منع المضاربة على الأراضي و"المشاريع المعلقة"

ابتداءً من 1 أغسطس 2024، سيتم إلغاء المشاريع المتأخرة عن مواعيدها دون تعويض. سيُسهم هذا القرار في تطهير المستثمرين، ومنع المضاربة على الأراضي، ومعالجة المشاريع المتوقفة.

مشروع IFC One Saigon (المنطقة الأولى، مدينة هوشي منه) لم يكتمل بعد بعد 17 عامًا.

إجراءات صارمة لوقف المضاربة على الأراضي والمشاريع "المعلقة"

يقع مشروع IFC One Saigon (المعروف سابقًا باسم Saigon One Tower) على "أرض ذهبية" عند زاوية شارع Ham Nghi - Ton Duc Thang (المنطقة 1، مدينة هوشي منه)، ولا يزال غير مكتمل بعد فترة قصيرة من إعادة التشغيل المزدحمة.

بُني مشروع IFC One Saigon على مساحة أرض تبلغ 6,672 مترًا مربعًا، ويتألف من 5 أقبية و3 طوابق تقنية و41 طابقًا. بدأ العمل في المشروع قبل 17 عامًا، ولكن بعد خمس سنوات من التباطؤ في التنفيذ، توقف المشروع رسميًا في عام 2011. بعد عدة تغييرات في المالكين، لم يتمكن المشروع من إكماله. وقد ذُكر هذا المشروع مرارًا وتكرارًا ضمن قائمة المشاريع التي تشوه صورة المدينة.

مقابل سوق بن ثانه (مدينة هو تشي منه)، مباشرةً عند محطة المترو رقم 1 المزدحمة، يقع مبنى خرساني خشن يُسمى "ون سنترال سايغون" (المعروف سابقًا باسم "روح سايغون"). يضم هذا المجمع مراكز تجارية ومكاتب وشققًا سكنية وشققًا فاخرة وفنادق 6 نجوم، بمساحة إجمالية تزيد عن 8500 متر مربع، ويقع في ساحة بن ثانه في موقع مميز في قلب المنطقة الأولى، بأربع واجهات. وقد مرّ على هذا المشروع العديد من الملاك، ولكنه لم يكتمل بعد.

وبالمثل، بدأ مشروع لانكستر لينكولن (المنطقة الرابعة)، الذي استثمرته شركة ترونغ ثوي لانكستر المحدودة، عام ٢٠١٧، ولكن بعد أعمال البناء تحت الأرض، أصبح "غير نشط". في الوقت نفسه، تمت الموافقة على مشروع دي-وان سايغون (منطقة جو فاب) التابع لشركة دي إتش إيه عام ٢٠١٦، ولكنه لا يزال حتى الآن مجرد أرض خالية.

ومن النقاط الجديدة في قانون الأراضي 2024 تطبيق العقوبات على المشاريع التي تغير أغراضها، وتعترف بحقوق استخدام الأراضي، وتتلقى تحويلات حقوق استخدام الأراضي، بينما كان القانون السابق يطبق الإلغاء بسبب المخالفات فقط على المشاريع التي تم تخصيص الأراضي لها أو تأجيرها.

هذه مجرد أمثلة قليلة على مشاريع مُعلّقة منذ سنوات في مدينة هو تشي منه. ينص قانون الأراضي لعام ٢٠١٣ على أنه بعد اعتماد المشروع ضمن سياسة الاستثمار، تُمنح له فترة ١٢ شهرًا للتنفيذ، أو ٢٤ شهرًا في حال تمديدها. في حال عدم تنفيذ هذه الفترة، يُلغى المشروع. مع ذلك، ليس من السهل إلغاء هذه المشاريع، خاصةً عندما تكون الشركة قد استثمرت في تلك الأرض بشكل أساسي.

يتضمن قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ (الذي دخل حيز التنفيذ في ١ أغسطس ٢٠٢٤) العديد من اللوائح الأكثر صرامة. على سبيل المثال، يُلغى أي مشروع استثماري لا يُستخدم لمدة ١٢ شهرًا متتالية من تاريخ التسليم، أو يتأخر تقدم استخدام الأرض فيه ٢٤ شهرًا عن التقدم المسجل في قرار الاستثمار.

في حال عدم استغلال الأرض أو تأخرها عن الموعد المحدد، يُمنح المستثمر تمديدًا لمدة لا تتجاوز 24 شهرًا، وعليه دفع مبلغ إضافي للدولة. بعد انتهاء فترة التمديد، إذا لم تُستغل الأرض بعد، تستردها الدولة دون تعويض عن الأرض والأصول الملحقة بها وتكاليف الاستثمار فيها.

يجب أن نأخذ في الاعتبار حالة "القوة القاهرة"

إن استعادة المشاريع المتوقفة لتجديد موارد الأراضي أمرٌ ضروريٌّ للغاية، ولكن وفقًا للخبراء، من الضروري مراعاة حالات القوة القاهرة، كالإجراءات القانونية التي تستغرق سنواتٍ طويلة. إذ ترغب الشركات نفسها في إتمام الإجراءات القانونية في أسرع وقتٍ ممكن لتتمكن من بدء أعمال البناء والبيع واسترداد رأس المال.

في حديثه لمراسلي صحيفة داو تو، قيّم السيد أنجوس ليو، رئيس مجلس إدارة شركة غامودا لاند فيتنام، أن اللائحة التنظيمية المتعلقة باستصلاح الأراضي للمشاريع التي لم تُنفَّذ بعد انتهاء فترة التمديد في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤ تهدف إلى تجنب هدر موارد الأراضي. ومع ذلك، قد تطول فترة التمديد في بعض الحالات، كما هو الحال خلال جائحة كوفيد-١٩.

من واقع خبرته التجارية، أشار السيد لي هوو نغيا، المدير العام لشركة لي ثانه للإنشاءات المحدودة، إلى وجود العديد من حالات القوة القاهرة في الواقع. على سبيل المثال، لا تستطيع الشركات تنفيذ المشاريع بسبب بطء الإجراءات الحكومية. لذلك، يرى السيد نغيا أن المرسوم المُنظِّم لقانون الأراضي بحاجة إلى استكمال وتوضيح هذا المحتوى، وإلا ستُدمر الشركات ظلماً في كثير من الحالات.

"بمجرد أن قدمنا ​​وثائق المشروع، كان علينا كتابة جدول زمني، ولكن بعد الموافقة على الاستثمار، لم نتمكن من تنفيذه على الفور، لأن التقدم بطلب للحصول على ترخيص استثمار وإجراءات أخرى استغرق سنوات عديدة"، كما شارك السيد نجيا.

إن نقطة البداية للشركات التي ترغب في متابعة تنفيذ مشاريعها عند تأخرها عن الموعد المحدد هي أن القانون يحدد شروطًا لبطء التنفيذ بسبب أسباب قاهرة كالكوارث الطبيعية وهجمات العدو، وإذا ثبت أن تأخر المشروع ناتج عن خطأ من الجهات المختصة أو من القائمين على الواجبات العامة، فلن يُلغى. ومع ذلك، توصي الشركات أيضًا بأن تتضمن المراسيم التوجيهية لوائح أكثر تفصيلًا وعقوبات محددة للأفراد والمنظمات التي تتسبب بشكل غير مباشر في تأخر المشروع عن الموعد المحدد.

إلى جانب تشديد اللوائح في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، يتضمن قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠٢٣ العديد من التغييرات المتعلقة بالظروف المالية للمستثمرين. على سبيل المثال، يجب أن تمتلك شركات العقارات رأس مال مساهم لا يقل عن ٢٠٪ من إجمالي رأس المال الاستثماري للمشاريع التي تقل مساحة استخدام الأراضي فيها عن ٢٠ هكتارًا، ولا يقل عن ١٥٪ من إجمالي رأس المال الاستثماري للمشاريع التي تزيد مساحة استخدام الأراضي فيها عن ٢٠ هكتارًا، ويجب ضمان القدرة على تعبئة رأس المال لتنفيذ المشاريع الاستثمارية.

في حال قيام شركة عقارية بتنفيذ عدة مشاريع في آنٍ واحد، يجب تخصيص رأس مال كافٍ لضمان النسبة المذكورة أعلاه لكل مشروع لتنفيذ جميع المشاريع. إضافةً إلى ذلك، ينص قانون العقارات لعام ٢٠٢٣ على شروطٍ مثل حدّ الرصيد الائتماني، وسندات الشركات...

في ظل هذه اللوائح الصارمة، يتعين على الشركات إجراء حسابات دقيقة قبل البدء في أي مشروع لتجنب الاستثمار غير الفعال، وركود المشروع، وإهدار الموارد.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html