میں سرمایہ کاری میں مہارت رکھتا ہے۔

ٹیکس کی رکاوٹیں

امریکہ میں، رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے والے انفرادی سرمایہ کاروں پر ذاتی انکم ٹیکس عائد ہوگا۔ تاہم، جب رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ ٹرسٹ (REITs) کے علاوہ دیگر کارپوریشنز اور کاروبار اس شعبے میں سرمایہ کاری کرتے ہیں، تو رئیل اسٹیٹ پر دو بار ٹیکس لگایا جائے گا: ایک بار کارپوریٹ سطح پر اور دوبارہ جب شیئر ہولڈرز میں تقسیم کیا جائے گا۔

Vì sao huyền thoại Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản? - 1 — رئیل اسٹیٹ کی سرمایہ کاری اسٹاک کے مقابلے انتظام اور آپریشن کے لحاظ سے مہنگی ہے (تصویر: ٹران کھنگ)۔

مہنگا انتظام

اسٹاک اور بانڈز کے برعکس، رئیل اسٹیٹ ایک غیر فعال سرمایہ کاری نہیں ہے۔ ریل اسٹیٹ کے مالکان کو دیکھ بھال، آپریشنز، لیزنگ سے لے کر قانونی مسائل تک انتظامی مسائل کا سامنا ہے۔

یہ تمام کام وقت اور پیسے کے لحاظ سے لاگت پر آتا ہے۔ جب سرمایہ کاری کا پیمانہ بڑا ہوتا ہے، سرمایہ کار اکثر رئیل اسٹیٹ کا انتظام کرنے کے لیے کسی شخص یا تنظیم کے ذریعے اصلاح کرتے ہیں۔

بفیٹ جیسے ذہین سرمایہ کار ایسی سرمایہ کاری سے دور رہتے ہیں جو ان کی توجہ زیادہ منافع کے مواقع سے ہٹاتی ہے۔ اس کے لیے رئیل اسٹیٹ اس زمرے میں آتا ہے۔

لیکن مستثنیات ہیں.

بعض شرائط کے تحت، بفیٹ رئیل اسٹیٹ میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے تیار ہے، جیسے کہ بحران کے دوران یا بیچنے کا بڑا موقع۔

مثال کے طور پر، 1980 اور 1990 کی دہائیوں کے بحران کے دوران، وارن بفیٹ نے ٹرسٹ کارپوریشن قائم کی تاکہ ناکام ہونے والے اثاثوں کو خریدنے کے لیے، بشمول ہزاروں رئیل اسٹیٹ پراپرٹیز۔

اس عرصے کے دوران، جائداد غیر منقولہ فروخت ہو رہی تھی اور خریداروں کی کمی تھی، اور قیمتیں بنیادی باتوں سے بہت دور ہو گئی تھیں۔ بفیٹ نے کہا کہ "اس وقت رئیل اسٹیٹ کی قیمت بہت غلط تھی۔"

وارن بفیٹ سمیت بہت سے بیرونی سرمایہ کار میدان میں کود پڑے ہیں۔ لیکن سنگین مالیاتی بحرانوں سے باہر، اس قسم کے غلط قیمت کے مواقع شاذ و نادر ہی پیدا ہوتے ہیں۔

جب کہ وہ رئیل اسٹیٹ میں براہ راست سرمایہ کاری کرنے سے گریز کرتا ہے، ارب پتی کبھی کبھار عوامی طور پر تجارت کی جانے والی رئیل اسٹیٹ ڈیریویٹیوز جیسے REITs میں سرمایہ کاری کرتا ہے۔

سرمایہ کاری کی یہ شکل اکثر متنوع اور انتہائی مائع ہوتی ہے۔

یہ رئیل اسٹیٹ کے برعکس بفیٹ کو تیزی سے اندر اور باہر جانے کی اجازت دیتا ہے۔ REITs میں اسٹاک کی طرح سرمایہ کاری کی جاتی ہے، لیکن وہ اب بھی برکشائر کے پورٹ فولیو کا ایک چھوٹا حصہ ہیں۔

ماخذ