وفقًا للبند 5، المادة 23 من قانون 2023 بشأن أعمال العقارات، لا يُسمح لمستثمر مشروع عقاري إلا بتحصيل دفعة مقدمة لا تزيد عن 5٪ من سعر البيع؛ واستئجار المنازل أو أعمال البناء أو مساحة الأرضية داخل أعمال البناء بنظام الشراء عندما يتم استيفاء جميع الشروط اللازمة لبدء العمل بها على النحو المنصوص عليه.
إلى جانب اللوائح المتعلقة بالودائع، تنص المادة 25 من قانون تجارة العقارات لعام 2023 على آلية الدفع لشراء وبيع أو استئجار المنازل على الورق. وبناءً على ذلك، يسدد الطرفان الدفعات على أقساط متعددة، على ألا يتجاوز القسط الأول 30% من قيمة العقد، بما في ذلك الوديعة (لم يكن النظام السابق يشمل الوديعة).
يجب أن تتم الدفعات اللاحقة وفقًا لتقدم أعمال البناء، على ألا تتجاوز 70% من قيمة العقد قبل تسليم المنزل أو مشروع البناء أو مساحة الأرضية ضمن مشروع البناء. إذا كان البائع مؤسسة ذات رأس مال استثماري أجنبي، فلا يجوز أن تتجاوز الدفعة 50% من قيمة العقد. إذا لم يحصل المشتري أو المستأجر على شهادة ملكية الأرض، فلا يجوز تحصيل أكثر من 95% من قيمة العقد. تُدفع القيمة المتبقية عند حصول المشتري على شهادة ملكية الأرض.
يُعدّ الإيداع الخطوة الأولى في عملية البيع والشراء، ويُدفع قبل توقيع العقد. سابقًا، وقبل وضع قوانين تنظم الإيداعات العقارية، كان وضع الإيداعات في السوق غير مستقر وينطوي على مخاطر عديدة. فقد قبل العديد من المطورين إيداعات كبيرة واتفاقيات حجز. بل إن بعض المشاريع كانت تعرض وحدات سكنية قيد الإنشاء، ومع ذلك كانت تطلب إيداعات من العملاء لجمع رأس مال إضافي.
في الواقع، جمعت العديد من مشاريع الإسكان دفعات مقدمة وأقساطًا من العملاء عبر شركات الوساطة أو مباشرة من المطورين. ومع ذلك، إما أن المطورين فشلوا في تنفيذ المشروع أو بدأوا العمل فيه بشكل جزئي ثم توقفوا، تاركين مشتري المنازل ينتظرون عبثًا.
تهدف اللوائح المتعلقة بدفعات شراء وبيع العقارات إلى حماية حقوق مشتري المنازل، ومنع تحصيل دفعات كبيرة قد تؤدي إلى عمليات احتيال وتتسبب في خسائر للمشترين. كما تهدف هذه اللوائح إلى تشديد الرقابة على تنفيذ المشاريع العقارية للحد من الحالات التي يلجأ فيها المطورون ذوو القدرة المالية المحدودة إلى ممارسات غير مستدامة مثل "الشراء بدون رأس مال" أو "احتكار الأراضي وانتظار الوقت المناسب".
من وجهة نظر المطورين العقاريين، تشعر العديد من شركات العقارات بالقلق، لأن معظمها، في الواقع، يعتمد منذ سنوات عديدة على أمواله الخاصة لتمويل استثماراته. فهو يجمع رأس المال من مشتري المنازل للاستثمار... ولهذا السبب، دفع العديد من العملاء 95% من سعر الشراء، لكنهم لا يعرفون متى سيستلمون وثائق ملكيتهم.
أو الأسوأ من ذلك، يواجه المطور صعوبات، ولا يعلم العملاء متى سيستلمون منازلهم! بل إن هناك حالات يجمع فيها المطورون رأس المال دون اشتراط دفعة مقدمة، بضمانة من أحد البنوك. هذا يعني أن كلاً من العميل والمطور العقاري يشاركان في الاستثمار، ويتقاسمان الأرباح والخسائر، لكن العميل هو من يتحمل في النهاية وطأة الخسائر!
لبناء سوق عقاري صحي تدريجياً، بالإضافة إلى اللوائح الحالية، هناك حاجة إلى مزيد من القيود والعقوبات المناسبة لواقع معاملات الإيداع وتعبئة رأس المال، وذلك لحماية الحقوق المشروعة للعملاء واستبعاد المستثمرين عديمي الضمير.
دونغ جيا
المصدر: https://www.sggp.org.vn/bao-ve-quyen-loi-khach-hang-post749500.html
تعليق (0)