منع المضاربة على الأراضي والمشاريع المتوقفة.

ابتداءً من الأول من أغسطس/آب 2024، سيتم إلغاء المشاريع المتأخرة عن الجدول الزمني دون تعويض. ويهدف هذا النظام إلى تنقية المستثمرين، ومنع المضاربة على الأراضي، ومعالجة المشاريع المتعثرة.

لا يزال مشروع IFC One Saigon (المنطقة 1، مدينة هو تشي منه) غير مكتمل بعد مرور 17 عامًا.

اتخاذ إجراءات صارمة للحد من المضاربة على الأراضي والمشاريع المتوقفة.

يقع مشروع IFC One Saigon (المعروف سابقًا باسم Saigon One Tower) في موقع عقاري متميز عند زاوية شارعي هام نغي وتون دوك ثانغ (المنطقة 1، مدينة هو تشي منه)، ولا يزال المشروع غير مكتمل على الرغم من فترة وجيزة من إعادة إطلاقه على نطاق واسع.

شُيّد مبنى مركز التمويل الدولي "آي إف سي وان سايغون" على قطعة أرض مساحتها 6,672 مترًا مربعًا، ويتألف من 5 طوابق تحت الأرض، و3 طوابق فنية، و41 طابقًا فوق الأرض. بدأ تشييده قبل 17 عامًا، ولكن بعد 5 سنوات من التنفيذ البطيء، توقف العمل فيه رسميًا عام 2011. وعلى الرغم من تغيير ملكيته عدة مرات، لا يزال المبنى غير مكتمل. وقد ورد اسمه مرارًا في قوائم المشاريع التي تشوه مظهر المدينة.

مقابل سوق بن ثانه (مدينة هو تشي منه)، بجوار محطة مترو الخط الأول الصاخبة، يقع مبنى خرساني ضخم يُدعى "ون سنترال سايغون" (المعروف سابقًا باسم "روح سايغون"). وهو مجمع متعدد الاستخدامات يضم مركزًا تجاريًا، ومكاتب، وشققًا سكنية، وشققًا فاخرة، وفندقًا من فئة ست نجوم، ويمتد على مساحة إجمالية تزيد عن 8500 متر مربع. يتمتع المشروع بموقع متميز في قلب المنطقة الأولى، بواجهات على أربعة شوارع. وقد انتقلت ملكية المشروع عدة مرات، ولكن لا يوجد موعد محدد لإنجازه.

وبالمثل، بدأ مشروع لانكستر لينكولن (المنطقة 4)، الذي استثمرت فيه شركة ترونغ ثوي لانكستر المحدودة، في عام 2017، لكنه توقف بعد اكتمال أعمال الإنشاءات تحت الأرض. أما مشروع دي-ون سايغون (منطقة غو فاب) التابع لشركة دي إتش إيه، والذي تمت الموافقة عليه في عام 2016، فلا يزال مجرد قطعة أرض خالية حتى يومنا هذا.

من بين الميزات الجديدة لقانون الأراضي لعام 2024 تطبيق العقوبات على المشاريع التي تنطوي على تغيير استخدام الأراضي، والاعتراف بحقوق استخدام الأراضي، ونقل حقوق استخدام الأراضي، في حين أن القوانين السابقة كانت تطبق فقط استصلاح الأراضي بسبب المخالفات في المشاريع التي تم فيها تخصيص الأراضي أو تأجيرها.

ما سبق ليس سوى أمثلة قليلة على مشاريع متوقفة منذ سنوات عديدة في مدينة هو تشي منه. ينص قانون الأراضي لعام 2013 على أنه بعد الموافقة على قرار سياسة الاستثمار، يُمنح المشروع 12 شهرًا للتنفيذ، أو 24 شهرًا في حال التمديد. إذا لم يُنفذ المشروع خلال هذه المدة، يُلغى. إلا أن إلغاء هذه المشاريع ليس بالأمر الهين، خاصةً عندما تكون الشركة قد استثمرت بالفعل استثمارات أساسية في الأرض.

يتضمن قانون الأراضي لعام 2024 (الذي دخل حيز التنفيذ في 1 أغسطس 2024) لوائح أكثر صرامة. فعلى سبيل المثال، سيتم إلغاء المشاريع الاستثمارية التي لا تُستخدم لمدة 12 شهرًا متتالية من تاريخ التسليم، أو التي يتأخر فيها التقدم في استخدام الأراضي لمدة 24 شهرًا عن الجدول الزمني المحدد في قرار الاستثمار.

في حال عدم استغلال الأرض أو تأخر المشروع عن الجدول الزمني، يجوز منح المستثمر تمديداً لمدة لا تتجاوز 24 شهراً، ويتعين عليه دفع مبلغ إضافي للدولة يعادل مدة التمديد. بعد انقضاء مدة التمديد، إذا لم تُستغل الأرض، تستردها الدولة دون تعويض عن الأرض أو الأصول المرتبطة بها أو تكاليف الاستثمار.

يجب أخذ احتمالية "القوة القاهرة" في الاعتبار.

يُعدّ استصلاح المشاريع المتوقفة لإعادة تنشيط الموارد الأرضية أمرًا بالغ الأهمية، لكن الخبراء يرون ضرورة مراعاة الظروف القاهرة، كالإجراءات القانونية المطولة. وذلك لأن الشركات نفسها تسعى إلى إتمام الإجراءات القانونية بأسرع وقت ممكن لبدء أعمال البناء والمبيعات واسترداد رأس المال.

في حديثه مع مراسل صحيفة "إنفستمنت نيوزبيبر"، أوضح السيد أنغوس ليو، رئيس مجلس إدارة شركة "غامودا لاند فيتنام"، أن لائحة استصلاح الأراضي للمشاريع التي لم تُنفذ بعد انتهاء فترة التمديد المنصوص عليها في قانون الأراضي لعام 2024 تهدف إلى تجنب هدر موارد الأراضي. ومع ذلك، في بعض الحالات، قد تطول فترة التمديد، كما حدث خلال جائحة كوفيد-19.

استنادًا إلى خبرته في مجال الأعمال، صرّح السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه للإنشاءات المحدودة، بأنّ هناك العديد من حالات القوة القاهرة في الواقع. فعلى سبيل المثال، لا تستطيع الشركات تنفيذ مشاريعها بسبب تأخيرات في الإجراءات المتعلقة بالجهات المختصة. ولذلك، يرى السيد نغيا أنّه من الضروري استكمال وتوضيح هذا الجانب من المرسوم الذي ينظم قانون الأراضي؛ وإلا، فسيتمّ إغلاق العديد من الشركات ظلمًا.

"بمجرد أن قدمنا ​​طلب المشروع، كان علينا تحديد جدول زمني، ولكن حتى بعد الموافقة على الاستثمار، لم نتمكن من البدء في التنفيذ على الفور لأن الحصول على تراخيص الاستثمار والإجراءات الأخرى يستغرق سنوات عديدة"، هذا ما قاله السيد نغيا.

من التطورات الإيجابية للشركات الراغبة في استكمال مشاريعها عند حدوث تأخيرات، أن القانون ينص على شروط للتأخيرات الناجمة عن ظروف قاهرة كالكوارث الطبيعية أو الحروب. علاوة على ذلك، إذا ثبت أن التأخير كان بسبب خطأ من السلطات أو الجهات المسؤولة عن إنفاذ القانون، فلن يُلغى المشروع. مع ذلك، تقترح الشركات أيضاً أن تتضمن المراسيم التوجيهية لوائح أكثر تفصيلاً وعقوبات محددة للأفراد والمنظمات المسؤولة بشكل غير مباشر عن تأخيرات المشاريع.

إلى جانب اللوائح الأكثر صرامة في قانون الأراضي لعام 2024، يُدخل قانون أعمال العقارات لعام 2023 العديد من التغييرات المتعلقة بالمتطلبات المالية للمستثمرين. فعلى سبيل المثال، يجب أن تمتلك شركات العقارات رأس مال لا يقل عن 20% من إجمالي رأس المال الاستثماري للمشاريع التي تقل مساحتها عن 20 هكتارًا، ولا يقل عن 15% من إجمالي رأس المال الاستثماري للمشاريع التي تبلغ مساحتها 20 هكتارًا أو أكثر، كما يجب عليها ضمان القدرة على جمع رأس المال اللازم لتنفيذ المشروع الاستثماري.

في حال قيام شركة عقارية بتنفيذ مشاريع متعددة في آن واحد، يجب أن يتوفر لديها رأس مال كافٍ مخصص لكل مشروع لضمان النسبة المذكورة آنفاً، وذلك لإتمام جميع المشاريع. علاوة على ذلك، ينص قانون الأعمال العقارية لعام 2023 على شروط أخرى، مثل حدود الائتمان وسندات الشركات، وغيرها.

في ظل هذه اللوائح الصارمة، يجب على الشركات أن تدرس بعناية جميع العوامل قبل الشروع في أي مشروع، لتجنب الاستثمارات غير الفعالة والمشتتة التي قد تؤدي إلى تأخير المشروع وإهدار الموارد.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html